[ 凌效海 ]——(2010-3-18) / 已阅13021次
共用部分构成法定化
区分所有建筑物的共用部分是业主共有权利的客体；传统民事法律对共有权的客体构成范围并不做强制性规范，区分所有制度却设立法定共用部分，以�；ひ抵靼簿永嫖谥�，将必要的共用资源纳入法定共用部分的构成范围，使其成为业主的共有财产。
依区分所有制度之原理，区分所有住宅小区内的一切共用资源，都属于法定共用部分的构成范围，这是一个概括性的原则。对于易生纠葛的设施如车位、车库、绿地等，立法技术上，通例是以特别列举方法明示为法定共用部分，甚至不厌其详。我国香港《建筑物管理条例》在附表1中，对区分所有建筑物共用部分的构成范围做出了非常详尽的列举 。我国《澳门民法典》明确将楼宇和楼宇坐落的土地规定为一个房地产，强调了楼宇和土地的整体性 。在法典第一千三百二十四条（分层建筑物之共同部分）中对共用部分的构成，也做了比叫详细的列举 。我国台湾《公寓大厦管理条例》规定，公寓大厦专用部分以外之其他部分，以及不属专有而供共同使用的附属建筑物，都属于法定共用部分。对于易生争议的法定空地,法定防空避难设备及法定停车空间等，则明文列入法定共用部分构成范围。
区分所有制度，从物权法角度设立法定共用部分，以强行法明确业主对共用资源的权利范围，就为业主家园扎起了法律的篱笆；进而保障了业主对小区的自主支配地位。
开发商不作为义务的特别规定
区分所有制度对社区共用资源的权利安排具有普遍性的对世效力，包括开发商及其关联企业在内的任何人都应予以遵守。
但是我国台湾《公寓大厦管理条例》仍然专门对开发商规定了如下不作为义务，如有违背须承担行政处罚 ：公寓大厦之起造人或建筑业者,其一，不得将共用部分,包含法定空地,法定防空避难设备及法定停车空间让售于特定人（注：只能为业主共有）。 其二，不得将共用部分为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权 其三，不得为其他损害区分所有权人权益之行为。
这样一种特殊主体负担特殊义务的立法技术，利于从源头上预防开发商依特殊地位侵害业主权益。
五 结语
业主与开发商以及其他主体在小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源上的冲突，仍然在不断的发生着，我国《物权法》的建筑物区分所有制度也需要进一步的细化和完善。在住宅小区共用资源的产权配置问题上，要维护专用部分与共用部分的法律统一性，避免设立与业主安居利益对抗、排斥的权利；面对复杂的社区共用资源产权纠纷，要把保障社区生活和谐秩序放在优先地位；这是建筑物区分所有制度的基本价值取向，这是建筑物区分所有制度的基本精神，也是不同法域的立法通例。
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凌效海 副教授 北京朝阳社区学院经管系 从事社区和谐与法律治理研究
北京市朝阳区物业纠纷调解指导委员会委员
北京市铭基律师事务所律师
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