[ 武志国 ]——(2009-6-13) / 已阅204295次
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
解读：本条是关于业主的知情权的规定。本条虽然没有明确负责公开的责任主体，但是也可依法相应推断，比如开发商［如上述第（四）项］、物业服务企业、业主委员会［如上述第（二）项］等都可能成为信息公开的义务人，原则就是“谁负责谁公开”。
《物业管理条例》第六条业主在物业管理活动中，业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。
《住宅专项维修资金管理办法》第三十条、第三十一条的规定，业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布规定的情况，业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
解读：对于第一款，任何人存在上述侵权行为的，权利人可以要求承担侵权责任，无需赘述，权利人应指业主或业主委员会。
《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼�！�
对于第二款，可能会“纵容”物业服务企业或者其他行为人擅自进行经营的，因为不用担心其擅自经营的合理成本没有着落，当然应当对合理成本承担举证责任。此款的意思是指，业主要求物业服务企业或者其他行为人“吐出”擅自经营合理成本之外的收益。其实，物业服务企业在不侵害业主利益的情况下，协调好业主的情况下，充分挖掘小区内可供经营的领域并获得收益用于补贴维修资金或者用于业主决定的用途，未尝不是件好事。
《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用�！�
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
解读：本条进一步采取列举和概括的方式界定了“损害他人合法权益的行为”的范围，包括上述第（一）损害行为或危险行为、（三）违反《宅室内装饰装修管理办法》等行为、（四）侵犯公共权利等，容易理解，比较特殊的是第（二）项，贯彻市容市貌的精神，禁止违规破坏和改变建筑物外观，否则算损失他人合法权益，例如擅自装不统一防护窗或者擅自涂不同颜色的油漆涂料等。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
解读：物业实际使用人很可能因租赁等而不是实际业主，物业实际使用人因建筑物区分所有权发生纠纷的，适用本解释的相关规定，如物业费的连带缴纳等。
物业实际使用人的权利和义务确定的依据包括：1）法律法规；2）管理规约；3）业主大会或者业主委员会的决定；4）与业主的约定。言外之意承租人不能以不是业主为由，主张只需遵守与业主的约定，而不需遵守管理规约以及业主大会和业主委员会的决定，当然业主也可依据前述规定合理抗辩。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
解读：一般认为，商品房包销是指商品房开发商以合同的形式，约定将商品房授权给包销人销售，从中赚取差价，包销人承担销售剩余商品房的购买义务的行为。如果包销人全部销售，则不存被视为建设单位情形，包销人自己购买未能售出的部分后再以自己名义对外销售时，其被视作建设单位。
如果包销的商品房在约定的包销期限内不能全部售出，则由包销人购入剩余的包销房，此时，包销人与开发商之间形成一种附条件的买卖关系。包销期结束，包销人依约买受剩余商品房后，此时房屋的所有权已经移转至包销人处，包销人将这些房屋再次出售的，在该房屋买卖合同关系中，包销人已不享有包销人的身份，而居于出卖人的地位，故此被视为建设单位。
第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
解读：本条属“物权法定”的体现，效力级别相对于法律和行政法规，地方法规和部门规章、地方规章都不是物权归属争议认定的依据。
确定物权归属，涉及物权客体的界定、主物和从物的划分、是物权转移的规则等，这些问题都是最基本的民事制度范畴。按照《立法法》的规定，民事基本制度只能制定法律；尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项（必须法律规定的除外）先制定行政法规。
第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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