[ 张婷婷 ]——(2013-7-8) / 已阅22294次
眼下私家车数量不断膨胀，在不少小区里，停车位捉襟见肘，正所谓“物以稀为贵”，停车位的单位面积售价甚至比房子还高好几倍。在高额利润的驱使下，许多开发商在物权法实施之后仍在销售在物权法实施之前就己经在销售的楼盘的停车位，并在销售合同里增加一条内容，即约定停车位的产权归开发商所有，如果业主需要可以另外购买。[3]在被称为“上海物权法第一案”的小区停车位、车库权属纠纷中，上海法院首次运用了《物权法》进行判决，该案件的核心就是开发商是否有权出售地下自行车库和地面停车位。法院针对原告业主要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产公司将小区汽车停车位出售给业主，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还业主，并承担相应利息损失。[4]在该案中，开发商的作法无疑违反了《物权法》第74条的规定，损害了广大业主的利益。因为《物权法》第74条明确赋予开发商与业主进行约定的权利，而且也强调小区停车位必须首先满足业主的需要，如果开发商在销售合同中作出以上约定，过后就肆意提高停车位价格，使得本来就已经承担高额房款的业主可能最终会放弃购买停车位。
2、高额停车费的征收使得“停车难”问题进一步加剧
《物权法》颁布实施以来，在全国发生的物权诉讼最引人关注的都与停车位和车库有关。业主已经购买了停车位，但是物业公司继续向其收取停车管理费，比如北京北广家园的业主与物业之间就因为征收高额停车费而引发冲突。[5]对于这种冲突，在《物权法》实施之前，业主只能同物业公司交涉，但现在业主们可以用《物权法》作为维权工具。因为既然业主购买了停车位，根据《物权法》第74条的规定，业主就取得了该停车位的所有权，而所有权的权能就在于在法律规定的范围内，所有人对其财产自由占有、使用、收益以及处分的终极支配权，[6]这是所有权的积极权能，同时所有权也具有其消极权能的一面，即排除他们干涉的消极权能。[7]物业公司将业主的停车位作为自己的收费停车场，侵犯了业主的所有权，业主有权请求相关机关排除物业公司的干涉。但业主维权之路却并非一帆风顺，因为《物权法》的模糊规定使得各方对同一法律文件却作出不同的理解，对此，法院也很为难。因此，不论是学界还是实务界，都强烈要求相关部门尽快出台《物权法》的相关司法解释。
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《物权法》第74条在一定程度上平息了现实生活中停车位的权属纠纷，解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上存在的矛盾，然而仍存在以下几个问题:
1、“规划”的范畴不明。本款并没有明确“规划”的范畴，是仅指开发商按强制性要求设计的配建车位、车库，还是包括那些强制性要求以外的，开发商为了盈利所建的车位部分，即此“规划”的是以强制性规定为标准还是以开发商标准?因为此项规定关乎哪些车位是开发商可以自由处分的，哪些是必须配置给小区业主的。而物权法并未对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定，也没有规定如何保障业主“首先权”的实现。
2、“首先满足业主的需要”模棱两可�！段锶ǚā返�74条第1款体现了停车位是为小区业主服务的思想。规定停车位先满足业主的需要自不待言，但是如何满足需要，满足哪些需要，应当有一个明确和约束。该规定到底赋予了业主什么样的权利，该权利性质如何?是规定了一定的期限，还是通过优先购买权来实现?“首先满足业主的需要”体现了法律对停车位转让的一定程度的限制，但是这种限制是一种原则性的表述还是具有某种法律效力的规则?法律并没有明确。在司法实践中，这无疑给当事人判断以及法官裁判带来一定的困惑。另外，满足的是业主何种程度的需要，是基本的一辆车的停车需要，还是很多辆车的需要，或者是对外经营租赁的需要等等，都需要法律予以明确。如果开发商违反了该条款，其法律后果如何，业主应当如何寻求救济?对于这些问题，物权法都没有解决。
3、《物权法》第74条第2款规定业主可以通过出售或附赠方式取得的车库、车位问题是业主取得的是车库、车位的所有权还是使用权?如果是所有权的话，是否需要进行不动产所有权登记?如果该业主想转让车位能否转让，应当履行什么样的手续?即由于物权法相关规定的不完善，不能通过登记方式明确物的权利归属和发挥物的效能。
4、物权法规定通过双方协商订立合同的方式，可以导致车库、车位的权利归属的变动，但其回避了车库、车位原始产权的界定，况且物权的原始产权不能通过合同约定的方式来界定和确定，合法有效的约定必须是以权利归属明确为前提的，如果开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。通过《物权法》第74条第1款和第2款的规定，是否能推导出车位的权属应当属于开发商所有，通过这种暗含的权属推定是否符合我国现行法律框架的规定呢?
