[ 赵玉宝 ]——(2014-3-21) / 已阅11590次
（三）、倡导律师的介入
住房按揭所涉法律较多，情况也比较复杂，这时由通晓法律法规的律师介入可更好地保障当事人的权益。尤其是对购房人而言，购置一套住房往往要花去购房人毕生的积蓄，在此情形下，购房人尤其要谨慎。 具体说来，目前律师在期房按揭中可开展如下业务：一是由律师代为审查有关主体的资格。包括开发商和购房者的资格。二是起草各种法律文件，如期房买卖合同、期房按揭合同等。三是由律师代向银行申请购房按揭贷款并签署协议。四是当出现各种房屋纷争时，由律师代为诉讼，用适当的法律手段�；さ笔氯说睦�。另外，还可由律师监控建楼资金的流向与流量。为更好的监控房产商的不法行为,资金投入以阶段性投入为佳。
（四）、实行期房按揭贷款证券化
近年来，我国房地产市场活跃，个人住房抵押信贷迅速发展，而国内居民的高额储蓄和日益扩大的保险、养老等机构资金，以及储蓄存款“实名制”的推出，国务院关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的出台，为房地产抵押贷款证券化奠定了客观条件。同时，个人住房按揭和房地产开发商的抵押贷款占商业银行信贷资产比重不断增加，银行承担了巨大的信用风险，严重影响信贷资金的周转和回笼。通过房地产抵押贷款证券化开发房地产二级市场，支持一级抵押市场的长期发展，既有利于我国房地产资本市场的形成，又能为投资者增加新的投资品种，也增加了金融机构抗击风险的能力。结合国外的先进经验，实行期房按揭贷款证券化，我们应从以下几方面着手：第一，建立健全住房金融法规，优化外部制度环境。相应出台住房金融法、住房金融机构组织法、住房抵押贷款证券评级标准、发行交易程序，金融机构开展抵押贷款证券化业务的会计制度化以及对违反法规的处罚规定等。第二，从制度上培育房地产抵押贷款证券化市场的机构投资者。应在强化监管的前提下对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整，逐步向保险资金、养老基金等机构投资者开放房地产抵押贷款证券化市场。第三，加快房地产抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。
1、全国政协委员、国务院参事任玉岭在参加2005年全国政协会议时深入分析指出城市房价超高的三大原因：一是土地出让和转让不透明，土地使用中的黑洞很多。能拿到一手土地的人不建房，建房的人拿不到一手土地。二是房价的定价不透明，缺乏有效的调控和监管。三是有钱人蜂拥而来，群起炒房。炒房导致的房价高升可以增加房地产的经济热度和活力，增加地方的税收，增加地方政府的政绩。因此，房价高升往往导致房价调控和监督缺位。参见《南方周末》，2005年3月10日。
资料来源：朱大理：《我国房地产按揭的现状分析》，《科技情报开发与经济》，2003年第6期。
2、1999年9月21日中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》中将按揭期限由最高20年提高到30年。
3、谷素红：《略论住房按揭中购房人权益的�；ぁ�，《广西政法管理干部学院学报》，2003年第18期。
4、资料来源：王小波《商品房按揭制度的立法完善》，《山东省农业管理干部学院学报》，2003年第4期。
5、目前我国实务中的做法是：贷款银行要求期房建成前借款人将《预售商品房买卖合同》等有关权属证明文件交由贷款银行保管；在楼宇建成后对房屋所有权证书行使留置权。这无异于将按揭房屋的所有权控制在自己手中。所以在《商品房按揭管理办法》中不如明确规定房屋产权暂归银行所有。
6、 参见我国《担保法》第35条和第49条。
7、参见中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第16条和第19条。
8、张炜：《住房金融业务与法律风险控制》，法律出版社，2004年，第146页。
9 、2000年1月1日起，中国第一部规范个人信用制度的地方法规《深圳市个人信用征信及信用评级管理办法》开始施行，标志着我国在个人信用制度建设上迈出了可喜的一步，该法规明确要求有关单位在征集、利用个人信息过程中对个人信息保密，不得向第三人泄漏和超范围使用,对泄漏者予以法律制裁。
10、 所谓住房信用保证保险，是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。凡权利人 要求保险人担保债务人或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险，属于保证保险。尽管二者有区别，但日常通称信用保证保险。在西方国家，住房信用保证保险非常发达，在保险市场与房地产市场上都占有重要地位。 购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，不再具有偿还贷款的能力时，银行也将面临收入损失的风险。为降低或消除购房者的信用风险，银行一般要求购房者以所购房屋作为贷款的抵押物。参见王绪瑾：《保险学概论》，中央广播电视大学出版社，2001年版，第247－250页。
11、 这是与住房信用保证保险密不可分、彼此互补的一种保险业务。如果说住房信用保证保险主要保障的是 银行的信用风险损失，而住房抵押贷款寿险的保险对象则是购房者的利益。
12 、张光宇：《住房按揭法律问题研究》，第38页，万方数据库。
13、我国《城市房地产管理法》第56条虽然提到房地产中介机构在房地产交易中发挥的作用，但并没明确规定律师参与房地产买卖和房地产抵押贷款的必要性。
14、谷素红：《略论住房按揭中购房人权益的�；ぁ�，《广西政法管理干部学院学报》，2003年第18期。
15、所谓住房按揭贷款（包括期房按揭贷款）证券化，是指特设载体（special purpose vehicle，即SPV）集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（现金流）进行组合包装后，作为标的资产发行住房抵押贷款证券所进行融资的活动。参见陈洁：《住房抵押贷款证券化若干担保问题的探讨》，载邹海林主编《金融担保法的理论与实践》，社会科学文献出版社，2004年版，第308页。
16 、熊进光：《美国房地产抵押贷款证券化法律制度及其对我国的启示》，《广西政法管理干部学院学报》，2004年，第19卷第4期。
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