[ 陈召利 ]——(2020-8-27) / 已阅25660次
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
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�。ǘ┏鲎馊私课莩雎舾资�，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
�。ㄈ┏鲎馊寺男型ㄖ逦窈�，承租人在十五日内未明确表示购买的；
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通过对比可知，《民法典》第726条至第728条吸收整合了《合同法》第230条和《房屋租赁司法解释》第21条至第24条的规定，完善了房屋承租人行使优先购买权的规则，明确规定房屋承租人行使优先购买权的例外规则、视为弃权规则以及侵害优先购买权的合同效力规则，合理平衡各方主体的利益。
9.完善房屋承租人死亡后共同使用人的继受规则。
《民法典》第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《合同法》第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
通过对比可知，《民法典》第732条对《合同法》第234条规定予以完善，将房屋承租人死亡后的租赁合同继受主体在“共同居住的人”增加了一类“共同经营人”，使得该规则不再仅适用于住宅，而是扩大至所有房屋。
10.新增房屋承租人的优先承租权。
《民法典》第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
《合同法》第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
通过对比可知，为了落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，�；こ凶馊死�，《民法典》第734条在《合同法》第236条的基础上专门增加规定房屋承租人的优先承租权。
【作者简介】
陈召利律师，东南大学法学硕士，高级（二级）律师，江苏云崖律师事务所合伙人，2017年、2018年均被无锡市律师协会评为无锡市优秀专业律师（公司法类），2017年被江苏省律师协会授予江苏省优秀青年律师，被无锡市司法局、共青团无锡市委员会、无锡市律师协会授予无锡市“十佳”青年律师荣誉称号；入选江苏省律师协会PPP律师人才库（2018）和江苏省财政厅PPP专家库（2019）、江苏省民法典专家宣讲团（2020）。
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