[ 赵玉宝 ]——(2014-3-21) / 已阅15210次
2、主要风险成因分析
关于来自借款人的风险。向银行申请住房按揭贷款是一项涉及交易金额较大、对行为人活动能力要求较高的一种民事法律行为。大多数情况下，向银行申请按揭贷款的主体与房产购买者是同一人，但也有例外，比如以子女名义购房时，按照我国相关法律规定借款人不能是未成年子女。
另外，夫妻一方以个人名义购买房屋并向银行申请按揭贷款，借款人是夫妻双方还是其中一方应视具体情况而定。2001年4月颁布的我国《婚姻法》第19条 规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式�！薄胺蚱薅曰橐龉叵荡嫘诩渌玫牟撇级ü楦髯运械�，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿�！� 同年12月颁布的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第17条第2款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人�！贝右陨戏晒娑ǹ梢钥闯�，我国实行婚后所得财产共有的法定财产制。通常情况下，夫妻一方以个人名义提出按揭贷款申请，购买的房屋一般是供夫妻双方使用。对银行而言，如果借款人不主动提供夫妻财产分别所有的书面文件，银行很难知道夫妻间的这种约定。这无疑给以后的还款埋下了隐患，给银行带来了风险。
银行面临借款人的信用风险又称违约风险， 是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受损失的风险。 原因主要有借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力；借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降等客观原因，致使借款人无法继续归还购房贷款。
这方面在我国内地表现的更为突出，我国内地公众收入普遍不高，且我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数将越来越多，同时，银行对借款人未来几年内的收入也很难预测和把握，都将使这一风险加大。
另外虽然大多数人都是诚实可靠的，但不排除一些人通过弄虚作假等不正当手段来骗取贷款，不予偿还或者故意停止或延长还款，风险也将发生。同时当违约所带来的经济利益超过违约所带来的损失，如在经济处于低谷、楼价大幅度下降，所抵押的房屋价值狂跌的情况下，借款人就有可能放弃所购房屋，并拒绝继续还款。这些都是借款人主动违约行为造成的。
关于来自开发商的风险。房产商取得银行给予购房人的贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。这种情况尤其在期房按揭情况下产生的几率较大。此时，银行可能会被购房人指控资金监管不力，主管上存在过错而影响债权的实现。 目前有些房产商的虚假按揭也是给银行带来风险的成因之一。 另外，房产商由于经营不善或者其他原因，导致楼盘烂尾，是房产商延期交楼的主要成因，而开发商拖欠工程款，当开发商由于各种原因拖欠工程款而与施工方发生纠纷时，根据我国现阶段司法解释的规定，如果购房人不按期偿还按揭贷款，银行行使抵押权时，受偿率往往很不理想或根本就不能受偿。 这无疑隐藏了对银行的巨大风险
来源于按揭房产的风险主要是房产的毁损和贬值。这是因为期房按揭期间一般时间较长，按揭房产可能会因为来自外部的原因（如不可抗力或人为因素）而致使抵押房屋损毁、灭失，价值也随之灭失或下降；按揭房产还可能因为市场的波动、城市区域规划、交通布局的调整而贬值。据有关资料显示，房价与居民年收入的倍数，东京为12．9倍，汉堡为7．2倍，纽约为2．9倍，洛杉矶为2．8倍，巴黎为3．4倍，而相比之下，中国城市商品房价格与居民年收入之比令人咋舌。以上海为例，环线内的房价和居民年收入之比是42，郊外则为21。 这样的高房价，再加上上述因素的影响，银行承担的按揭楼宇贬值风险很大。
（二）、对主要风险的防范
从以上分析可以看出，银行面临的风险很大，风险来源也是多方面的。能否有效防范、转移风险关系到期房按揭制度的良性发展，甚至关系到一国金融市场的稳定。因此，银行在期房按揭中的风险防范与控制成为一个重要的研究课题。
1、建立审查评估机制
首先对于购房人和房产商的资质和资信要严格审查。购房人是否具备相应的主体资格；房产商开发楼盘是否依法设立、组织形式、相关证书是对它们资质审查的重要内容。 同时，在发放贷款前，要调查了解购房人的资信情况、收入来源。要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人（购房人）的个人素质、实际收入、财产状况、偿债记录等信用状况进行调查、分析和评估；对房产商的信誉度、信用等级、法定代表人素质、开发业绩要做好审查。另外，要防范价格高估，培养自己的房地产估价员，进行科学的估价。对期房的估价要尤为慎重，自己的估价要与现行市价进行比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。
2、建立风险转移机制
对于来源于购房者和房产商的信用风险，可以将信用审查风险转移给中介机构。目前我国信用体系尚未建立，对他人资信状况较难把握，对他人所提交的资料缺乏有效的鉴别手段，而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能，所以将之委托给具有专业经验、独立承担责任的律师事务所，可以有效防止购房人提供虚假证明以及假按揭的发生。
