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合睿律师事务所房地产（建筑）工作方式
根据法律规定及房地产法律事务的业务实践，律师主要以以下几种工作方式办理房地产法律事务：
一、 提供咨询意见，出具律师意见或法律意见书
接受当事人委托，就当事人业务活动中遇到的问题进行法律分析，寻求法律依据，预测或判断当事人拟进行的业务活动的法律后果，为当事人的业务活动提供法律依据上的支持。在形式上：
1. 参加当事人的会议，就当事人讨论的议题中涉及的法律问题发表意见，提出建议；
2. 就当事人提出的书面问题作出书面解答；
3. 就当事人的某一业务活动出具律师建议书，就该业务活动中可能存在的法律问题提醒当事人注意；
4. 就当事人的某一业务活动、活动意图或问卷出具法律意见书，提供法律分析并作出肯定或否定的法律结论。
二、 代表当事人参加协商谈判或起草审查法律文书
参加谈判是指以法律专业人员的身份参加当事人的谈判班子，在谈判中就涉及到的法律问题提出代表当事人一方利益的意见；或独立地代表当事人与对方当事人谈判，以求达成协议或解决某一问题，维护当事人的合法权益。律师必须事先了解当事人的意图和目标，调查为贯彻该意图和目标的相关材料，制定谈判策略，收集和了解法律依据、信息及对方当事人的意见。
起草法律文书：当事人谈判或协商的目的是为解决某一问题或完成合作而签署协议或其他法律文件，律师受当事人委托起草法律文书，应合法、全面、准确、详细地就议定事项进行描述和规定。
三、 调查、查证
房地产法律业务中的调查和查证，主要是资格、资信调查和法律状况查证。由于房地产业务具有资金投入大、运作周期长的特点，当事人介入时对对方的资格、资信等应当作详细了解。律师应调查对方当事人在主体上是否具备法律规定的条件或资信能力，为履行合约提供保障。由于房地产业务涉及的管理部门多，律师在当事人介入某房地产业务前，应充分地查证该房地产业务的法律状态，是否得到相应批准、文件齐备的程度以及对方当事人对该房地产项目的权益是否确定，有无第三人权益限制等。律师会将上述调查、查证结论如实全面的报告当事人并帮助当事人作出分析。
四、 受托代办特定法律事务
律师接受当事人的委托，代办某一单项事务，如申办房地产权利证件，进行抵押、预售登记、代为缴纳交易税费、代办招投标手续等。
五、 代理办理公证业务
律师代理办理公证业务是指以由律师代理请公证机构证明当事人从事的法律事务的真实性。由于房地产业务涉及的合同多，而当事人双方在签署合同或其他法律文书时，希望得到公证机关的证明，律师可表当事人办理申请公证的相关手续。
六、 代理行政复议
房地产管理机关受理房地产纠纷当事人的申请后，可以就产权买卖、租赁、维修、土地使用权、房屋使用权等多方面的纠纷作出行政决定。当事人对行政决定不服的，可以按法律规定申请复议，律师将通过了解行政决定作出的背景、材料基础，搞清复议管辖，准备复议文件，进行复议程序等方式维护当事人的利益。
几项主要房地产法律事务的工作程序
一、 国有土地使用权转让中的法律事务(以受让方的代理律师为 例)
1、 了解国有土地使用权转让的目的，如果该转让土地的规划目标非常明确，且不能再作改变，而受让方的目的是改作他用，则这起交易即便成功，也不能达到受让方受让土地的目地。大多数情况下，受让土地使用权只是一种初步步骤，利用土地进行何利建设才是目的。
2、 调查转让方的<<国有土地使用权出让合同>>，以便了解土地管理机关对出让该片土地使用权的土地使用条件及土地使用权的期限。
3、 调查待转让土地使用权的状况，转让方是否已交清土地地价款，是否取得土地使用权证书，是否已按<<国有土地使用权出让合同>>规定进行了投资开发及已投资的数额，形成的土地现状，是否有地下物、地上物，其地上建筑物是否已领取房产证件，土地使用年限的剩余年限，审查待转 让的土地使用权是否符合<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定>>及各地方人民政府颁布的关于国有土地使用权转 让的地方法规规定的转让条析。
4、 委托评估土地使用价格。
5、 准备谈判资料，帮助当事人测算土地使用权转让价格。
6、 参加土地使用权转让谈判。
7、 根据谈判结果起草土地使用权转让合同并协助当事人签署合同。
土地使用权转让合同应具备的主要条款：
(1) 双方当事人的名称、地址、法人代表姓名、联系方式；
(2) 土地使用权的位置、面积、四至范围；
