[ 佘卫刚 ]——(2009-2-25) / 已阅23787次
这种情况下，需合理界定农村实际的土地所有权主体。其实，真正的所有权主体应是农村全体村民，而非某个经济组织，经济组织只是占有、经营与管理而已。
村集体拥有所有权，当然应当拥有完整的占有、使用、收益及处分权能，而不是目前的收益权能受限、处分权能缺乏的所有权。这将严重影响集体建设用地使用权作为一种资源、一种资本在市场经济中作为生产要素功能的发挥，制约农村经济发展壮大。
故应当赋予农村集体权能完整的农地所有权，让在全国普遍存在的具有相对独立主体资格的村民委员会为集体所有权代表主体。实行集体土地所有权与用益物权的真正分离，适当限制其集体财产权及经济权能，而加强其公共管理与服务职能。即由乡（镇）政府根据市、县级政府土地规划组织本行政区划内各村委会实际情况对本乡（镇）土地进行统一规划，在计划管理、总量控制的前提下实行集体建设用地有偿使用和流转。由农村集体享有建设用地使用权的所有权、使用、收益、处分权能及流转的协调、监督等工作。这样以来，既可使权利与权力相互制约，避免权力寻租，又可充分发挥土地的生产要素功能，加快农村经济发展步伐。
（二）加强城乡土地利用规划，合理界定集体建设用益物权类型、权能及具体流转制度
在我国农村，土地属于农村集体所有，农民集体才是土地的所有权主体，而作为集体成员的村民，只享有对土地占有、经营、使用的权利。故就作为建设用地者个体的村民所享有的使用权来说，其在本质上为他物权中的用益物权。
作为他物权，是对他人财产所享有的权利，内容包括占有、使用、收益处分某一方面对物的支配权。而用益物权是对他人所有之物享有以使用收益为内容的物权，即对他人之物在一定范围内的占有、使用、收益之权利。此处的收益不仅表现为对土地开发利用之成果直接享有所有权，还表现为处分某一方面对土地的支配权，即通过用益物权之流转增加收益的行为[8]。
而我国目前村民所享有的集体建设用地使用权，不仅在用途上为国家法律所严格限制，而且对于流转性收益的取得更为法律所禁止。这不仅有悖于用益物权理论制度，更不符合现实之需求，不利于土地作为一种稀缺资源只合理配置与利用，从而也导致了现实生活中农地、集体建设用地使用权之流转禁而不止、隐形市场大量存在、国家对集体建设用的调控失灵的危险状态。
综上所述，对于集体建设用地市场现状，国家不应一味强调管制、禁止，而应当在加强宏观调控的基础上加快法制建设、政策疏导，在加强城乡建设用地统筹、科学规划的基础上，根据不同类型的用益物权具体情况承认其流转之合法性，准予已经不负�；蛩旱５谋Ｕ瞎δ芤鸭湮⑷醯募褰ㄉ栌靡嫖锶ㄗ杂闪髯�，明确出让、转让、抵押、出租、土地入股等具体流转形式，加强流转之监督指导，严格限制不法、不当流转。
所以，在未来的立法中应当建立农村集体建设用益物权制度。按用途将其划分为村民宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益建设用地及预留机动用地等类型。从城乡统筹、协调发展之需出发，按合理用地、公平协调之原则，编制科学合理的城乡建设用地远期、近期规划，对于按照土地利用规划确定的各类集体建设用地，制定具体不同的流转制度。使村民亦可根据土地利用规划，再不改变规划及土地用途的前提下，自主选择土地利用方式。使土地资源得到合理配置、利用。
建设单位使用集体建设用地的，除乡（镇）、村公共设施、公益事业及村民宅基地依法经批准使用本集体所有土地实行划用外，应以有偿方式取得 [9]。
对于村民宅基地，其主要是村民用于建房，故其权能应包括占有、使用、处分某一方面对其的支配权。所以在坚持“一户一宅”的基础上，对其流转做一定限制，禁止倒卖等形式的纯粹性的宅基地流转，对于因户口迁移而致的“地随房走”的情况则允许其流转。因为在我国农村，宅基地的分配基本上是无偿的，使每个村民都能受益的付利性制度，这必然要求权利主体权利取得的身份性。
对于乡镇企业用地，其主要用于工商业建设，故其权能应包括占有、使用、收益和处分等，其可以自由流转。因为集体建设用地被划为乡镇企业用地时，其已不再附有村民社会保障功能，而成了完完全全的工商业用地，故其更加具有市场性与经济性，故立法应放松对其流转之限制，允许相应主体在取得该类建设用地使用权并进行相应开发利用后，可以自由流转，以提高土地资源之利用效率。
