房屋、土地是人类生存和生产的基本条件，是自然人、法
人以及各类组织日常生活和生产经营的活动基础。随着我国经
济的蓬勃发展，城市中房地产市场的发展也十分迅速，房屋和
土地成为了社会财富的重要组成部分，房地产业也逐渐成为国
民经济的基础产业，在社会主义市场经济中扮演着越来越重要
的角色。特别的，对于城镇居民来说，房地产的市场化带来了
居住方式的不断变革，小区也代替了以往的大杂院、 四合院等
等成为了现代人居住的基本单位。
但是，由于房地产业的高速发展，房地产所引起的诉讼案
件也呈逐年上升趋势，小区居民之间，小区业主与房地产开发
商，小区业主与物业管理企业以及物业管理企业与房地产开发
商之间的矛盾与纠纷也不断增加，主体及内容呈复杂化，各级
法院审理各类小区房地产案件的数量在民事审判中一直居高不
下。这一方面说明了小区房地产在人们生产和生活中的重要地
位；另一方面，也说明了相关法律法规的不完善以及普通民众
对法律法规的不理解和不熟悉。
其实，中央和地方的各级立法机关和政府机构一直以来还
是相当重视小区房地产相关的立法工作的。]988年修订的《宪
法》确定的“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，是我国
房地产法律体系建设进入新阶段的标志。其特点主要体现为，
在保留必要的土地划拨方式的同时，确立了有偿出让的土地使
用权制度，使土地使用权成为一种可转让、继承、出租、抵押
的财产权利，继而使得大量商业房地产开发成为可能。1990年
5月《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院55
号令) 明确规定：“国家按照所有权与使用权分离原则、实行城
镇国有土地使用权出让和转让制度”，为我国小区房地产市场的
形成奠定了基础。
十多年来，一方面国家各种基本法律的出台，包括《中华
人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民
共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系
列法律，基本上奠定了小区房地产开发建设、城市房屋拆迁、
房地产交易、房屋租赁、房地产中介、物业管理等房地产制度
的基础。另一方面国务院以及下属的建设部、国家土地管理局
等管理部门围绕规范土地使用权出让、转让、出租、抵押等交
易行为和房地产开发、房地产市场的管理，相继出台了一系列
行政法规、部门规章，2000年以来，以《物业管理条例》的出
台为标志，其前后相继颁发了《房地产开发企业资质管理规定》
(2000年3月)、《房产测绘管理办法》(2000年lO月)、《商品
房销售管理办法》 (2001年4月)、《城市房地产权属档案管理
办法》(2001年8月)，建设部于2001年8月又修改了《城市房
屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房
地产中介服务管理规定》、《城市房地产转让管理规定》、《城市
商品房预售管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市
地下空间开发利用管理规定》等规章�？梢运�， 以上这些立法
基本构建了目前我国房地产法律体系的基本框架。
本次出台的《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权
法》)，对于小区房地产的相关问题更是给予了相当的关注。其
实，在《物权法》制定的过程中，围绕着房屋土地使用权年限、
小区物业管理、业主的建筑物区分所有权、小区内的相邻关系
等等话题，社会上尤其是相关媒体对此的讨论和争议就一直没
有停止，因为这些规定都确实关系到了百姓基本的生产、生活。
而随着《物权法》的出台，如何理解和适用其中关于小区
房地产的相关规定，以及如何与以前颁布的法律法规进行衔接
考虑就成为了城镇百姓关注的热点。本书的体列就是以介绍和
分析《物权法》中关于小区房地产的相关规定为基础，并辅以
相关法律法规的介绍，在对问题详细解答的基础上，通过案例
对其进行实务分析。
本书共分七章，分别是：第一章，商品房预售及现售；第
二章，建筑物区分所有权；第三章，物业管理；第四章， 区分
所有建筑物的相邻关系；第五章，小区房屋租赁；第六章，小
区房地产抵押；第七章，小区房屋拆迁。在每一章下面，根据
社会关注的热点各设置了十个左右的问题，通过对问题的分析
和解答，以求达到使读者更好的掌握小区房地产法律实务、了
解我国现行小区房地产法律法规的目的。
本书可以满足公众在日常生活中对于房地产相关法律知识
及实务操作的需要，也可以作为法学院学生学习的辅导以及相
关法律执业人员实务操作的参考。
由于我们对《物权法》以及其他相关法律法规中有关小区
房地产的规定的理解有限，书中错误在所难免，欢迎广大读者
批评指正。
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