[ 邓光达 ]——(2003-8-11) / 已阅14139次
论商品房住宅小区停车位的产权归属
邓光达
近年来，商品房住宅小区停车位（�。┑牟ü槭羝木哒�，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑�！ ”收呤酝荚谙中械姆芍贫瓤蚣苤�，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属�！ ∫�、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征 在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容�！ 「荨吨谢嗣窆埠凸鞘蟹康夭芾矸ā返谌惶�、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征： �。ㄒ唬┲挥芯弑竿恋厥褂萌ǖ牡笔氯瞬庞锌赡苋〉梅课莸乃腥��！ 。ǘ┩恋厥褂萌ㄓ胪恋厣细墙ㄖ锊豢煞掷氲姆晒娣妒乔恐菩缘��！ 。ㄈ┓康夭ㄊ峭恋厥褂萌ㄓ胪恋厣细墙ㄖ锼腥ê隙坏姆扇ɡ��！ 。ㄋ模┰诙妒谐∽梅康夭�，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割�！ 。ㄎ澹┩恋厥褂萌ê头课菟腥�，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和�；��！ 。┩恋厥褂萌ㄓ敕课菟腥ǹ梢苑直鸬羌�，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》�！ 。ㄆ撸锻恋厥褂萌ㄖぁ�、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证�！ ”收呷衔�，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题： �。ㄒ唬┰谛问揭�，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权�！ 。ǘ┲挥屑扑憬ㄖ莼剩ńㄖ婊莼剩浇ㄖ苊婊恋厥褂萌婊┑慕ㄖ锊趴梢匀〉孟嘤ψ诘睾诺耐恋厥褂萌婊荻��！ 〖扑憬ㄖ莼实慕ㄖ镆婪ㄏ蚬抑Ц锻恋厥褂梅�，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》�！ 。ㄈ┒杂诓患扑憬ㄖ莼实慕ㄖ铮ńㄖ婊�，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物�！ 。ㄋ模┎患扑憬ㄖ莼式ㄖ锏姆康夭ɡ耆栏接诩扑憬ㄖ莼实慕ㄖ�，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定�！ 。ㄎ澹┮谰菥涞摹拔锶ā崩砺�，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利�！ 。┰诙斗康夭谐∈状巫梅康夭�，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有�！ 〉�，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）�！ 《�、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记 商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上�！ ≡诎炖硎状畏康夭频羌侵�，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主�！ 〖偃舴康夭⑸逃肼蚍角┒斗康夭蚵艉贤肥�，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主�！ � 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属 依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断�！ 。ㄒ唬┥唐贩孔≌∏诨虺鞘星蚶�，独立建设的多层经营性停车位（�。┑姆康夭ü槭��！ 〈死嗤３滴唬ǔ。�，在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（�。┑牡慕ㄖ婊羌扑闳莼实�。因此，多层经营性停车位（�。┛梢砸婪ǘ懒炖矸康夭ǖ某跏嫉羌呛妥频羌�，所以该类停车位（�。┑姆康夭ɡ宋钟小斗康夭ぁ返牡笔氯��！ 。ǘ┰谏唐贩孔≌∏�，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（�。┓康夭ǖ墓槭��！ 。�、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施�！ 》康夭⑸淘な刍蛳质凵唐贩孔≌ㄖピ�，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》�！ 】杉�，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主�！ 。�、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物�！ 「荼疚牟龅姆康夭晒娑�，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定�！ 】杉�，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主�！ 。�、楼房地下停车位（�。┑姆康夭ü槭�。由于楼房地下停车位（�。┑慕ㄖ婊嗍遣患扑闳莼实�，因此，楼房地下停车位（�。┑牟ㄗ纯鲇肼シ考芸詹阃３滴坏慕ㄖ婊ㄗ纯鋈绯鲆徽�，楼房地下停车位（�。┑姆康夭ㄒ栏讲⒐槭粲诟么鄙柚玫叵峦３滴唬ǔ。┞シ康娜逡抵��！ ∷�、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属 在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主�！ ∧壳�，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益�！ 渡钲诰锰厍康夭锰趵返谑醯诙罟娑ǎ悍康夭状巫煤贤酝３党�、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定�！ ∮腥巳衔骸案荨渡钲诰锰厍康夭锰趵返谑醯诙罟娑�，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意�！ 【菝教灞ǖ�，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（�。�，以满足不同层次、不同要求的社会需要。
作者简历： 邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。
