[ 刘忠发 ]——(2012-11-21) / 已阅10297次
随着城市化进程的加快，拆迁工作大面积展开，因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力，出让方因而反悔，并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求受让方返还房产。因此，宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让，系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。
一、宅基地上房屋买卖的若干情形
农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：
1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。
由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。
二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力
关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999年《土地管理法》的第43条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外�！狈课萃恋匦姓芾聿棵庞纱斯娑ㄒ瓿鲋辉市肀炯寰米橹稍敝渥谜厣系姆课�。
关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。
当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
三、宅基地上房屋转让的审批权限
1986年《土地管理法》第38条规定，“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准�！�1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。
从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见，对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的，有经村委会盖章确认的，也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，其效力是否相当，当事人则各执一词，意见不一。
关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定，1986年及1999年《土地管理法》的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化，可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。
四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。
在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
五、农村私有房屋买卖合同效力认定上应当注意的几个具体问题
法官在认定农村私有房屋买卖合同效力上应该从以下角度出发，综合予以考虑：（1）法律、法规、部门规章和政策；（2）卖房人的现有居住条件；（3）该房产项下的土地使用权性质；（4）房产交付的实际情况；（5）房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑，对于认定为无效的合同应该严格限制，即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件：(1)不是同一个集体经济组织的成员；(2)没有办理任何的审批手续，包括房产证和土地使用权证中的任何一样；(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有，土地的性质没有任何的改变；(4)卖方没有自己的住处，如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。
当然，在农村私有房屋买卖合同的效力认定上，由于存在着很多不同的情况，不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此，对一些特殊情况，还需要法官讲究审判策略，做到既合乎法律，又兼顾习俗和人情。具体而言：
1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则，结合转让的现实问题，如果行政机关已经办理了相关产权手续，应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让，既然行政机关已经批准，那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。但是现实中很多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个，对于只办理土地证件的案件，笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的，土地使用权是房屋所有权的基础，没有土地使用权何来的房屋所有权，既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权，因此应该认定买卖合同是有效的，在可以办理房屋所有权证的情况下可以进一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况，因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权，也没有得到相关审批机关的审批，因此可以认定无效，否则就会损害集体对于该土地的使用权，损害第三人的合法权益。
2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如果已经有一套房屋，根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定，认为再次购买是违反了法律的强制性规定，应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观点是不正确的，土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地，不能申请两处以上的宅基地，而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地，如果不允许拥有两处以上的宅基地，那么就不能解决农民死后房屋的继承问题，因此该观点是不正确的。
3、对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题，因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的，农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的，农民支付的相关费用很少，被认为是国家给予农民的一项福利政策，因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变，不属于集体经济组织所有了，该专有性和独享性也就不复存在了，制约合同无效的根本问题已经解决了，因此应该允许自由交易。对于发生在土地性质改变以前的买卖行为应该怎么处理，有人认为合同无效应该自始无效，不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题，签订合同时只要无效，不管以后怎么变化该合同还是无效的。笔者也不同意该观点，司法实践中，最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定，都是规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效，因此对于该类买卖合同，因为土地的性质已经发生变化，制约无效的客观原因已经不存在了，所以也不能认定该买卖行为是无效的。实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出的判决，取得了不错的司法和社会效果。
4、对于原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员，其买卖房屋的合同效力如何认定？因为原来属于同一个集体经济组织成员，他们之间的买卖行为是合法有效的，不能因为户口的变化而改变合同的效力，否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产问题了。
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