- 编号：26349
- 书名：中国律师办案全程实录-房地产开发.项目融资与转让(第2版)
- 作者：唐波
- 出版社：法律
- 出版时间：2006年11月
- 入库时间：2006-11-18
- 定价：45
图书内容简介
本书出版后，受到广大读者的欢迎，在此我表示由衷的感谢。鉴于我国房地产市场发展迅速，新情况、新问题层出不穷，为响应广大读者的要求，本书在原书内容体例基本不变的前提下，结合最新的房地产政策、法律、法规，进行了一系列的修改、补充和整合。
最新的土地政策以及房地产项目融资是本书此次修改中的重点。房地产的开发建设不仅受法律法规的约束，而且在很大程度上受到政策的影响。国家出于对宏观经济调控的需要，可能会对房地产市场采取各种相应的调控措施。最近3年，中央接连出台了一系列政策措施，对我国房地产市场的发展起到重大影响。2004年曾被业内人士称为“宏观调控年”，在这一年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。进入2005年，中央及北京市政府对房地产的宏观调控进一步加强，2005年3月针对房价上涨过快的势头，国务院出台了“国八条”。之后，各省市相继出台了当地的实施细则，使土地一级开发由政府掌握，断绝了开发商通过暗箱操作取得土地和通过圈地炒卖土地的途径。2006年5月，为进一步稳定住房价格，国务院又出台了“国六条”，紧接着建设部等九部委又根据“国六条”出台了15条实施细则。这些政策从规划设计、房屋销售等各个环节确定了具体的调控措施，直接影响到对房地产项目的立项报批。新政策的频频出台促使中国房地产业都不得不直面全新的行业政策和市场需求的变革局面。同时，这些政策也是律师在提供法律服务时必须重点考虑的因素。
资金是房地产项目开发过程中房地产开发企业所面临的一个重要问题。由于地产是资金密集度极高的行业，具有资金规模大、回收周期长的特点，所以融资成为房地产生存和发展的关键，而如何选择低成本的融资方式、制定合理的阶段性融资方案则成为房地产开发商成功运作和获取高额利润的关键。
2003年起，国务院、中国人民银行、银监会等部门相继颁布了各项调控政策，对房地产融资和房地产市场发展产生了深远的影响。房地产金融领域开始探讨和摸索新的房地产融资渠道：房地产信托基金(REIT)、房地产资产证券化、房地产投资基金、房地产融资租赁、房地产企业债券和其他金融衍生产品层出不穷。同时，境外资本也开始进军中国房地产市场。面对金融政策的调整和风起云涌的资本市场，更多的房地产企业更新运作理念，在律师的配合下，把房地产企业产业资本和金融资本进行了有效结合。事实表明，多渠道融资已成为房地产企业生存、发展的必经之路。为了回应市场的剧烈变化，结合这两年的法律业务实践，本书特别增加了“房地产项目融资中的法律服务”和“外商投资房地产项目的法律服务”两章。这两章不仅详细介绍了律师在提供融资法律服务时的工作流程及操作要点，而且结合新修改实施的《中华人民共和国公司法》，对股权融资进行了前瞻性的探讨。 除了以上较大的改动外，本书还替换了一些已经过时的文书范本。比如，收录了北京市建设委员会、北京市工商行政管理局2005年共同制定的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》等示范文本。对近两年新出台的法律、法规、规章和政策等本书也进行了及时更新。如链接了新施行的《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》、《北京市国土资源和房屋管理局关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》、北京市建设委员会《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》、《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》。 如何能够在竞争激烈的房地产业界争得一席之地，关系到众多企业的生死存亡，专业的房地产律师在这一过程中起到了不可替代的作用。本书力求从房地产项目的立项、审批、拿地、融资、建设到商品房销售、物业管理等各个环节上全面阐述律师运用相关法律知识协助企业规范、有效、高质量地完成上述工作的实务操作经验，希望能给房地产开发企业和其他房地产法律服务工作者提供一定的借鉴。当然，由于作者水平有限，错误之处在所难免，恳请广大读者给予批评指正。
最后，我要借此机会感谢我的同事杨明、黄洁和王一一律师，本书的修订再版离不开他们的大力帮助。正是他们的帮助和鼓励才促使我在忙碌的工作中抽出时间完成对本书的修改，才有机会将这本日臻完善的书册奉献给读者。
唐波·于2006年6月18日
共388页
图书目录
绪论：常年法律服务协议的签订 1
一、案例简介 3
二、实物展示 5
常年法律服务协议 5
三、相关背景链接 9
