[ 钟建林 ]——(2012-10-17) / 已阅11645次
【审判】
湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审认为：
张三与甲公司签订的xxxxxxxxxxxx号《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。张三按照合同的约定履行了交付首付款及其他费用的义务。关于剩余购房款，双方约定到甲公司指定的银行办理按揭，同时约定先付清房款后交房，因而依合同法理，甲公司有义务在约定的交房日前通知张三办理银行按揭手续。现甲公司未能于约定的交房日前通知张三办理银行按揭手续，致使张三未能通过银行按揭方式交齐购房款，同时也就未能如期受领房屋。因此，甲公司违约在先，故甲公司要求张三给付违约金6000元的诉讼请求于法无据，亦不合情理，应不予支持。
鉴于张三委托李四办理签订合同等一切购房手续，连合同上买受人的联系方式都留了李四的，因而李四就“xxxxx小区”第x幢xxxx号房屋与甲公司发生的有关行为，都应视为是张三授权而为。当李四出于减少张三购房风险的目的而代张三向甲公司申请退房退款，并在《退户确认单》上签署张三的姓名时，甲公司已没有义务再去求证这是不是张三本人的真实意思表示，因为李四的行为在甲公司看来足以构成表见代理行为。因此，2008年10月18日的《退户确认单》足以表明，张三与甲公司就解除编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》已经协商一致，因而双方的购房合同已于2008年10月18日解除。甲公司关于双方的购房合同已于2008年10月18日解除的意见符合本案的实际情况，本院予以采纳。
在购房合同已经解除的情况下，张三无权要求甲公司继续履行合同而交付房屋并给付逾期交房违约金。因此张三关于要求履行合同、交付房屋并给付逾期交房违约金的反诉请求，没有法律依据，应不予支持。至于合同解除后的款项给付、损失赔偿等事宜，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审理，当事人可以另循他径妥善解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款的规定，判决：一、确认张三与甲公司于2006年11月8日签订的编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经于2008年10月18日解除；二、驳回甲公司要求张三给付逾期付款违约金6000元的诉讼请求；三、驳回张三对甲公司的反诉请求。
张三不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误。李四在《退户确认单》上签字并没有征得张三的同意，也没有立即告诉张三，张三知道这件事情后立即到甲公司售楼部坚决反对退房，并强烈要求甲公司完善相应的购房手续交付房屋，一审认定甲公司的善意没有事实依据。请求二审法院撤销一审判决，改判甲公司依法履行商品房买卖合同并按合同约定向张三支付违约金。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为：本案争议的焦点是上诉人张三与被上诉人甲公司签订的《长沙市商品买卖合同》及《合同补充协议》是否已经于2008年10月18日解除。根据查明的事实，张三与甲公司于2006年11月8日签订商品房买卖合同及补充协议后，甲公司未能在合同约定的交房日期2007年4月30日向甲公司交付房屋。2008年10月15日，张三签订上述商品房买卖合同的代理人李四以张三的名义向甲公司申请退房退款，并在《退户确认单》上签了张三的名字。2008年10月18日，甲公司的相关人员及主管领导在《退户确认单》上签字确认退户单。李四作为受张三委托办理与甲公司签订买卖合同等一系列行为的代理人，张三与甲公司商品房买卖合同过程中的各种手续都是李四代为办理，双方签订的商品房买卖合同中买受人地址也是代理人李四的。因而，李四以张三的名义就“xxxxx小区”第x幢第xxxx号房屋申请退房退款行为，甲公司有理由相信是经过张三授权的行为，该《退户确认单》经过商品房买卖合同双方的确认，应为有效，据此，本院认为上诉人张三与被上诉人甲公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经于2008年10月18日解除。上诉人张三在原审中提出要求甲公司继续履行合同的反诉请求，由于双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，故原审法院判决驳回张三的反诉请求是适当的。由于张三在原审反诉中并未提出合同解除后款项给付、损失赔偿等诉讼请求，本院对此不予处理，张三可以向甲公司另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的审理，涉及到表见代理在司法实践中如何认定的问题。
本案中，张三为了购房，将自己的身份证复印件交给好朋友李四，委托李四代为办理购房相关手续。李四持张三的身份证复印件，与甲公司签订商品房买卖合同，在合同落款的买受人签名处签上张三的姓名。由于张三身在外地，亲自来长沙办理其他购房手续多有不便，合同首页留下的张三的联系地点、联系电话等都是李四的。如此过程说明李四系受张三的委托，代理张三与甲公司签订了购房合同。此后，由于甲公司未如约交房，李四从更好地�；ふ湃娜ㄒ娼嵌瘸龇�，与甲公司商定退房退款事宜，在《退户确认单》的申请人签名处签上张三的姓名，甲公司同意退款，其相关人员和主管领导均在《退户确认单》上签名。至此，李四实际上是代理张三与甲公司签订了一份解除原商品房买卖合同的协议，张三与甲公司之间的商品房买卖合同即于双方签订《退户确认单》之日得以解除，此后张三和甲公司之间的商品房买卖权利义务关系即已转化为单纯的甲公司向张三退还《退户确认单》中确认的购房款本息的问题。至于后来甲公司又没有及时给付《退户确认单》中确认的购房款本息，这属于甲公司违反合同解除协议，应当承担继续履行乃至赔偿张三经济损失的违约责任的范畴，而不能由此认定双方的权利义务关系又要回到原商品房买卖合同中确定的一方付款一方交房的状态。
值得说明的是，李四代理张三与甲公司签订《退户确认单》的行为，对于甲公司而言构成了表见代理。
所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人的名义从事代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成要件如下：1．以本人名义为法律行为；2．行为人无代理权；3．须有使相对人信其有代理权的表征；4．须相对人为善意。
在表见代理的四个构成要件中，较难认定的是第三个要件即“须有使相对人信其有代理权的表征”。如何认定？我们认为需要从当事人从事民事活动的客观实际情况出发，运用日常生活经验，合法合情合理地予以认定。
本案中，李四在与甲公司签订《退户确认单》时按照原商品房买卖合同签订时的做法签署了张三的姓名，加之张三与甲公司商品房买卖过程中的各种手续都是李四代为办理的，双方签订的商品房买卖合同中买受人的地址和联系电话也是李四的，因此，张毅以张三的名义向甲公司申请办理退房退款时，甲公司完全有理由相信这是经过张三授权的行为，李四是有代理权的，故《退户确认单》经商品房买卖合同双方确认，应属有效，对张三和甲公司都有法律约束力。虽然后来由于甲公司未及时付款，李四又代理张三向甲公司发出《通知函》，要求不再退房退款，要求甲公司继续交付房屋并承担延期交房的违约责任，但对此甲公司并未同意，因而双方并未就是否恢复原来的商品房买卖合同关系协商一致，最终对双方都有法律约束力的还只是《退户确认单》体现的解除商品房买卖合同的协议。
总之，本案一、二审法院据实认定李四代理张三与甲公司签订《退户确认单》的行为构成表见代理，确认双方的商品房买卖合同关系已经解除，是正确的。
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