[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已阅14899次
租赁期限，简而言之就是承租方合法使用租赁房产的有效期限。明确租赁期限具有极其重要的现实意义及法律意义，包括：这是明确出租方向承租方交付房产以及承租方向出租方返还房产的分界线，是出租方收回房产时是否应承担违约责任或赔偿承租方损失的度量衡，是因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移时原租赁合同是否对新房主继续有效并执行的判断标准。
租赁期限的本身长短问题，实际属于商业类条款，一般由当事人根据实际需求而自主决定。租赁期限过长，并不能绝对维护承租方的权利实现，因为客观情况无时无刻都在变化，特别是不动产，其租赁价格受制于较多因素，比如全国整体经济形势、政府限制性政策、市场保有量等；而租赁期限过短，导致承租方经常搬迁，容易造成员工流失、商誉丧失、原有供销网络破坏等不利后果。因此，建议承租方结合自身需求，并实地考察租赁房产的具体情况及周围环境，对现状谨慎评估并对未来情形进行预判后，对租赁期限的具体长短作出合理约定。
但是，从法律角度而言，无论承租方与出租方对租赁期限如何约定，最长均不能超过20年的限制，否则超过部分无效。租赁期间届满，出租方和承租方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。另外，法律规定租赁期限超过6个月时，应当采用书面形式，若当事人未采用书面形式的，则视为不定期租赁。当然，从固定证据、保留证据的角度而言，无论定期租赁抑或不定期租赁，均建议承租方以签订租赁合同的形式与出租方建立房产租赁关系。
笔者曾遇不少客户，为了规避租赁期限不得超过20年的最高限制，而采取在合同中设定“自动续展”条款的措施，即约定租赁期限为N年，租赁合同期满后如有任一方提出续约要求，则无论对方是否同意，租约均自动续展M年，且续展次数不限（即租期N年届满后，在续展的情况下，租期有可能呈现的态势为N+M，N+M+M，N+M+M+M……）。那么，该条款的效力是有效还是无效呢？这需要具体问题具体分析：
（1） 约定的租赁期限原本不足20年，如为5年，期满后只要一方提出续约要求均应自动续展1年，且续展次数不限，则自续展之日起至20年之间的租赁期限，因没有违反租期最长不得超过20年的合同法强制性规定，笔者认为系有效之约定。
（2） 约定的租赁期限为20年，期满后自动续展M年，在此情形下，相当于当事人直接约定了（20+M）年的租赁期限（很简单的数学原理，即当M＞0时，20+M＞20），该条款中租赁期限超过二十年的部分因违反法律强制性规定而无效，即20年的期限约定系有效，延长期限的约定为无效。
针对以上情形，笔者根据相关司法实践提供如下参考方案，供各读者共享：
（1） 优先续约法：在租赁合同中设计优先续约条款，此项将在后文中详述，故此处不累赘。
（2） 有限延长法：原租赁期限不足20年时，双方可在（20-原租赁期限）的范围内延长租期。例如，原租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，履行5年后，若承租方根据商业判断认为继续租赁将使己方更为收益，则承租方可主动要求与出租方以补充协议的形式延长租赁期限，延长至2031年底。此时，因该租赁合同项下租期总计为2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年，并未超过20年的最高期限限制，故此补充协议项下延长的期限系合法有效。
（3） 去零取整法：原租赁期限为20年时，履行几年后，若承租方出于战略考量拟延长租赁期限，而直接在20年的基础上延长，将面临违反法律性强制性规定之约定应为无效之风险，因此可终止原租赁合同而重新签订租赁合同（除租赁期限有变以外，两份合同内容相同），或以补充协议的形式调整租赁期限（注意此处为调整，而非简单延长）。举例说明：
A. 承租方与出租方签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。履行至第8年时，承租方为巩固当地市场保有量而拟延长租期，与出租方协商后，双方终止原租赁合同而重新签订新合同，约定租期为2018年1月1日至2037年12月31日，其余条款均保持不变。此时，虽然新合同租期也是只有20年，但承租方使用该房屋的实际可支配期限为28年。
B. 承租方与出租方签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。到2017年12月时，承租方与出租方协商后以补充协议的形式调整租期，约定“双方同意原租赁合同项下租赁期限调整为2018年1月1日至2037年12月31日”，“且补充协议自2013年1月1日起生效”，其余条款不做任何变更。在此情形下，当事人去除掉已过的租期，将与之对应的相同期限转接到后面拟延长的部分（取头补尾），调整后的租期亦未超过20年。
可能有些读者会称，出租方也是理性的经济人，在租赁合同履行多年后，其有相当的能力判断是否与承租方延长租期，承租方单方的臆想并非一定能实现。对此，笔者认为，现实生活中并非所有问题都是法律问题，将任何问题法律化或绝对化并非理性的做法。比如出租方不同意承租方延期的行为，或不同意承租方所选择的延期的方式，这些问题完全可由承租方采用非法律措施的做法去解决，而非完全都提升到法律层面，否则法律问题解决了，现实问题或生活问题却无从入手。
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