[ �？� ]——(2009-11-1) / 已阅14476次
第一，从物权的永久性来看，以前将不动产租赁权定性为债权，多考虑的是租赁合同的期限较短，规定为物权不太合适，不符合物权的永久性特征 。但是现在我们发现，除动产外，不动产租赁的期间正随着社会的发展，变得越来越长，这也为把不动产租赁权定性为物权提供了基础。
第二，从物权的使用、收益权能来看，用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权的一切特征，但亦享有占有、使用、收益的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢？回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。
第三，从物权的处分权来看，物权人对物有处分权，承租人在一定情况下对不动产租赁物也有处分权。承租人对租赁财产不享有所有权,因而原则上不得为处分行为,但若其处分对出租人并无不利或合乎法律的特别规定,承租人则可享有一定限度的处分权,即可以转租和让与租赁权。关于这点，在现代各国立法中早已有所体现：如法国民法典第1717 条规定:“承租人有转租或以租赁权让与他人的权利�！币獯罄穹ǖ涞�1594 条也有类似规定:“除有相反的约款,承租人有将承租物让渡他人的转租权�！倍砺匏姑穹ǖ涞�615 条甚至允许承租人“将租赁权抵押,作为投资向经营性合作和公司的注册资本投入或者向生产性合作社入股�！倍夜逗贤ā芬嘤欣嗨乒娑�。
第四，从物权的排他性来看，物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许“一物一权”的原则被破坏，则因所有权的复数性所产生的利益冲突，必将损害物权的排他性。 而不动产租赁合同中，承租人的设立合同的目的是在租赁期间占有、使用和收益租赁物，承租人权利的实现，当然的前提是其享有的权利具有排他性，如果允许出租人再设立一个类似的使用、收益性权利，那么承租人的目的是难以达到的。所以，从这个方面来说，不动产租赁权也符合物权的“一物一权”原则。
第五，从物权的优先性来说，物权相对于债权来说，具有优先性。而不动产租赁权也具有这种优先性，最明显的体现就是“买卖不破租赁”原则，租赁权可以对抗租赁物新的所有权人,租赁物所有权的转移不影响承租人对租赁物继续进行使用收益。同时，承租人的使用收益权优先于债权,此后设立的物权来说亦是如此。此外,在租赁合同成立后,出租人又在租赁物上设立他物权的，比如抵押权,此时租赁权优于他物权。法律同时赋予不动产承租者有优先购买权,如我国《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利�！�
第六，从权利救济来看，物权受到侵害，可受侵权行为法�；�，当承租人对其租赁物有被侵害或者侵害的可能时,我们认为承租人也可以请求适用侵权行为法，即请求恢复其权利的圆满状态或防止侵害的发生。因为，一方面，当租赁物受到第三人的侵犯时，虽然承租人不是所有人，但是他可以根据自己是占有人的法律地位请求对占有的�；�，以达到对于租赁物的�；�；另一方面，对于出租人的违约问题，出租人如果违反租赁合同，侵犯了承租人的租赁权，其只承担违约责任，因此在很多时候，出租人可以提前收回出租物而仅仅承担违约责任，这显然给予出租人较大的自由。但是，租赁制度设立的目的是促进物的流通和使用，达到物尽其用的目的。如果我们允许出租人随意解除合同，那么这个制度的目的就难以有效地实现，也和现代法律精神相悖。相反，如果我们把租赁权定性为物权，则出租人和承租人的权利就会处于平等的法律地位，而出租人也就不能随意解除合同收回出租物了，这样既能实现租赁制度的目的，也能较好地�；こ凶馊说睦�。
综上可见，不动产租赁权已经完全具备了物权的特征，特别是具有了用益物权的特征。虽然目前各国立法对此还多采用债权物权化说，但我们相信，随着商品经济的发展，将不动产租赁权定义为物权将是必然的趋势。
参考文献：
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