[ 刘颜 ]——(2003-7-12) / 已阅10875次
从两宗刑事案说起……
刘 颜
物业小区发生刑事案件，物业管理公司应当承担什么样的责任？在深圳和上海发生的两起命案经过中央电视台、上海电视台、新华社等媒体广泛报导，引起了物业管理行业、业主、住户和法律界的强烈反响。
先说有名的深圳笔架山庄命案。1998年3月，二罪犯潜入笔架山庄，在山庄的空置房屋内潜伏4日，掌握了某业主的出入规律，第4天深夜某业主回家时，罪犯在家门前将其抢劫杀害。二年后，刑事案件侦破、审理完毕，二罪犯均被执行死刑。死者家属认为物业管理公司疏于对空置房屋的管理，对出入住宅区的可疑人员不加防范，存在严重的过错，对死者的被害负有不可推卸的责任，将物业管理公司推上被告席，索赔139万元。一审法院判决物业管理公司支付死者家属10万元赔偿金。深圳市中级人民法院二审撤销原法院判决，认定物业公司不承担责任。
第二起案件发生在上海北区的一个新建成小区。2001年3月5日凌晨，罪犯翻过围墙进入最靠近围墙的一楼人家，采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对某女实施奸淫并致其死亡。然后打开小区建筑垃圾堆放地的一扇小铁门，顺着垃圾攀上墙，翻出小区。罪犯后被抓获，死者家属提起刑事附带民事诉讼，法院判决赔偿13246.50元。之后，死者家属又对物业管理公司提起民事诉讼，要求赔偿507701.55元。宝山区法院一审判决物业管理公司不承担责任。上海市第二中级法院二审撤销原法院判决，裁定物业管理公司赔偿4万元。
两起案件性质类似，但最终的判决结果却大相径庭。物业管理公司在这种刑事案件中到底有没有责任？有什么责任？承�；蛎獬鹑蔚母菔鞘裁�？作为物业管理公司从这两起案件应该借鉴的经验或教训是什么？
在笔架山庄案件中，一审法院认定业主入住后，与物业管理公司构成事实上的物业管理合同法律关系，保障住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务，物业管理公司必须采取有效措施防范事故的发生。案件中，罪犯潜伏4日，物业管理人员在第2天即发现罪犯的行迹，但由于责任心不强，疏忽大意，对空置房疏于管理，对出入的可疑人员不加防范，客观上已将住户置于不安全境地，从而使犯罪分子在第4天得逞。被告没有全面履行合同义务，应承担违约责任。
在上海案件中，二审法院认定物业公司对三大监控系统（即周界报警、电子巡更和摄像监控）没有公安局的验收合格证明；在不能确保三大监控系统发挥安全防范作用的情况下，仍不同意居民在自家的门窗上安装防盗铁门；未将理应锁闭的小铁门锁闭，使犯罪分子轻易进入和翻出小区。这些行为充分证明了物业管理公司在安全防范中疏于管理，证明了其未能切实履行安全防范的义务的事实，已构成违约，应承担违约责任。法院在对这两起案件判决赔偿的主要事实根据就是物业管理公司“疏于管理”。
在2002年10月21日国务院法制办公室向社会大众公布的《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿第四十九条规定：“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作�！钡诙罟娑ǎ骸拔镆倒芾砥笠凳栌诠芾恚ㄏ禄呶收呒幼ⅲ�，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任�！备菝袷滤咚戏ü赜谥ぞ莸墓娑�，物业管理公司应当对自己的行为不存在“疏于管理”承担举证责任。如何证明是否“疏于管理”就成了关键。在上海案件的第一审中，物业管理公司认为物业公司按约配置保安人员进行保安值勤、巡视，并安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统，就已经履行了小区的保安义务。一审法院也对上述观点进行了支持。但二审就从上述的三个方面的行为从反面认定为“疏于管理”。深圳笔架山庄命案也是从“在第2天已发现罪犯行迹、对空置房疏于管理、对出入的可疑人员不加防范”几方面认定物业管理公司“疏于管理”的。因此，物业管理公司在以后的工作中应该从以下几方面做好预防和处理措施：
一、在物业管理服务合同中明确物业管理公司的安全防范义务。在现在普遍使用的《物业管理合同》中，大都笼统规定为“物业管理公司提供24小时保安服务”或者“24小时值班电话”。这种规定很容易引起歧义，产生纠纷。在一起物业管理纠纷中，业主就认为“24小时”应当是24小时内每1分每1秒都必须提供保安服务。物业管理公司能做到吗？几乎每一个物业管理公司的保安都只是定时巡更、签到，如每小时两次等等。
二、物业管理公司应当有足够的证据说明自己的保安监控系统是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突发性、隐蔽性以及犯罪手段的智能化、多样化，即使物业管理公司给予应有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪对业主（住户）人身、财产的侵害。这种侵害一旦发生，只能从物业管理公司是否尽到合理的谨慎注意义务来判断是否违约。因此，物业管理公司必须根据物业管理行业的性质、特点和条件，随时、谨慎地注意�；ひ抵鳎ㄗ』В┑娜松�、财产安全。如小区是封闭的，安装了红外监控、电子巡更、周界报警等系统，并且这些设施的产品是合格产品；物业管理公司制定了严格的安全防范制度，配备了足够的保安人员，装备了足够的保安器械。
三、物业管理公司应当建立完备的�；し烙氪硐低�，有效地防止刑事案件的发生，同时，在�；⑸院竽芄唤鹗Щ蛴跋炜刂圃谧钚》段б阅�。因为，对于物业管理公司来讲本来已经是微利保本甚至亏损，一旦发生一些案件，动辄几万、十万甚至几十万的赔偿对物业公司都是不小的一笔数目，更重要的是“好事不出门、坏事传千里”，对物业管理公司的品质、形象和品牌都是不小的损失。笔架山庄案例中，虽然物业管理公司最终胜诉了，但名声却是传了出去，就是普通的大众也知道出了这么一个命案，得不偿失。深圳的一些物业管理公司已经对此有了很深的认识，建立了完备的�；し烙氪硐低�，制定了周详的《�；植帷�。
四、物业管理公司应该要求自己的员工，特别是保安员提高警惕，严加防范，特别注意细小的情节，准确及时察觉苗头。在深圳案例中，罪犯潜入笔架山庄空置房的第2天就被一名清洁工发现了，但没有引起重视，根本没向保安员或管理处主任汇报。在上海案例中，罪犯刚翻过围墙，小区的保安防范系统当即觉察到了异常，但待他们迅速赶到现场后，却未发现什么，其实罪犯已进入被害人家里。不管两案的判决如何，光从这一点来看，物业管理公司的工作人员主观上的“疏忽”是存在的。物业管理公司对物业的“管理”归根结底都是要落实到“物”的管理和对“人”的服务上来，虽然不少物业管理公司都引进了ISO9000质量保证体系，但笔者在对一些管理处的检查中发现质量记录中只有简单的“正�！倍�，因此，提高员工的安全防范意识是完全必要的，而且是最迫切的，通过加强对一线员工的培训与安全实操演练形成一堵严密的“防火墙”。
原载《现代物业》2003年第1期
作者电邮：sammy713@vip.sina.com
