[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已阅13092次
同时，房产交付确认书将合同约定的交房日期与实际交房日期对应起来，防止出租方过早或迟延交房而影响承租方的原有计划及工作安排，也确保出租方如约履行交房条款以及承租方能正常按约接收房产。从固定书面证据的角度而言，作用较大，不容忽视。
4. 迟延交房或未交房的违约责任。
对于出租方未交房或未按合同约定交房时所应承担的违约责任条款，对承租方而言，是极其关键的保底性约定，对于弥补经济损失、抚平心灵伤口具有极其重要的作用。
笔者对此建议分两步走，一是迟延交房时的处理，二是承租方忍无可忍而解约时的处理。
（1） 关于迟延交房的违约责任。对于每迟延一日交房，出租方应承担多少违约金，由当事人协商即可。从形式而言，可以是比例式，也可以是金额式。
比例式，顾名思义就是采取百分比或倍数的形式来表示，例如30%或两倍等，但是计算基数一定要明了。对于抽成类计租模式的房产租赁，切忌使用“首年（或上/当年度）租金（或月/日租金）”作为计算基数，这是个逻辑问题，抽成必定与营业额或利润相关，在实际经营尚未进行的情况下，抽成是无法发生的，当计算基数不存在或不明了时，依此计算的违约金也是个未知数。
金额式，也就是直接写明多少钱，非常清晰，但是建议承租方在结合当地市场情况及自身商业经营现状后合理设计该金额，比如是约定每日人民币100元还是1000元。
当然，有时由于出租方的强势或者考虑双方的合作关系，从迟延交付第一日到开始计算违约金之间会有一个宽限期，出租方在该宽限期内交房的，则不视为违约。对此，建议承租方做综合考量，分析该宽限期的长短是否合理以及对己是否弊大于利。
（2） 未交房而解约的违约责任。对于出租方迟延交房超过某个时间段时，承租方有权选择提前终止租赁合同，且保留追究由此所引起损失的一切权利（或约定一个解约违约金的数额）。此点毋庸置疑。承租方付出了人力、物力、财力，在觅寻、联系、谈判及签约后，却不能在约定时间获得心仪房产的使用权，时间成本、实际损失无可估量，心理伤害也无法预期。对于超过多长时间承租方有权解约呢？这个可由当事人协商后确定，但一般不宜超过三个月。
第二，租金及支付方式。
谈到租金，或者直白一点就是“钱”，出租方让渡房产使用权后获此收益，承租方支付此对价后获得房产使用权，当然会触动当事人的每一根神经。涉及租金的要点，一般会考虑何时支付、支付多少、如何支付、发票的提供等问题。
1. 支付时间。
目前房产租赁市场上，租金的支付周期可分为年付、季付和月付。一般情况下，笔者不建议采用年付的方式，因为涉及金额较多、时间过长，一旦发生争议可能产生的损失也较大，因此采用月付或季付的方式较为稳妥。
对于月付，大家都比较熟悉，一般就是“每月X日前”或“每月开始后第X个工作日前”支付租金，但有一点需特别注意的是，如果是抽成计租，则当期应付租金是“上月”租金而非“当月”租金，以确保租金的支付时间与支付方式相一致。
关于季付，笔者经常遇到客户约定成“每季度10日前付租”，这究竟是每季度的哪一个月支付呢？是首月、第二个月还是末月？此应当明确。与月付一样，如果是抽成计租，则当期应付租金是“上季度”租金而非“当季度”租金。
另外，为防止逢法定节假日，某些银行不营业或单位放假的情况，建议约定“付租日期如遇法定节假日，承租方可在法定节假日后第三个工作日向出租方履行租金支付义务”。
2. 支付金额。
一般情况下，对于租金数额本身不太容易出错，但如果不是用直接的数额来表示，而是需要描述加计算时，在语言表述方面经常出现前后词不达意而不知所云，甚至最终导致出现不同理解而发生当事人采用不同的计租方式。