对于公共设施和公益建设用地，主要用于乡村建公共设施和公益建设，故其权能应包括占有、使用等。因为事关农村公共利益，对其若许可流转，不仅因投入大、建设周期长，会造成巨大投资浪费，更会严重影响农村的生活、生产。所以，对乡村公共设施和公益建设用地使用权流转要严加禁止。
而对于预留机动用地，因其具有弥补其他类型用地因经济发展而数量不足之功能，故对其流转应视情况而定，其流转应以更加有利于农村经济社会发展及城乡协调发展为原则。
（三）建立土地管理人制度，加强产权登记及流转实施工作
目前我国集体建设用地使用权流转混乱、不规范的原因，一方面是国家法律调整的缺乏，另一方面就是其流转中间性管理层的缺位。目前，大多数地方集体建设用益物权不是受政府严格控制、禁止流转，就是政府管理不到位，任村民随意流转。若一味强调政府控制而不顾市场经济发展之形势、现实之需求，将可能导致政府管理失灵 [10]。同样，如果任其自流，不加干涉、规范、调控，又可能因为外部收益造成过度农地集体化问题，集体建设用地的供给者存在非常强烈的农地转用冲动。对此若不能有效控制，其后果必然是大量集体建设用地无序进入土地市场，严重冲击现有土地市场、制度。
所以，要解决如上问题，必须加强国家土地宏观调控，而非一味地控制、禁止。在广大农村地区建立由政府、社会中介、村民参与的，由政府特批的中介性流转管理机构。
在该制度下，坚持土地集体所有权不变、使用权稳定的前提下，按照土地使用权依法、自愿、有偿流转原则，土地中介管理机构接受土地用益物权人委托，向乡镇政府申请、经市县政府审批，将其拥有的土地用益物权在一定期限没内移转给其他单位或个人使用。
其中，该过程的实施，须以产权明晰、权义明确为前提。故该土地管理中介机构在土地使用权流转的过程中，首先应加强土地产权及其上所附的权利义务登记工作，并对这些信息进行公布，使外人得以知悉；当有需要流转的土地时，中介管理机构对流转双方磋商进行协调，尤其要对作为土地使用权出让人的村民进行指导登记，促成双方流转成功交易；最后，由该机构对流转后的情况进行跟踪调查、服务，相关信息统计及流转后的纠纷进行初步调解等。
当然，该中介机构在其服务的过程中应收取一定的费用，用于机构自身运转等支出。
（四）建立健全集体建设用地使用权有偿流转收费制度及资金使用监管制度，加快新农村建设
集体建设用地作为农村最为重要的资源、资本，其使用权在一定期限内转移给他人后，村集体就会对其暂时失去支配及再次收益的权利，为了使移转了土地使用权后的农村经济发展不至受到影响，应对土地使用权流转收费制度，对流转收益进行合理的分配。
在流转期间，由土地管理中介机构协助土地使用权出让方与受让方进行协商、交易，村委会作为农村土地所有权主体，在交易时收取一定的资源费，作为农村基础设施建设之用，以发展农村经济。建立资金使用公开制度，由村民代表大会及土地管理中介机构作为监督人，对资金使用行使监督职责。
（五）做好集体建设用地使用权与国有土地使用权两种流转形态的协调
要做到集体建设用地使用权与国有土地使用权“同地、同价、同权”，在国有土地存量日少、价格日涨的现实情况下，势必会导致政府与民争地的现象发生。因为一方面政府失去了原来的农地转用审批权、征地权受到限制等，使其失去了农地经济来源。另一方面农地存量相对于国有土地而言，数量巨大，故在流转时价格可能远低于国土，从而农地过旺流转严重冲击国有土地使用权的流转。如此一来，政府部门就可能采取一些影响公平竞争的措施，例如滥用征地权，更改土地规划及村镇建设计划等。不仅使法规政策付诸东流，影响法治威严，更将严重影响农村村民权益。
所以，必须对两类土地使用权两种流转形态进行合理协调。对此，可以在统筹城乡土地规划、合理分配各类用途土地数量的基础上，用土地用途管制、土地流转税收及土地储备制度等对集体建设用地使用权与国有土地使用权两种流转形态协调，以确保国家宏观调控有效实现的同时集体建设用地使用权能得以有偿、合理、规范流转。
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[1] 贾生华，张宏斌著，《中国土地非农化过程与机制实证研究》，上海，上海交通大学出版社，2002年第6月第6版，第4页
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