[ 王克先 ]——(2014-7-30) / 已阅10660次
处分未成年人房屋的限制条件
案情介绍
李伯勇与李林系父子，李林出生于1990年5月。1991年2月，李伯勇夫妻二人将坐落于某市人民东路5号502室房屋过户到李林名下。
2005年1月18日，李伯勇以李林名义与陈晓明签订《房屋买卖合同》，将坐落于某市人民东路5号502室房屋出卖给陈晓明。陈晓明当日付清房款，此后进行了装修并搬进居住。2005年10月20日李林母亲以李林法定代理人身份，以李林的名义向法院提起诉讼， 李林诉称，李伯勇将李林位于某市人民东路5号楼502室房屋出卖给陈晓明，李伯勇、陈晓明的行为侵害了李林的合法权益，请求法院确认李伯勇、陈晓明2005年1月18日签订的《房屋买卖合同》无效。
陈晓明辩称，李林未满18周岁，不能独立行使民事权利，李伯勇是李林的监护人，李伯勇与我在2005年1月18日签订的《房屋买卖合同》应为有效，请求法院驳回李林的诉讼请求。
李伯勇辩称，李林所诉是事实，是我不懂法造成的，请法院依法处理。
一审法院认为，公民的合法权益受法律�；�。监护人除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。某市人民东路5号楼502室的房屋属李林所有，李伯勇作为监护人与陈晓明签订《房屋买卖合同》，将李林的财产出卖给陈晓明的行为，侵犯了李林的合法权益。李林要求确认李伯勇、陈晓明2005年1月18日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，依法应当支持。判决：李伯勇以李林名义与陈晓明签订的《房屋买卖合同》无效。
陈晓明不服，向某市中级人民法院提起上诉。该院审理后认为，监护人对被监护人的财产应当妥善保管和管理。为了被监护人的日常生活和其他需要，可以合理利用被监护人的财产。非为被监护人的利益，监护人不得处分其财产。某市人民东路5号楼502室房屋属李林所有，李伯勇作为李林的监护人，不是为了李林的利益，处分未成年人李林的财产，将李林所有的房屋出卖给陈晓明，侵害了李林的合法权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。
律师分析
1、问题的由来
近年来，随着经济发展，人们的生活水平不断提高，家庭财产日益增多。有的人出于种种原因，如：对子女关爱，夫妻感情不稳定担心离婚，准备再婚，为逃避债务，规避未来开征遗产税等等，出钱购买房屋，所有权登记在未成年子女名下，或将自己房屋变更到未成年子女名下。此外，未成年人也可以通过继承、受赠等方式取得房屋所有权。因此，未成年人拥有房屋在现实生活中越来越普遍。相应的，父母处分未成年子女房屋引发的纠纷也与日俱增。
未成年人是指未达一定年龄因而其行为能力和责任能力受到法律限制的自然人。
《民法通则》第11条规定，十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
父母可以未成年子女名义购房，可以将未成年子女列为房屋的共有人，也可以将房屋过户到未成年子女名下。但处分未成年人房屋却有一定的限制�！睹穹ㄍㄔ颉返�18条规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。也就是说，父母将房屋所有权登记在未成年子女名下容易，但当处分该房屋时，会遇到法律障碍。
2、未成年人房屋来源
未成年人房屋，是指未成年人以自己名义享有所有权的房屋。未成年人一般无劳动、经营收入，房屋基本上是继承、受赠或其他无偿方式取得。
当父母以未成年子女购房，将房屋登记到未成年子女名下，虽然不会有赠与合同，但房屋登记行为实际上就是将房屋赠与给未成年子女的赠与行为。
未成年人房屋可以个人所有或共有的形式存在，未成年人个人继承、受赠的房屋归个人所有，共同受赠、家庭共有房屋则以共有的形式存在。
3、处分未成年人房屋的法律依据
未成年人大多属无民事行为能力或限制行为能力人，不具备自己独立管理、处分其房屋的能力。为了�；の闯赡耆说暮戏ㄈㄒ�，法律设置了监护制度。
《民法通则》第16条规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由祖父母、外祖父母；兄、姐；关系密切愿意承担监护责任的其他亲属、朋友中有监护能力的人担任监护人。
一般而言未成年人的父母是未成年人的监护人。而监护制度重要内容之一是管理被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。监护人管理被监护人的房屋是监护人的监护职责，必须履行，但处分被监护人的房屋是有限制的。法律并不禁止监护人处分未成年人房屋，只不过法律对该处分权设置了条件，即监护人必须是为未成年人的利益处分其房屋。
4、为被监护人利益的认定
《民法通则》第18条规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
根据该条规定，在处分未成年人房屋时，如何判断为被监护人的利益就成为一个核心问题。对此，我国法律、法规及司法解释没有具体规定。
有人认为，被监护人的利益主要是指为未成年人的生活、健康、成长等必须、合理、必要之费用。如果未成年人的房屋被处分后，该未成年人必须获得大于现状的利益。只为被监护人设定权利而没有设定义务的或义务小于权利的，属于为被监护人的利益；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，不属于为被监护人的利益。
有人则将为被监护人的利益事项作了例举：
①父母为了未成年人的教育，比如子女求学花费巨大，需要处理未成年人房屋。
②父母为了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨额医疗费用，需要处理未成年人房屋。
③未成年人因侵权而承担赔偿责任，需要处理未成年人房屋。
④父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件，且购买的新房价值等于或大于旧房价值，或新购房屋价值虽不是明显大于原房屋，但新房屋所在地区的教育、就医、成长环境等条件明显优于原房屋所在地区，而处理未成年人房屋。
⑤未成年人的房屋被依法征收，父母与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议》，处理未成年人房屋。
⑥父母为未成年子女购房而以未成年子女的该房屋抵押向银行申请办理按揭贷款。
⑦未成年子女随父母迁出本地不再回迁，需要处理未成年人房屋。
《婚姻法》第21条规定，父母对子女有抚养教育的义务；父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利�！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谑视谩粗谢嗣窆埠凸橐龇ā等舾晌侍獾慕馐停ㄒ唬返�21条规定，婚姻法第二十一条所称“抚养费”，包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。据此，笔者认为，未成年子女的学费、医疗费一般不是父母处理未成年人房屋的正当理由，除非父母确实无力负担。
《侵权责任法》第32条规定，有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人赔偿。未成年人侵权应承担赔偿责任时，如未成年人有房屋无其他财产，可以处理其房屋。
购买新房改善未成年人居住条件、被依法征收得未成年人到补偿或办理按揭贷款，应是为被监护人的利益。
因随父母迁出本地处理未成年人房屋的情况，应妥善保管出卖房屋所得款项，不得挪作他用。
还有人认为，《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，因此，未成年人处理自己的房屋，只要该未成年人为年满10周岁以上的限制民事行为能力人，如果其监护人追认的，该处理应当有效，无需具备为未成年人的利益这一条件。
笔者认为，《合同法》第47条规定不能机械套用于处理未成年人房屋的合同，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产属于法律强制性条款，未成年人处分自己房屋的行为本属无效，监护人追认该处分，实际上属于处理被监护人的财产，应受监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产规定的约束。
总体上看，认定处理未成年人的房屋属于为被监护人利益应符合下列条件：
一是如果不处理，被监护人的房屋将会遭受损失，或者被监护人的成长发展将会受到影响。
二是处理结果客观上使被监护人获得利益，而不只是主观上认为被监护人能获得利益。
（说明：本文根据不同的语境使用了父母、监护人；未成年子女、被监护人；处理、处分等，为同一意思）
法律依据
1、《中华人民共和国民法通则》
第十一条 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
第十二条 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
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