例如，“双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万元以下时，按10%抽成计租；年营业额在人民币100万至200万元时，按12%抽成计租”。该约定有两处存疑，第一，当营业额正好为100万时，是适用10%还是12%？第二，当营业额超过200万时，适用什么比例？因此，针对抽成计租类约定，建议承租方务必注意，计算基数不要出现断档或遗漏，比如上述约定可调整为“双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万元以下时（含100万），按10%抽成计租；年营业额在人民币100万至200万元时，按12%抽成计租；年营业额在人民币200万元以上时（含200万），按14%抽成计租”。
3. 支付方式。
付租一般采用银行转账的方式，对于出租方的收款银行账号，务必核实收款单位（户名）的名称是否与出租方的全称相一致，且出租方若要变更合同约定的银行账号时，必须提前XX天书面告知承租方，口头告知无效。
4. 发票提供。
建议承租方关注出租方提供发票的种类及日期，并在合同中明确约定。同时，建议采用先发票后付租的模式，并约定承租方在面对出租方违反合同相关约定时享有暂扣租金的权利（即承租方有权延迟付租而不被视为违约，直至出租方按合同约定或承租方要求纠正违约行为时止）。
5. 其他期限的付租问题。
其他期限，主要是指一些正常计租期限以外的时间段。比如承租方考虑到经营几年后想再对房产进行装修改造，会提前与出租方约定好，届时出租方应给予承租方XX天的免租期，该期间内承租方可免费使用房产而无需付租。那么问题就来了，如果承租方没有在这XX天内完成装修改造，超过这XX天以后的期限因仍在装修改造，如果直接按原约定付租，实际上对承租方很不利，因此该阶段的租金计算应另行特别约定。
笔者曾就此与一客户沟通，该客户采纳笔者的建议后，在合同中专门进行了约定，并认为自己约定的内容很有道理，沾沾自喜后觉得不够，于是拿来与笔者一起分享。乍一看，该约定的确解决了其他期限与租金特殊计算的对应问题，但是细察起来，逻辑上还是有地方需要改进的。
请看：“出租方同意在承租方使用租赁房产5年后，提供30天免租期供承租方用于装修改造，该30天内承租方无需支付租金；超过30天的，承租方装修改造期间的租金应依据XX标准计算”。
其实，上述约定有被理解为如下意思的可能：出租方可给承租方30天的装修免租期，但是如果承租方装修超过这30天免租期尚未完成，则适用后半句的约定，即装修改造整个期间的租金都要按XX标准计算，而不是承租方想要的结果，即30天免租，超过30天的后面的装修改造天数按XX标准计算。其实，这个约定错在一个标点符号——逗号。挪动该逗号后，后半句的表述应为“超过30天的承租方装修改造期间的租金，应依据XX标准计算”。这真是差之毫厘失之千里��！
另外，针对出租方所提供的设备设施、场地出现非因承租方原因所致的毁损、故障而不能正常使用时，以及出租方对其所提供的设备设施、场地进行维修、维护或扩建导致承租方不能正常使用时，这段时间的租金是免付还是减付，承租方最好提前考虑并明确约定。
第三，相关租赁费用。
主要是指除租金以外的承租方需承担的其他费用，比如水电费、电话费、采暖费等。原则上这些费用应据实结算，不建议采用分摊的形式，因为如果分摊，则费用将会与入住率有关；如果出租方坚持使用分摊的形式，建议务必明确分摊的上限（此可根据使用面积与入住率来确定）。
另外，对于北方地区的房产租赁，采暖费是必须要考虑的。鉴于北方供暖期一般是10月底到11月初开始，至次年3、4月份结束（内蒙古、哈尔滨会晚一些），如果进场时间不是早于供暖期的开始日或晚于结束日，就会涉及到采暖费的支付。建议按实际使用时间来计算并承担，比如于次年1月份进场开始装修（读者也许会认为这么冷的天怎么可以装修呢，不要忘了室内温度是可以装修的，即使做外墙和室外台阶，用防冻水泥也是可以实现的），此时才开始使用租赁房产内的供暖，供暖期已过大半，如果不分情况地支付采暖费，实际对承租方是不公平的，因为根本没有享受到那么久的供暖时间。
因此，对于相关租赁费用的明确约定，有利于避免出租方要求承租方承�；蚍值２槐匾虿缓侠淼母髦置康姆延�，引致不必要的争议。
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