物权法旨在明确和调整各类作为财产的物的归属和利用的权利
义务关系，一向是民法的重要组成部分，与合同法、侵权法共同组
成民法的基本框架，是市场经济法律体系的基本内容之一。我国物
权法已于2007年3月16日由第十届全国人大第五次会议审议通过。
物权法是我国民法起草“三步走”规划的第二步(第一步是合同
法，第三步是民法典)，先经学者草拟立法草案，再由人大法制工
作委员会在学者立法草案的基础上完成了物权法草案(征求意见
稿)，于2002年12月提交全国人大常委会进行了第一次审议。于
2005年7月将征求意见稿向社会公布，前后经历了七次审议，审议
次数之多在我国立法史上前所未有，足见物权法起草受到的重视程
度，也表明物权法起草是构建和谐社会、建立民主法治的必然要求。
物权法的颁布实施将是我国市场经济法律体系和社会主义法治建设
中的一件大事。
物权法的立法宗旨是维护国家基本经济制度，维护社会主义市
场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，�；とɡ说奈锶�。
这一宗旨可以概括为“定纷止争、物尽其用”�！岸ǚ字拐本褪且�
以法律规范明确各种财产的归属和侵犯物权的责任，从而避免财产
的不确定状态和预防、解决法律主体对于财产的纷争，并由此确定
稳定、高效的市场交易的前提。这其中既包括�；す凶什图�
财产，从而维护国家公有制为主体的基本经济制度，保障国家的社
会主义性质，也包括�；す�、企业与个人的各类合法财产，从而
营造富有活力的社会经济环境，并立足人民群众的财产权利维护和
社会基础的稳定�！拔锞∑溆谩本褪且刮锶ú幌抻诰蔡乃腥�，
而是从所有权中演化出用益物权、担保物权、占有等独立的物权利
益，使财产动起来、用起来，使财产的的占有、使用、处分、收益
等各方面的功能都发挥出来，从而使物的利用达到最大、最佳，由
此促进社会财富的积聚。 “定纷止争、物尽其用”的宗旨贯穿于物
权法的全部，体现了物权法在社会主义经济与社会建设中的重要地
位。
物权法吸收了现有民法通则、担保法等法律与司法解释的成果，
同时针对实践中的问题，吸收理论研究成果，借鉴国外立法例，在
立法上出现了许多新内容。概括起来主要有两个方面：
一是构建了具有我国特色的物权法体系，规定了一些新的物权
制度。具体说，物权法分为总则、所有权、用益物权、担保物权、
占有五大块，其中总则部分规定了物权法的基本原则、物权的设立、
变更、转让、消灭和物权的�；�；所有权部分规定了国家所有权和
集体所有权、私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、
共有，其中业主的建筑物区分所有权是第一次在法律上做出规定；
用益物权部分规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使
用权、地役权，其中地役权是立法上的新概念；担保物权部分规定
了抵押权、质权、留置权； 占有部分是全新的内容，在已有立法与
司法解释上从未进行规定。从理论上讲， 占有并非是法律事实，但
物权法之所以规定占有并赋予占有一定的效力，是为了维护与事实
占有相关的社会秩序，并调整由事实占有产生的权利义务关系。
二是立足物权�；ず透骼辔锶ɡ娴男�，规定了许多新的规
范。如：(1)不动产登记规定了不动产登记主体与实际主体可能不
一致情况下协调二者利益的登记异议制度和为保障不动产买受人将
来实现物权的预告登记；(2)物权�；す娑饲肭蠓祷乖�、消除
危险、排除妨害的物权请求权，在立法体例上明确了在物权�；ど�
物权请求权与损害赔偿请求权并列的方案； (3)在所有权�；ど厦�
确了征收需以公共利益需要为条件，并明确了经济补偿方面保障被
征收人生活条件的原则； (4)就建筑物区分所有权对规划用于停放
汽车的车位、车库的归属做出了规定，确立了车位、车库应当首先
满足业主需要的原则， 明确了两类基本处理方式， 即车位、车库的
归属由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定， 占用业主共有
