[ 陈璐 ]——(2013-4-12) / 已阅4401次
2005年5月，某房产公司与某实业公司约定：某房产公司以某大厦前期投入作为出资，某实业公司保证后期资金投入并在合同订立后40个月内完工。2010年10月，某法院对某房产公司所有的楼层委托司法评估，其“估价假设”载明“估价结论是以估价对象享有公共配套设施、道路交通等为假设前提�！�
此后，某法院委托司法拍卖，《拍卖特别规定》载明“拍卖标的物是以其在拍卖时的实际状况进行拍卖，成交后发生的费用由买受人承�！�，某学校竞得该房屋。2011年6月，某实业公司向某学校交付房屋并要求其支付后期工程费500万元，某学校不予支付。某实业公司遂诉至法院要求某学校支付该款项。
本案的争议焦点在于如何看待“估价假设”与“拍卖特别规定”的效力。对此问题存在两种意见，第一种意见认为应尊重“估价假设”的效力，判决驳回原告的诉讼请求。第二种意见认为应以“拍卖特别规定”为依据，拍卖后产生的工程费应由买受人负担，判决支持原告诉讼请求。
笔者同意第二种意见。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条的规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。由此可见，估价报告系人民法院确定拍卖底价的根本依据。而估价方法是多种多样的，主要包括成本法、市场比较法、剩余法、假设开发法等等，本案采用的就是假设开发法。但无论采用哪种方法，均并不能改变拍卖标的物的现实情况、自然状况以及权利义务状态。因此，估价报告不宜作为处理本案的依据。然而，“拍卖特别规定”却截然不同，其具有法定的拘束力，只要参与竞买，竞买人就必须认可其规定，接受其约束，因为如果将拍卖活动视为要约，则“拍卖特别规定”就系要约的重要组成部分，而竞买人竞得该标的，就应当视为对要约的承诺。
本案中，“拍卖特别规定”已经明确以标的物在拍卖时的实际状况进行拍卖，其后产生的所有费用由买受人承担。那么，买受人某学校竞买所得的标的物就不应当包括后期工程费投入所得的相应配套。而某实业公司对拍卖标的物的后期投入是为某学校管理事务，有为某学校谋取利益的意思，且某实业公司并没有法定或者约定的义务，属于无因管理的范畴。
同时，也有观点认为联建合同已经约定某实业公司保证项目后期资金的投入并负责相关费用，故其应当自行承担后期建设费用，不得再向竞买人主张该笔费用。笔者认为该观点有待商榷，因为联建合同系某房地产公司与某实业公司订立的，并非某实业公司与某学校订立，而合同具有相对性，某实业公司对某房产公司虽然负有承担后期工程建设费的义务，但其对竞买人不负有该项义务。同时，某实业公司也不会因此不当得利，因为某房产公司所有的某大厦房屋已经被拍卖，他们之间先前订立的联建合同就处于履行不能的状态，故某房地产公司也可以据此向某实业公司主张相应权利。
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