[ 陈宁 ]——(2010-4-9) / 已阅35152次
【解读】《物权法》第74条第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这种车位系建筑区域规划之外的、已履行相关批准手续后合乎规定条件前提下而增设形成，主要可分为三种：
（1）建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位，如果建设单位能够举证证明增设车位的成本未计入房屋的销售价格中，而且增设车位的相关手续齐全，开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式约定车位归属问题；反之，应认定为业主共有。
（2）建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，此时车位归属的认定同前一种情形。
（3）建设单位销售完毕，在业主入住后由物业服务企业出面增设的车位，应认定为业主共有。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
【解读】《物权法》第76条规定了七项业主共同决定的重大事项，其中第七项为兜底条款即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，本条明确了“其他重大事项”的涵盖范围，具体包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定的应由业主共同决定的事项。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
【解读】《物权法》第76条第2款对业主大会表决规则的规定中，提及了“专有部分面积”和“建筑物总面积”的计算标准�！白ㄓ胁糠置婊币缘羌俏迹ㄉ形吹羌堑�，以实测面积为准；尚未实测的，以合同约定为准）；“建筑物总面积”按“专有部分面积”的总和计算。以上计算标准仅适用于确定业主大会表决时表决权的表决能力，在涉及建筑物区分所有权的其他纠纷或者商品房买卖合同纠纷时，本条无适用之余地。
此外，业主可以在管理规约或业主大会议事规则中约定不低于《物权法》第76条第2款规定的标准。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
【解读】《物权法》第76条第2款对业主大会表决规则的规定中，提及了“业主人数”和“总人数”的计算标准�！耙抵魅耸币宰ㄓ胁糠值氖课�，一个专有部分算一人，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；“总人数”按“业主人数”的总和计算。
在数人共有一专有部分的情况下，夫妻一方未经另一方同一而参加业主大会行使表决权时，应认定为该表决行为是夫妻共同的意思表示，表决合法有效；按份共有人之一参加业主大会时提供了相关的产权证书或者其他能够证明其具有业主身份的文件，并依此行使表决权的，则原则上应认定表决合法有效。
同样，业主可以在管理规约或业主大会议事规则中约定不低于《物权法》第76条第2款规定的标准。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
【解读】《物权法》第77条规定，“住改商”需符合两个要件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。对于第一个要件，需注意“法规”包括行政法规和地方性法规，并非仅指行政法规。对于第二个要件，有利害关系的业主不存在“少数服从多数”的问题，即只要有一个有利害关系的业主不同意，“住改商”的条件就不具备，本条第二款“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定亦即此意。
“有利害关系的业主同意”，须以明示的方式表示其同意“住改商”，业主采取回避态度未明确表示同意或不同意，即为不同意，不能以业主不明确表态为由推定其同意“住改商”。
对于公寓项目，分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓又分为居住型、混合型、酒店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。在城市规划管理中，经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，混合型公寓的用地类别归属为综合用地，酒店型公寓为商业用地。因此，居住型公寓应纳入《物权法》第77条及本条的适用范围。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
【解读】《物权法》第77条规定，“……业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。本条明确规定“有利害关系的业主”有两种：一是与“住改商”房屋同在一栋建筑物内的其他业主，只要能提供拥有本东建筑物专有部分产权的证据，就足以证明其有利害关系，无需提供其他证据；二是与“住改商”房屋同在一个建筑区划内，但不在同一栋建筑物内的业主，此等业主需举证证明“有利害关系”的事实，包括有损害发生或可能发生、损害与“住改商”行为之间有因果关系，至于被损害的权利内容，可以使其生活环境的恶化、生活质量的下降乃至房屋价值的贬损等。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
【解读】《物权法》第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主行使撤销权的事由，一为实体权益受侵害，即业主基于建筑物区分所有权享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害；二为程序权益受侵害，即业主大会或者业主委员会作出的决定的内容虽未侵害区分所有权人的合法权益，但该决定却逾越了法定或约定的权限范围或者作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。
业主撤销权性质上应属于形成权，其行使应受除斥期间的限制，本条规定业主撤销权的行使期限为业主知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出之日起一年内。
关于业主撤销权之诉的诉讼主体，原告应为合法权益受到侵害的业主（含准业主），且限于在业主大会以及业主委员会投票表决过程中明确表示反对的业主，在表决过程中投票赞成以及未明确表示异议的业主不得提起撤销之诉。适格被告为业主委员会。
业主大会或者业主委员会的决定被法院撤销后，业主大会或业主委员会依据该决定与其他民事主体实施的法律行为归于无效，善意相对人有权请求业主委员会赔偿其信赖利益损失。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
【解读】本条系对业主知情权的规定。
《物权法》对业主知情权未作明确规定，所谓业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。业主知情权的权利主体和义务主体视知情权的具体内容不同而不同，具体而言：
（1）关于维修资金，在业主大会成立之前，维修资金的代管单位是物业所在地建设房地产主管部门；在业主大会成立之后，代管单位将把维修资金划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会，相应的管理单位由业主大会决定。
（2）管理规约以及业主大会议事规则通常由业主委员会保管，相应知情权的义务主体为业主委员会；就业主大会或者业主委员会的决定及会议记录而言，知情权的义务主体为业主大会或业主委员会。
（3）关于物业服务合同、共有部分的使用和收益情况的知情权，义务主体是物业服务企业。
（4）关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况的知情权，义务主体是建设单位或者包销人。
（5）关于其他应向业主公开的情况和资料的义务主体视资料的保管主体而定。
业主知情权的主要行使方式表现为业主的查阅权，业主可以通过摄像、录影或者其他技术手段进行复制，相关义务主体负有协助义务，如果业主的合理查询请求被相关义务主体无理拒绝，业主可以向法院申请强制查阅。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
【解读】业主共有权，指业主依据法律、合同以及业主公约等，对区分所有建筑物之共用部分享有的占有、使用、收益及处分的权利。
实践中，侵害业主共用部分情形一般包括：（1）建设单位侵害业主共有权：a.建设单位在物业服务管理过程中可能发生的侵权行为，比如开发商在项目前期宣传中，承诺低容积率，待前期预售目标实现后，再申请调高容积率、减少绿化面积等；b.建设单位在物业服务管理企业设立初期可能的侵权行为：比如将物业服务管理工作委托给自己的关联公司，擅自将共有部分出租营利。（2）住户侵害业主共有权：a.业主侵害其他业主共有权，如在公共走廊堆放杂物、破坏绿化等；b.物业使用人侵害业主共有权。（3）物业服务管理企业侵害业主共有权。现实生活中，不少物业服务管理企业将服务者的角色转变为管理者的角色，对共有部分素以处置、收取设置费和使用费等，将业主的权利排除在外，限制业主行使共有权，挪用共有部分维修资金等，这些行为都是严重侵害业主共有权的行为。
对于侵害业主共有权的行为，权利人一般可以要求侵权人承担如下责任：（1）停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状，此时，权利人无需证明对方已给其造成了实际损失，只需证明对方行为给其造成了妨害即可，妨害既可能是现实面临的，也可以是将来可能发生的；（2）赔偿损失，物业服务企业对某个或某一部分业主造成共有权灭失、毁损等损害后果时，业主可以要求损害赔偿。
关于擅自经营所得收入，建设单位或物业服务企业通�；嶂髡鸥檬杖胍丫客度氲轿镆捣窆芾矸延弥�，而业主则认为该收入被建设单位等占有，为此，本条规定权利人请求返还擅自经营收益时，应扣除合理成本，但行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
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