[ 赫少华 ]——(2017-5-10) / 已阅7826次
而不少情形下，购房人鉴于贷款银行是开发商指定的，而误认为，银行延迟放款，是开发商自身原因，对延迟付款一事不加理会。结果，突然接到通知，解除合同并支付违约金，直接懵掉。
更奇特的案件，购买人却存有逾期支付情形，但贷款后已如期发放到开发商账户，并已还贷半年之久，在临近交房时，突然收到开发商称，逾期付款，解除合同并要求承担违约责任。
再举两个相对“温馨”的案例：
个案中，开放商和购房人只签署了样本预售合同（非备案），购房人已支付部分房款，因付款问题产生争议，无法签署格式化文本。庭审中，双方均由同意继续履行的意愿，法院直接判决，双方签署格式化《上海市商品房预售合同》并办理本案登记手续，购房人一次性支付剩余房款。
系争房屋坐落于宝山区，系知名开放商楼盘。因限购限贷政策，购房人逾期近九个月才付清房款。当然，该开放商没有主张解除合同，只是要求逾期付款违约金。法官审理认为，考虑到限购限贷等房地产市场相关宏观政策影响，且购房人违约后积极采取措施继续履行合同，且违约主观故意并不明显。大大调低了违约金。
律师视点：
在违约情形出现时，违约方的积极配合且证据保全，是减轻或减免违约责任的关键。
五、上海市高院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答
与限贷有关的倾向性观点：
高院观点（转按揭停办事宜）：
买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。
但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定（如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等）的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。
高院观点（贷款层数事宜）：
一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
☞作者
赫少华，远闻（上海）律师事务所合伙人
办公:021-50366225，微信号：lawrumo
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