场地的车位则属于业主共有； (5) 明确了共有状态下的推定规则，
即按份共有或者共同共有不明确的，一般视为按份共有；按份共有
人对共有财产份额没有约定或者约定不明确的按照出资额确定，不
能确定出资额的视为等额享有； (6)规定住宅建设用地使用权期间
届满的自动续期，从而与非住宅用地区分开来； (7)就抵押改变了
担保法第41条关于应登记而未登记情况下抵押合同无效的规定，明
确未经抵押登记不影响抵押合同的效力； 同时，对抵押物的变现由
原规定为须先经审判程序确认变为可不经审判程序直接申请法院变
卖、拍卖；(8)扩大企业之间留置权适用的范围， 即债权人留置的
动产可以与债权不属于同一法律关系。
物权法颁布实施将对司法审判特别是民事审判产生深远的影响，
主要表现在四个方面：
1．为司法审判提供了相应的裁判规则。与我国的法治状况相伴
随，我国长期缺乏较为健全的物权法规范，社会整体的物权法意识
也很薄弱。物权法的颁布实施将弥补我国法制体系建设中的一大空
白，改变司法审判“缺乏体系”、“少法可依”的局面，对于实现司
法公正、规范审判裁量意义重大。这同时要求广大审判人员学好物
权法规范、领会好物权法精神。
2。一段时间内相关的案件量可能呈现较大增长，进一步加大法
院的工作压力。因我国长期缺乏完善的物权法规范和社会层面普遍
的物权法意识，社会现存的物权遗留争议数量很大，加上物权法对
物权�；ちΧ鹊募忧恳步跋斓讲鹎ú钩サ谋曜嫉热ɡ逦窆叵�，
直接关系到人民群众的切身利益，可以预计，物权法实施之后，相
关案件的数量会有大幅度的增长，涉及一类人群的还会形成群体性
诉讼。
3．对司法审判职能发挥提出了更高的要求。物权既包括与所有
制相联系的所有权，又包括与市场交易相关的用益物权、担保物权。
对于物权的确认、�；な鹿毓一揪弥贫�、社会制度的维护，
是对市场主体基本利益与市场交易秩序的保障。人民法院审理物权
争议案件只有站在这样的高度才能真正实现法律效果与社会效果的
统一，否则就会陷于机械执法，既不利于法治的推进，也不利于现
实利益的协调和社会秩序的维护。同时，物权最集中地体现着当事
人之间利益的纷争，体现着国家利益、集体利益与个人利益，法律
规范与政策调整，法律要求与社会现实的冲突，势必进一步提高法
院准确适用法律、妥当调整利益、维护社会秩序、充分发挥司法职
能的难度。
4．许多疑难问题需要在审判实践中研究解决。我国目前还处于
法治建设过程中，完全实现法治的社会条件还有一定的距离。物权
法的起草是一个各方利益博奕的过程，许多问题需要在审判实践中
研究细化。由于物权法是调整社会财产关系的基本法，财产关系又
是错综复杂、千变万化，这种研究细化的工作量相当大。如行政审
判中应如何把握不动产登记机关的审查性质；对涉征用争议的处理
中如何把握公共利益的需要；执行程序中就已查封的财产发生权属
争议应如何处理，这些都是很敏感的问题。民事审判中需要研究的
问题更多，如物权与债权发生冲突时应当如何处理；物权法与土地
管理法、房地产管理法的适用关系； 同类或不同类物权，中突时
应当如何处理；物权救济与诉讼时效的关系应如何理解与把握；相
邻关系中不违反国家有关工程建设标准的是否就不构成对相邻建筑
物通风、采光和日照的妨碍，等等。这些问题在物权法上没有明确
的规定，但涉及利益关系复杂，需要深入研究。
本书正是针对物权法实施后即将面临的法律适用方面的疑难问
题进行专题性研究，以供审判实践参考。作者均系工作在民事审判
一线的法官，有一定的实务研究功底和研究兴趣。本书的撰写是他
们开展审判调研和实务研究的一次尝试。本书依据立法和学术理论，
立足审判实践，开展了十四个专题的研究，专题排列遵循物权法的
体例顺序。据了解，最高人民法院已着手组织对物权法的司法解释
起草工作，我们也希望本书的工作能对此提供一些基础研究材料。
对本书的不足与错误之处，请读者给予批评、指正。
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