[ 朱旭东 ]——(2022-6-30) / 已阅10858次
一、 基本概念
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力�！北咎跸等妨⒘斯赜谧饬尬锓⑸腥ū涠弊饬藓贤男ЯΦ姆晒娑�，即“买卖不破租赁”。
二、 法理依据
上述法律规定体现了租赁合同的一个特点，即租赁权在法理上具有归属于用益物权的特点。所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。对此，不久前生效前的民法总则在立法上也予以了确认（见《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权�！保�
三、“买卖不破租赁”的国际立法原则
对于该项原则，各国民法都有所体现，但不尽相同。有的国家规定，只有对不动产租赁或经过登记的动产租赁才适用该项原则。如意大利民法规定，如果在租赁物转让前已有明确的租赁契约，则租赁契约得对抗第三买受人。在买受人善意取得占有的情况下，前款规定不适用于不在公共登记处登记的动产。有国家规定，买卖不破租赁只适用于不动产。如法国民法规定，如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人。日本民法也规定，不动产的租赁契约进行登记时，尔后对于其不动产取得物权者，也生效。有的规定，不论是动产租赁还是不动产租赁，都适用买卖不破租赁的原则。如我国台湾地区“民法”规定，出租人于租赁物交付后，纵将其所有权付让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。
四、“买卖不破租赁”的法律关系适用对象
根据我国合同法的规定，租赁物应该包含动产租赁和不动产租赁两类法律关系，因此，不论动产租赁和不动产租赁法律关系都适用买卖不破租赁的原则。（见全国人大不常委会版《中华人民共和国共和国合同法释义》）
五、“买卖不破租赁”适用的行为范畴
所谓的“买卖”行为范畴并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为实物出资、投资等情况，上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。（见全国人大常委会版《中华人民共和国共和国合同法释义》）
六、“买卖不破租赁”的要式条件
首先，租赁物的租赁法律关系已经形成，主要具备如下认定标准：
第一、租赁合同已成立并生效（现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断）；
第二、租赁物已交付承租人（现实生活中主要从租赁物是否由承租人实际占有、使用等方面判断）；
第三、所有权发生变动是在租赁期间（现实生活中主要从承租人对于租赁物的使用是否承担了维护义务如缴纳水电费、物业管理费等方面判断）；
第四、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁法律关系仍然能够对抗该买受人。
其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动产生租赁关系自动延续的法律事实，主要认定标准：
第一、 不影响租赁合同的效力；
第二、在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束；
第三、 如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付、
的租金效力自动及于受让人。
六、“买卖不破租赁”的衍生法律权利
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利�！�
本条规定确立了屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的法律规定。
本人认为，租赁房屋的优先购买权是基于租赁房屋的优先承租权而来的，且承租人仅对于租赁物的优先购买权仅限于房屋这一标的，对于其他不动产和动产作为租赁物时并不具有“优先购买权”的衍生权利。
七、“买卖不破租赁”原则在不动产抵押权、人民法院查封不动产和破产案件中的限制适用
（一）不动产抵押权设立时的适用原则
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担�！奔丛诘盅喝ㄖ仙瓒ǖ淖饬薰叵迪拗剖视酶迷�。
（二）人民法院查封不动产的适用原则
在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谧羧嗣穹ㄔ翰榉夥课菪形扌侍獾母春罚ā�1997〕经他字第8号）明确指出：“执行债务人擅自处分被查封的房产行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
（三）破产案件中的限制适用
因破产企业的房屋建筑（含土地使用权）对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产案件财产处理过程中，司法实践和理论界均有应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：
（1）若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；
（2）在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。
（作者单位：上海创远律师事务所）