(3) 土地使用权的证件；
(4) 土地使用权的土地使用条件；
(5) 土地使用权的现状；
(6) 土地使用权的转让价格；
(7) 土地使用权的剩余使用年限；
(8) 付款方式；
(9) 各方责任；
(10) 土地使用权的转移责任；
(11) 土地上现有建筑物的产权转移登记；
(12) 资料移交；
(13) 违约责任；
(14) 税负负担等。
8、 协助当事人清理并接受关于转让土地使用权的资料。
9、 协助或代理当事人到当地县或县级以上人民政府土地管理机关办理土地使用权转让登记，领取土地使用权证件。
二、 房地产抵押的法律事务
(一)核查主合同
房地产抵押是债的担保方式之一，关于债的合同是主合同，为担保债的履行而签署的抵押合同是从合同。所以核晒主合同要了解两个要点：(1)主合同中债的额度；(2)债的履行期限，以便确定房地产抵押合同的要点。
(二)核查抵押的房地产状况
(1) 抵押房的产的座落位置(包括土地使用权和地上建筑物两个方面)。
(2) 抵押房地产的权属证件，审查证件是否齐备、有效。权利人名称。
(3) 抵押房地产的法律状况，是否已经抵押，是否有共有权人，是否已设证他项权利，土地使用权是否属划拔性质，是否已出租，是否已列入拆迁范围或被征用范围，是否为政府代管房地产，是否目前正在涉及诉讼，是否属于文物�；し段�，是否为司法、行政机关依法裁定、决定查封或限制的房地产，是否权属不明或权属存在争议，是否尚未领取权属证件。总之应审查该房地产按法律规定是否属于不得抵押权的范围。
(三)协助当事人设定抵押权
在设定抵押权时，应充分考虑到法律的特殊规定：
1、以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有地上房屋及其他附属物应当同时抵押。以出让土地使用权地上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押。以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押；
2、以房屋权设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包的有关规定；
3、以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将已出租的事实明示接受抵押者。抵押合同签订后原租赁关系继续有效；
4、按份共有的房地产以抵押人的享有的份额为限；共同共有的房地产必须经全体共有人同意，抵押人应为全体共有人；
5、同一房地产设定两个以上抵押权的，后一个抵押权所担保的债务履行期限不得早于前一个抵押权所担保的债务履行期限；
6、抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产、
(四)协助当事人抵押房屋进行评估，以确定抵押房地产的价值。
(五)参加谈判，根据谈判结果草拟房地产抵押合同。
房地产抵押合同是要式合同，且应当具备以下主要条款：
1、 抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；
2、 主债权的种类、数额；
3、 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积及四至范围等；
4、 抵押房地产的价值；
5、 抵押房的产的占用管理人、占用管理方式、占用管理职责以及意外损毁、灭失的责任；
6、 抵押期限；
7、 抵押灭失的条件；
8、 违约责任；
9、 争议解决方式；
10、 抵押合同订立的时间、地点；
11、 双方约定的其它事项。
(六)办理抵押登记
依据现行法律法规的规定，房地产抵押不仅要签署书面法律文书，还要依法办理抵押登记手续。抵押登记手续是抵押合同的生效条件，办理抵押登记时应当准备如下的相关材料文件：
1、 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
2、 抵押登记申请书；
3、 抵押合同；
4、 <<国有土地使用证>>、<<房屋所有权证>>或<<房屋产权证>>，共有房屋还必须提交<<房屋共有权证>>和其他共有人同意抵押的证明；
5、 可以证明抵押权人有权设定抵押权的文件与证明材料；
6、 可以证明抵押房地产价值的资料；
7、 登记机关认为必要的其他文件。