5、《物权法》第74条第2款规定车库、车位的归属可以通过合同关系来约定。该款很显然遵循了“私法自治”原则，尽量避免公权力过多的干涉私法领域，也符合现实生活中人们的习惯。然而意思自治、平等协商的基础性条件应当是当事人之间地位平等，这种平等更多应体现为事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。小业主之于开发商，两者的经济地位、信息掌握、能力显然是不对等的。房地产开发商背后的公司都是专业的、处于强势地位的经济组织，他们订立《商品房买卖合同》的条款都是聘请了专业性极强的律师进行了仔细研究的。在实践中经常出现开发商通过房屋买卖合同，以格式条款约定建筑屋外墙面、屋顶、物业管理用房在内的公共建筑和公共设施的所有权保留为开发商所有。对于此类情况，业主都只能被迫接受，很少有被允许改动的。另外一般购房人通常不具备相关的专业知识，不具有专业知识的自然经济个体如何能与专业的房产开发公司去分庭抗礼呢?忽略开发商和业主之间的地位不平等的事实状态，一味追求所谓的意思自治，恰恰剥夺了处于弱势地位的广大业主的表达真实意思的权利，意思自治原则成为一方利用其优势地位侵害另一方权利的工具和手段也就不足为奇了。
三、修订物权法和完善配套制度界定住宅小区停车位的权利归属
我国物权法已经出台，关于小区停车位的法律权属及其相关问题的规定亦已起步。笔者提出以下的几点建议，以期对物权法的完善提供一些有益的借鉴和帮助。
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物权法关于车位权属的规定对于业主共有的，并未按照不同类型的车位进行，在执行和操作过程中会存在一定的问题，所以我们非常有必要在法律上给予明确的规定
1、小区地面停车位和小区地下停车位，其使用权归小区全体业主共有。在登记制度上，笔者认为，小区地面停车位应当在业主所取得的土地使用证上面加以注明，小区地下停车位在登记制度上，也可以采取在土地使用证上加以注明的方式予以公示。地面停车位和地下停车位之所以采取在土地使用权证上加以注明的方法，是因为其权利的来源是土地使用权。这样注明，可以表明地面和地下停车位与土地使用权之间的关系，使得其权属问题更加清晰化�！�
2、楼房首层架空层停车位，其权利归本单元所有建筑物区分所有权人共同所有。在登记制度上，可以在房产证明上附上首层架空位的产权证明的方式。楼房首层架空车位采取在房产证明上附上产权证明的做法，是因为首层架空车位其本身是没有产权的，其权利依附于业主的房产权而存在。这样注明，亦可以表明车位与房屋产权的主物与从物的关系，使得其权利的产生有所依据。
3、楼顶停车位，其所有权归本单元建筑区分所有权人所共有。在登记制度上，可以采取在业主的房屋产权证上加以注明的方式。楼顶车位采取在业主的产权证上加以注明，是因为楼顶是建筑物区分所有权的共有部分。在建筑物区分所有权证明上加以标注，很好地解释了单元所有业主拥有楼顶车位所有权的原因。
以上权利性质均为按份共有，既业主按照各自的区分所有建筑物面积之分额进行共有。此外，在《物权法》中未明确涉及的一些住宅小区停车位权利归属中具有边缘性和争议性的问题，笔者以为主要囊括以下几点，应该在今后的物权立法中加以完善。
�。ǘ┙杓ㄍ迥Ｊ�，引入相关概念
诚如前文所述，我国台湾地区针对区分建筑物所有权，以及停车位权利归属问题的相关立法规定是比较有特点，可操作性也是比较强的。因此，笔者以为，完全可以在完善我国的物权立法过程中对其相应予以借鉴和扬弃，并引入有关的停车位概念。
1、法定停车位
我国小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长，小区车位基本上处于供不应求的状态。要解决这个供求矛盾，光靠市场自己调节是不行的，它需要国家强制力的介入，需要国家用立法的手段来督促开发商在建造小区的时候，建造一定数量的停车位。这就是“法定停车位”概念。法定停车位可以保证小区内相当数量的业主拥有停车位，使得小区的停车位在较长时间内可以满足业主的需要。
法定停车位必须由小区内的业主使用，不允许开发商将其使用权擅自转让给小区业主以外的第三人。当业主想将其车位转让时，也必须在小区内的业主之间进行。当确实有剩余空位时，物管可以在征得业主同意的情况将其对外出租，但租赁合同应为不定期，一旦小区内业主需要使用时，租赁合同自动终止，以小区内业主使用为优先。此外，租赁取得之收益，应归小区全体业主所有。
2、增设停车位
这里所指的增设停车位，笔者认为基本上相当于台湾的自由增设停车位。即开发商在满足了法定停车位的前提下，可以继续建设的停车位。
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