北京惠运开发集团简介 9
四、相关专栏 9
全程法律服务的前景和应当注意的问题 9
第一部分 房地产开发中的法律服务
第一章 房地产项目的立项与审批中的非诉讼法律服务 13
一、背景简介 15
二、实务操作 15
(一)申报规划要点以获取规划要点通知书 16
(二)获取选址规划意见通知书 16
(三)可行性研究报告的编制及申请审批 17
(四)申报建设用地规划许可证 18
(五)办理建设用地批准书 19
(六)申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案 20
(七)申报初步设计 21
(八)获取初步设计批复 21
(九)申报建设工程规划许可证 21
(十)申请办理建设工程规划许可证 21
(十一)领取“房地产开发项目手册” 22
(十二)办理拆迁许可证 22
三、相关专栏 23
(一)房地产开发的主要程序 23
(二)土地储备和一级开发相关规定 25
四、实物展示 26
(一)建设工程可行性研究合同 26
(二)建设项目规划审批申报表 28
(三)建设用地规划许可证 30
(四)建设用地规划许可证附件 31
(五)建设工程规划许可证 32
(六)建设工程规划许可证附件 33
(七)北京市房地产项目开发流程图 34
(八)北京市固定投资项目审批程序改革流程(适用于采取招
标、拍卖方式获得土地使用权的投资项目) 38
(九)北京市固定投资项目审批程序改革流程(适用于经市政
府批准采取协议出让方式获取土地使用权的投资项目) 40
五、相关法律链接 42
第二章 房地产项目用地取得中的法律服务 47
第一节 以招拍挂方式受让土地使用权 49
一、背景介绍 49
二、实务操作 49
三、相关专栏 51
(一)国有土地使用权出让 51
(二)国有土地使用权转让 60
(三)国有土地使用权租赁 61
四、实物展示 62
(一)招标出LL程序流程图 62
(二)国有土地使用权出让合同 63
(三)中华人民共和国国有土地使用证 67
五、相关法律链接 68
第二节 利用股权转让的办法实现项目转让 72
一、背景介绍 72
(一)接案经过 73
(二)律师提供的初步咨询意见 73
(三)律师的相关调查及分析 74
(四)关于项目转让的方案设计 74
二、相关专栏(一) 75
(一)公司股权转让形式下的房地产转让定义 75
(二)项目公司股权转让与常规的公司股权收购交易的区别 75
(三)公司股权转让形式下的房地产转让优缺点分析 76
(四)公司股权转让形式下的房地产转让程序 76
(五)公司股权转让形式下的房地产转让风险分析 77
三、实物展示 80
(一)项目转让合作合同 80
(二)补充协议 85
(三)股权转让协议一 86
(四)股权转让协议二 91
(五)公司股东大会决议 95
四、相关专栏(二) 95
(一)有限公司股权转让的方式 95
(二)股权转让的条件 96
(三)房地产项目转让合同的主要条款 97
(四)制作房地产项目转让合同应注意的问题 98
(五)房地产开发项目转让的要件 99
五、相关法律链接 99
第三节 通过参与国企改制受让土地使用权 107
一、背景介绍 107
二、实务操作 107
(一)国企改制的程序 107
(二)国企改制中土地政策的特殊规定 108
(三)土地评估和方案审批 109
三、相关专栏 111
(一)国企改制中划拨用地变为出让用地的程序 111
(二)国企改制中国有土地的租赁使用 114
(三)国企改制中以国有土地使用权出资人股 115
(四)国企改制中继续保留划拨用地的条件 116
四、实物展示 116
国企改制资产处置方案 116
五、相关法律链接 117
第三章 房地产项目融资中的法律服务 121
第一节 项目公司股权融资 123
一、背景介绍 123
二、实务操作 124
(一)为房地产开发企业提供项目融资法律服务 124
(二)为投资者提供投资法律服务 126
三、实物展示 129
(一)项目融资需要提供的文件清单 129
(二)项目投资法律尽职调查清单 130
(三)股权转让法律意见书 133
四、相关专栏 134
新《公司法》对有限责任公司股权设置的规定为房地产股权
融资带来的新契机 134
五、相关法律链接 136
第二节 房地产信托计划融资 136
一、背景介绍 136
二、实务操作 137
(一)信托法律关系 137
(二)信托财产的独立性 138
(三)房地产项目集合资金信托计划 139
三、实物展示 141
(一)房地产项目集合资金信托计划 141
(二)房地产项目集合信托协议 146
四、相关专栏 153
(一)股权信托 153
(二)房地产投资基金 155
五、相关法律链接 156
第四章 外商投资房地产项目的法律服务 159
一、背景介绍 161
二、实务操作 162
三、实物展示 163
(一)中外合资房地产企业股权转让合同 163
(二)中外合资企业章程 171