上述第五项在股份公司、中外合资企业、有限责任公司有权设定抵押权的文件应当是公司之董事会作出的决议，其他机构应为上级主管部门批准文件，国有企业则应为国有资产管理授权人的批准文件。
上述六项证明抵押房的产价值的资料，应为有资格的房地产价格评估部门的评估报告，新建房屋被批准销售的，可以以销售合同作为资料的一部分。
抵押人要求保险的，还应当提交保险合同及单据。
(七)抵押权消灭
主债务合同得到有效履行，或抵押合同到期后，抵押权人不主张权利的，或符合其他法律规定条件的，抵押权消灭后，律师将代理当事人到登记机关办理注销抵押登记的手续。
(八)抵押权的行使
当出现下列情形之一时，抵押权人有权要求处分抵押房地产，即行使其抵押权：
1、 债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期清偿协议；
2、 抵押人死亡或被宣告死亡，而无人代为履行债务或其继承人不愿履行债务；
3、 抵押人被宣告破产或解散；
4、 抵押人擅自处分抵押房地产；
5、 抵押合同约定的其他情况。
出现上述情形后，抵押权人可以与抵押人协商处分抵押房地产(1)以拍卖方式处分；(2)以折价方式处分；(3)以变卖方式处分。协商不成的律师将代理当事人通过诉讼方式解决。
三、 房地产预售、销售法律事务
四、 房地产预售、销售是指房地产开发商就其开发的房地产项目 达到法律规定的可以进行预售、销售的条件，经批准进行的向承购人预售、销售的行为。律师在房地产预售、销售法律事务主要从事以下业务：
(一) 协助开发商获取预售、销售批准
1、 审查待售商品房项目是否已具备下列法定条件：预售商品房的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供的预售商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25，并已经确定施工进度和竣工交付日期。销售品房的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)已完成工程建设任务；(3)房屋及配套工程已获得竣工核验并达到合格以上质量标准；(4)已领得房屋产权证件；(5)物业管理公司已经确定。
2、 协助开发商准备如下文件申办<<商品房预售许可证>>：(1)开发商<<企业法人营业执照>>；(2)建设项目的投资、立项、规划、用地、施工等批准文件和证件；(3)工程进度计划；(4)已投入工程建设总投资25以上资金的证明；(5)商品房预售方案；(6)需向境外销售的，同时提交允许向境外预售的批准文件。申请销售商品房的除以上(1)(2)项相同外，还应准备：(1)工程竣工验收报告及工程质量核定证书；(2)测绘结论;(3)以开发商为所有权人的房产证书；(4)土地使用权证书；(5)土地或房产未设定抵押或虽设定抵押但已注销的证明及材料。
(二) 起草商品房预售合同和销售合同。
由于预售和销售是一种面向社会的经营行为，为使这种经营行为规范化，针对每一承购人的合同应内容基本一致，权利义务的规定基本相同。如果针对每一承购人的合同规定差异很大，不仅容易造成预售和销售行为的混乱，给合同的执行也会带来困难，所以这种合同的起草应尽量地考虑到公平、合理、诚信的原则。
(三) 审查开发商的广告，避免违反广告法和不实宣传、虚假宣传的广告用语。
(四) 准备预售的资料和文件
如待售商品房项目的合法批准文件、各项建设手续文件、说明商品房功能和使用要求的资料、承购人应准备的文件目录清单和要求，使预售、销售行为程序化和规范化。
(五) 谈判签约
律师代理开发商或承购人就承购的房屋和合同进行谈判，并见证签约行为。
(六) 办理预售登记
办理预售登记应准备如下材料和文件：(1)买卖双方的资格文件；(2)已签署的合同；(3)非当事人亲自办理的应准备授权委托文件；(4)境外向境内转递的法律文书是否符合法律文书转递的程序，是否已办必人的转递认证手续；(5)代理人的资格文件；(6)登记所需的税费。
(七) 监督履行售房合同
由于宗地开发的成片房地产预售和销售很可能出现承购人众多的情况，但每一合同的付款及其他履约约定是不尽相同的，律师应充分考虑、检查每份合约的履行期限，提醒相关当事人及时履约，避免违约情况的发生。
(八) 验收接管房屋
律师代理当事人检查房屋是否已经达到合同约定的标准，是否具备交用条件，履行法律手续验收接管房屋。
(九) 代理办理产权过户。
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