[ 陈召利 ]——(2009-5-13) / 已阅29300次
2．直接办理的操作程序：
(1)填表申请。房地产开发企业与购房人(含共有人／配偶)需如实填写商品房买卖合同网上登记备案注销登记申请书(以下简称注销申请书)，并由购房人至登记机关申请注销登记。需提交的材料包括注销申请书、所有的购房合同及备案证明、购房人的身份证复印件(核对原件)、婚姻状况证明复印件(核对原件)、户口簿或直系亲属关系证明／法院或仲裁委文件／死亡证明(核对原件)、登记机构认为需要的其他材料：有抵押的还需提供贷款还清证明。
(2)受理注销、颁发通知。受理人员应认真查验各项材料是否齐全，与原件是否一致，有无限制注销的情况。不符合注销条件的，将登记材料退回给申请人，并告知不予受理的理由或者申请人需补齐的材料；受理注销的，受理人员应当场在商品房合同网上备案系统(以下简称备案系统)中签注受理意见，并打印出具“商品房买卖合同网上登记备案注销通知”(以下简称合同注销通知)，需要明确新合同主体的应在通知中注明新合同主体名称(系统在重新交易中会提示新的合同主体名称，开发商不能修改新的合同主体名称)。申请人在注销申请书上签章领取通知。该通知颁发后，商品房买卖合同网上登记备案予以注销。登记材料在受理注销后的2日内移交档案馆，由档案馆建立‘商品房买卖合同网上登记备案注销登记”专项档案进行保管。
合同注销48小时后，需要签订新合同的，开发企业应当在接到合同注销通知后，与新的合同购房主体在网上签订商品房买卖合同。原合同在网上注销时，开发企业即时获得重新订立合同的机会。为�；ど昵牒贤⑾说暮戏ㄈㄒ娌皇苡跋�，故设置48小时的最低通畅时间，在这48小时里，申请合同注销人应及时与开发企业取得联系。这样做同时还可以免除开发企业的人员携带网络密匙与合同注销人频繁接触。
(3)服务时限。直接办理的业务在1个工作日内办结。
(二)审查办理的业务
审查办理的业务是指受理人员接收申请人提供的符合备案注销手续的材料，由审查人员对材料全面审查后做出准予注销(或不予注销)并出具书面证明的行为。
1．审查办理的情形。除直接办理的四种情形外，如因房屋质量问题、改变设计、不及时交房、不按约付款等违约行为及其它需依法解除合同的情形，需经审查同意后方可办理合同注销登记手续。
2．审查办理的操作程序：
(1)申请。房地产开发企业与购房人(含共有人／配偶)需如实填写注销申请书，并由购房人至登记机关申请注销登记。提交材料包括注销申请书、所有的购房合同及备案证明、购房人的身份证复印件(核对原件)、婚姻状况证明复印件(核对原件)、解除合同原因的证明复印件(核对原件)、登记机构认为需要的证明注销理由的材料；有抵押的还需提供贷款还清证明。
(2)受理。登记受理人员查验各项材料是否齐全，与原件是否一致，有无限制注销、不予办理的情况。若提交材料齐全、程序合法的，应当受理。若不符合受理条件的，应告知不予受理的理由或者申请人需补齐的材料。符合登记条件的应当予以录入备案系统，出具收件收据。
(3)审查。审查人员对受理的登记材料进行全面审查，并着重对申请注销的原因是否符合规定、注销的情况是否属不予办理情形等事项进行形式性审查。若申请的事项符合注销条件的，应当审查通过；若申请的事项不符合注销条件的，不予通过。审查结束后，审查人员在备案系统里签注审查意见，并将登记资料移交发证部门。
(4)颁发通知。审查通过的，发证部门打印合同注销通知和审核表：审查不通过的，发证部门打印“商品房买卖合同网上登记备案不予注销通知”(以下简称不予注销通知)和审核表。申请人在已告知的领取通知期限内向发证部门申领合同注销通知，并在审核表上签章领取通知，交纳交易手续费。发证部门在出具合同注销通知后的2日内将登记材料移交档案馆，档案馆建立‘商品房买卖合同网上登记备案注销”专项档案。申请人领取不予注销通知的，发证部门将登记材料退回给申请人。
申请人领取合同注销通知后，商品房买卖合同网上登记备案予以注销，此时，在房地产市场信息系统中该套房屋为待售状态。但在合同注销48小时之后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。这样能够让信息公开透明，任何人在这个时间内都有权利选择购买此套房屋，避免信息不对称使炒房人有机可乘。
(5)服务时限。审查办理的业务在5个工作日内办结。审查办理业务操作流程图如下：
(三)不予办理的业务
对于因炒房转让而申请合同注销登记的，应不予办理。有下列情形之一的，原则上也不予办理合同注销登记手续：
1．商品房竣工满1年或者已办理了商品房初始登记销售的：
2．已购买2套以上(不含2套)商品房，经备案但未办理房产证；或者有 2套以上的产权房屋。
完善合同注销操作程序，既能提高登记机构自身的规范性，减少因程序不严谨造成的工作失误，也将对炒买炒卖、囤积房源、恶意哄抬房价等市场不正当行为起到更好的监管作用。
来源：《 中国房地产》（2007年第2期）
作者：陈召利 来源：www.law-god.com
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