[ 陈雪彦 ]——(2010-8-3) / 已阅16503次
3.人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
4.在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于�；な卦挤降脑�。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同;重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号)的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。
根据情势变更的定义和相关法律规定以及前面对不可抗力的分析，我们可以看出，房贷新政满足了不可预见，非不可抗力，满足了非商业风险，也满足了继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的这几个条件，似乎可以适用情势变更来解决，但从程序上来说，最高人民法院规定的情势变更至少也需要高级人民法院的审核才能适用则成为最大障碍，一般情况下会很难获得通过。如果是已签订购房合同的情况下，购房者很可能需要承担违约责任。
而对于只交付了定金，未签订购房合同的情况下，依照《商品房买卖合同解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，购房者可以以此为由主张开发商返还定金，法院应予支持。
基于以上分析，在国家调控房价的大趋势下，笔者建议在今后的购房合同中，买卖双方应该明确具体地约定合同解除条件，比如，在商品房买卖合同中约定，“如果买受人因国家房贷政策调整，导致无法在本合同签订之日起*日内取得贷款，本合同自动解除，买受人不承担违约责任”，以最大限度地避免和减少纠纷的发生。
作者：陈雪彦 来源：http://china.findlaw.cn/ 日期：2010-8-3
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