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主要论著 |
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谈几种特殊房屋的拆迁补偿安置
刘咏桦
加强城市房屋拆迁管理工作，关系到城镇居民的切身利益和社会稳定。国务院《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）的颁布实施，对拆迁行为具有指导意义，条例谈到了几种特殊房屋的拆迁补偿安置，笔者现对此作了具体分析，以求教于专家、学者。
一、关于租赁房屋的拆迁补偿安置
拆迁条例第13条第2款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。该条例的规定正是为了�；し课莩凶馊说暮戏ǔ凶馊ǘ贫�，它对维护房屋租赁秩序的稳定提供了有力保障。具体到对承租人的补偿，拆迁条例第27条作了明确规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
二．由房屋拆迁管理部门代管的房屋的拆迁安置补偿
根据拆迁条例第14条规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁安置补偿协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。这是对代管房屋的特殊要求，同时建设部房地产业司《关于在房屋拆迁中涉及代管房屋处理的几点意见》也作了具体规定。
三、对军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的拆迁补偿安置。
军事设施是国家直接用于军事目的的建筑、场地和设备。中华人民共和国的所有组织和公民都有�；ぞ律枋┑囊逦�。根据《中华人民共和国军事设施�；しā返�13条的规定，需要将军事设施拆除或者改作民用的，由省、自治区、直辖市人民政府和军区级军事机关商定，并报国务院和中央军事委员会批准。对教堂、寺庙等房屋除因城市规划或成片开发必须拆迁外，一般应尽量避免拆迁，必须拆迁的应当征询当地政府宗教事务部门意见，同时应与产权当事人协商，合理补偿，适当照顾，妥善处理。对于文物古迹，由于文物是不可再生的文化资源，根据《中华人民共和国文物�；しā泛透梅ǖ氖凳┨趵墓娑�，一般不准拆除，必须拆除的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准；拆除省级文物�；さノ坏�，批准前必须征得国务院文物�；ば姓棵磐�，全国重点文物�；さノ辉蛞宦刹坏貌鸪�。对于外国驻华使（领）馆房屋的拆迁应当根据我国法律法规通过外交途径解决。
四、对违章建筑和临时建筑的拆迁补偿
由于违章建筑的建设未经规划部门的批准或虽经批准但擅自改变规划批复方案、用途而建设，对该违章建筑依据拆迁条例第22条的规定，在拆除时一律不予补偿。而临时建筑鉴于其有严格的批准使用期限，对那些经规划部门批准建设，但在批准时特别注明遇城市拆迁时，不予补偿的，则在拆除时，一律不予补偿；同时对超过批准使用期限的临时建筑，在拆除时也不应给予补偿， 对拆除那些未超过批准使用期限的临时建筑，依据条例应当给予适当补偿。补偿的标准，可以由双方协商或由当地人民政府制定相关规定。
五、拆除产权不明的房屋应该如何补偿
产权不明确的房屋是指房屋的产权依法不能确定或权属存在争议的房屋。条例第29条对拆迁产权不明确房屋作了具体规定：“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全”。
六．拆除设有抵押权的房屋如何补偿
拆迁设有抵押权的房屋，条例第30条规定应当依照国家有关担保的法律执行。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人即抵押权人有权从该房屋的价值中优先受偿。根据《担保法》的规定，设定抵押权应当依法办理抵押登记。抵押合同自登记之日起生效，具有法律约束力�！兜１７ā返�58条规定：“ 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”。同时最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失，毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施”。具体到房屋，笔者认为房屋拆迁在本质上属于国家运用强制力对房屋进行的一种变相征收，房屋拆除后，作为抵押物的原房屋即行灭失，其上设定的抵押权也因抵押物的灭失而消灭。虽然抵押权消灭，但是对照以上法律和司法解释的规定，抵押权人仍然可以就该抵押物的补偿金或补偿获得优先受偿，这种优先受偿权客观上属于抵押权的延伸。因此在实行房屋产权调换补偿的情形下，抵押权人与抵押人无需就调换的房屋另行签定抵押合同，其作为抵押权人应当然对该房屋 享有优先受偿权。而在实行货币补偿的情形下，抵押权人为实现抵押权应依法对抵押人提起诉讼并向法院申请财产保全。
作者单位：江苏刘咏桦律师事务所
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