引入保险介入机制分散银行风险。利用保险转移银行风险是各国、各地区发展商品房预售按揭的经验。一般而言，根据期房买卖过程中存在的风险分析，至少有以下三类风险需要保障：一是按揭房产的财产保险，如上所述主要是期房建成后遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期间因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款人家属能继续居��；三是抵押贷款履约保证险，是指在被担保人因死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权。
3、做好贷后管理工作
期房按揭期间，贷款银行应根据开发商的工程进度和工程监理对工程质量的认可，分期支付各类贷款；同时，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解按揭贷款房屋的建设进度、资金使用情况。
1、王泽鉴：《民法物权》第一册，中国政法大学出版社，2001年，第92页。
2、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社，1998年，第51页。
3、如香港政府制定的《田土厅许可发展计划》中规定：全部按揭契据必须送呈田土厅注册官进行登记。
4、 参见郑玉波：《现代民法基本问题》，汉林出版社（台北），1981年1月版，第282－283页。
5 、王书江译：《日本民法典》，中国人民公安大学，1999年，第112页。
6 、孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社，1997年，第153页。
7 、 参见：宋杰《住房抵押贷款法律问题探析》，第13页，万方数据。
8 、王宏：《不动产预告登记制度初探》，《法学论坛》，2000年第6期，第64页。
9、参见我国《担保法》第41、42、43条，《城市房地产管理法》第48条以及《城市房地产抵押管理办法》第31条。在学理上，我国学者大都认为对于房屋抵押登记采用的是登记要件主义，认为抵押登记是抵押合同生效的要件�！度鹗棵穹ǖ洹�、我国“台湾现行民法”亦如此规定。参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，1998年版，第695－697页。
10 、赵红梅：《房地产法论》，中国政法大学出版社，1995年，第200－202页；张少鹏：《中国房地产法制研究》，暨南大学出版社，1997年，第227－228页。
11、 参见李浩培译：《法国民法典》，商务印书馆，1979年版。
12 、参见赵英伟：《商品房预售合同转让法律性质及条件研究》，
13、马俊驹、余延满：《民法原论》，法律出版社，1998年，第608页。
14、《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效�！�
15、参见赵英伟：《商品房预售合同转让法律性质及条件研究》，http;//www.law110.com。
16、 彭万林：《民法学》，中国政法大学出版社，2002年，第118－119页。
17、张楠：《谈“炒楼花”的法律适用》，http;// www.chinalawedu.com。
18、李丽娅、周年一：《美国房地产》，北京城市发展所出版社，1991年，第4页。
19、资料来源：杨小佛：《完善房地产金融机制，促进住房开发的良性循环》，《社会科学》，1997年第12期。
20、张炜：《住房金融业务与法律风险控制》，法律出版社，2004年，第148－150页。
21、中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，在这30年里，会有各种风险导致购房人不能按期偿还住房按揭贷款本息。其中，借款人的资信状况的变化是主要风险之一。
22、蔡耀忠：《中国房地产法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第333页。
24、 蔡耀忠：《中国房地产法研究》第一卷，法律出版社，2002年，第333页。
25、虚假按揭是指开发商串通无真实购房意愿的购房申请人（即按揭合同中的借款人），以虚假购房交易套取银行住房贷款并代替借款人统一归还贷款的行为。参见张炜：《住房金融业务与法律风险控制》，法律出版社，2004年，第185页。
26、2002年6月27日最高人民法院公布的《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》中规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。
27、 资料来源：杨小佛：《完善房地产金融机制，促进住房开发的良性循环》，《社会科学》，1997年第12期。
2000年3月23日建设部颁布实施《房地产开发企业资质管理规定》。根据该规定，未取得房地产开发资质登记证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。按照企业条件分为四个等级，该规定第18条规定各资质企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。一级资质企业承担的房产项目规模不受限制，可以在全国范围内承揽项目。二级及以下的资质的企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目，承担范围由省、自治区、直辖市建设行政主管部门确定。
28、张炜：《住房金融业务与法律风险控制》，法律出版社，2004年，第209页。
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