[ 奚正辉 ]——(2019-2-15) / 已阅8540次
房屋及小区的规划设计是房屋的重要指标，也是购房者考虑是否购买房屋的重要因素。房屋及小区的规划设计变更，必须要征得购房者的同意，否则购房者有权解除合同。若该规划设计变更侵害了购房者权利，并造成了购房者损失，则应该予以赔偿。
开发商的销售资料很多没有写进合同里面，建议购房者保留开发商的销售资料并对沙盘房屋模型与样板房拍照摄像。根据法律规定，广告销售资料中具体确定的内容，视为合同内容。
例如绿城黄浦湾，宣传资料显示的小区实景图为封闭式的豪宅小区，有瀑布和花园，而现实中，不但小区的瀑布、花园成为泡影，原本的封闭式小区被分割成4个彼此封闭的区域，而原本宣传的小区配套绿化，部分变为市政绿地�；褂�，宣传资料显示，原本留存下来的老建筑将被打造成“兼具文化价值和历史质感的百年人文俱乐部，除了文化沙龙、健身中心、恒温泳池外，还有一应俱全的极致奢华的功能配套”，现在会所迟迟没有兑现。所以作为绿城黄浦湾的购房者有权依法追究开发商的违约责任。
五、 对开发商的惩罚性赔偿
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》的规定，有以下几种情况可以要求开发商退一赔一：
1) 开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人；
2) 开发商未告知购房者又将该房屋出卖给第三人；
3) 开发商故意隐瞒没有取得预售许可证；
4) 开发商故意隐瞒房屋已经抵押的事实；
5) 开发商故意隐瞒房屋已经出卖给第三人。
六、 购房者最闹心的事情
购房者最闹心的事情是开发商破产（房屋烂尾）导致无法取得房屋及产证，本律师也处理过多起类似案例，由于开发商债务累累，房屋有抵押贷款，有民间借贷，公司股权有质押贷款，拖欠工程款、拖欠薪资、拖欠其他各类货款等，导致房屋停止建设，购房者支付了部分或全部房款，但是拿不到房屋及产证。2013年购房者购买了上海悦合国际广场的房屋，由于开发商债务累累，至今烂尾，导致购房者维权无门，政府也束手无策。像此类案件，本律师认为开发商已经破产，应该进入法院破产清算程序。
房屋预售制度，使开发商提前销售房屋，促进了一手房地产市场的繁荣，但是导致购房者的风险显著增加及财务成本增加，对购房者是非常不公平的。所以房屋预售制度是否还有必要存在，需要立法者深思。
七、 解除权的行使期限
很多购房者，包括律师都不知道解除权的行使是有期限的。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》
第十五条第二款 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
通�？⑸涛朔乐构悍空呓獬贤�，都在合同内约定了解除权的行使期限，而且行使期限很短。所以购房者遇到解除合同的情况时，一定要注意该合同约定的解除期限。
本文不针对绿城黄浦湾，也不针对开发商。作为开发商要有遵守法律规定的意识，应该加强房屋开发建设、销售的管理，预防违约行为的发生，避免承担违约责任与损害自身的商誉。作为购房者，本来就处于合同的弱势一方，应该增强风险防范意识，注意合同条款。遇到开发商违约，一定要找专业的房地产律师予以维权，尽管目前维权艰难，但是今后肯定会好转。
奚正辉律师 远闻律师事务所主任、高级合伙人，专注房地产投融资、房地产交易及争议解决等法律研究与实务，联系地址：上海市浦电路438号18楼，电话：021-50366223、13061777763。
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