四、相关专栏 176
(一)外商投资房地产的操作步骤 176
(二)外商直接投资购买物业 177
(三)合作开发 178
(四)通过金融工具间接投资(QFH) 179
五、相关法律链接 180
第五章 建设工程招投标活动中的律师服务 183
一、背景介绍 185
二、实务操作 185
三、实物展示 189
(一)建设工程施工公开招标流程图 189
(二)建设工程开工证 190
四、相关专栏 190
(一)建设工程招投标的概念 190
(二)建设工程招投标的意义 P90
(三)律师可以为投标人(建筑企业)提供服务的内容 190
五、相关法律链接 192
第六章 建设工程合同签订与履行中的律师服务 195
第一节 建设工程承包合同签订中的法律服务 197
一、背景介绍 197
二、实务操作 197
(一)建设工程合同签订中应当注意的问题 197
(二)遏制不规范转分包工程的对策 201
三、实物展示 202
建设工程施工合同一般应当具备的条款 202
四、相关法律链接 206
第二节 律师对建设工程合同履行中常见纠纷的介入 211
一、背景介绍 211
二、律师的前期接洽 212
三、相关专栏 214
四、相关法律链接 215
五、律师对诉讼过程的参与 218
六、律师办案感想 222
第二部分 商品房销售中的法律服务
第七章 商品房销售中的非诉讼法律服务 227
一、背景简介 229
二、实务操作 ． 229
(一)售楼律师工作程序 229
(二)商品房预售合同的签订 230
(三)商品房买卖合同补充条款的签订 233
三、实物展示 240
(一)法律服务协议书 240
(二)建设部颁布的商品房买卖合同 243
(三)房屋认购协议书 251
(四)商品房住宅使用说明书(样本) 252
(五)商品房住宅质量保证书(样本) 254
(六)北京市商品房预售许可证 255
(七)中华人民共和国房屋所有权证 255
(八)中华人民共和国房屋他项权证 257
四、相关专栏 258
(一)认购书的效力 258
(二)关于定金问题 259
五、相关法律链接 260
第八章 律师对商品房销售常见纠纷的介入 267
第一节 商品房销售诉讼案例(一) 269
一、案情简介 269
二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料 272
三、前期接洽：律师的初步判断 274
四、委托代理协议的签署 276
五、对诉讼案件的处理 276
六、相关法律链接 278
七、仲裁准备阶段 279
八、制作授权委托书 282
九、收集并分析有关证据、起草答辩状 282
十、起草代理词 285
十一、仲裁开庭实录 290
十二、仲裁裁决 291
十三、办案感想 292
第二节 商品房销售诉讼案例(二) 294
一、案情简介 294
二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料 295
三、前期接洽：律师的初步判断 298
四、委托代理协议的签署、授权委托书的制作 299
五、收集并分析有关证据、起草答辩状 299
六、一审庭审 302
七、一审判决 303
八、相关专栏(一) 304
商品房买卖合同纠纷综述 304
九、相关专栏(二) 311
对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》若干问题的评析 311
第三部分 物业管理中的法律服务
第九章 物业管理中的非诉讼法律服务 319
一、背景介绍 321
二、实务操作 321
(一)前期物业管理服务协议的签订 321
(二)物业管理委托合同的签订 322
(三)业主公约的订立 325
三、相关专栏 326
(一)物业及物业管理的概念 326
(二)物业管理的特征 327
(三)物业管理法律关系 327
(四)物业管理公司与房地产开发商之间的关系 328
(五)物业管理公司与业主委员会的关系 328
(六)业主的权利和义务 329
(七)业主公约的法律性质 330
四、实物展示 331
(一)前期物业管理服务协议 331
(二)物业管理服务合同 336
(三)业主公约 341
(四)业主大会章程 349
(五)业主大会议事规则 357
五、相关法律链接 361
第十章 律师对物业管理纠纷的介入 367
一、案情简介 369
二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料 370
三、前期接洽：律师的初步判断 372
四、委托代理协议的签署 374
五、制作授权委托书 374
六、收集并分析有关证据、起草答辩状 374
七、进行证据交换 380
八、起草代理词 381
九、一审庭审 384
十、一审判决 384
十一、上诉与二审 386
十二、二审判决 386
十三、相关专栏：物业管理纠纷综述 387
本书总388页
