商洛市住宅物业管理条例
商洛市住宅物业管理条例
陕西省商洛市人大常委会
商洛市住宅物业管理条例
（三）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（四）擅自退出物业服务区域等不履行物业服务合同的行为；
（五）泄露业主信息；
（六）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；
（七）擅自停水停电；
（八）其他严重损害业主权益的行为。
第四十八条 物业服务企业应当制定日常安全防范工作制度，配备相应数量的安保人员。安保人员实行二十四小时值班、值守、巡逻制度。
物业服务企业应当按照安全技术防范标准和要求，加强安全技术防范系统和安全技术防范设施的日常维护，确保正常有效运转，并接受公安机关的指导和监督。
物业服务企业应当制定物业服务区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业服务区域的安全防范工作。
第四十九条 本市实行物业服务重大事件报告制度，物业服务区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当及时采取应急措施，向县（区）物业管理行政主管部门及相关单位报告，并协助做好救助工作：
（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全的；
（三）物业服务人员擅自撤离物业服务区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的；
（四）发生群体性突发事件，影响社会稳定的；
（五）发生重大伤亡事件的；
（六）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。
第五十条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理，录入物业服务企业信用档案，定期评定信用等级，并向社会公布。
县（区）物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。物业所在地的镇人民政府或者街道办事处和居民委员会、村民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的采集、核查工作。
第五十一条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定选聘或者续聘物业服务企业。
决定续聘的，业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新的物业服务企业的，应当提前六十日书面通知原物业服务企业；原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业服务区域。合同对通知期限另有约定的除外。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会或者物业管理委员会，合同对通知期限另有约定的除外。
物业服务期限届满后，业主委员会或者物业管理委员会没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。双方当事人可以随时解除不定期物业服务合同，应当提前六十日书面通知对方。
第五十二条 物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，在县（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府或者街道办事处的监督下，向业主委员会或者物业管理委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：
（一）业主共有的结余资金；
（二）移交本条例第三十九条第二款规定的相关资料；
（三）移交本条例第四十二条规定的档案和资料；
（四）移交物业管理期间配置的属于业主共有的设施设备；
（五）物业服务用房；
（六）法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
第五十三条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地的镇人民政府或者街道办事处调解，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
第五章 物业的使用与维护
第五十四条 业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用房屋、物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
确需改变的，除遵守相关法律、法规、规章以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。
第五十五条 物业服务区域内禁止下列行为：
（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌，在外墙体开设、扩大门窗；
（二）擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施；
（四）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约），未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改变为经营性用房；
（五）违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；
（六）违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线（缆）为电动车辆充电、携带电动车辆或者动力蓄电池进楼入户充电的；
（七）侵占绿地，毁坏花草树木；
（八）任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；
（九）饲养动物干扰他人正常生活的；
（十）违反噪声污染防治法律、法规规定，制造噪声干扰他人正常生活的；
（十一）任意张贴、涂写、刻画、悬挂等；
（十二）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
第五十六条 物业服务区域内的道路、绿地、公共场所、共用设施，除属于城镇公共道路、属于城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地外，属于全体业主共有。
任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或者物业管理委员会及物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或者物业管理委员会的同意。
业主、物业服务企业应当在约定期限内将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。
第五十七条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的分布情况。物业服务区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，建设单位应当首先满足本物业服务区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。
建设单位不得将车位、车库单独转让给物业服务区域以外的单位和个人，在首先满足本物业服务区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，经业主委员会同意后，可以出租给本物业服务区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第五十八条 占用业主共有道路、场地用于停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。
物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费�；盗就７欧穹咽粲谖镆捣衿笠邓�。
机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业服务区域内显著位置公示。
物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对机动车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业服务区域内临时停放，不得收取费用。
第五十九条 物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。
第六十条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，一次性向县（区）物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。
物业在保修期内出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在十二小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应当在二十四小时内予以维修。
物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中列支。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的，鉴定费用由责任人承担。
县（区）物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。
建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不起诉或不申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。
第六十一条 物业保修期满后，业主专用部位仍因工程质量问题没有得到解决存在漏雨、漏水等问题的，由物业服务企业协商建设单位解决，协商未果的，由物业服务企业维修。
业主专用部位、专用设施设备的日常养护、维修，由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。
业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生，并与物业服务企业就专用部位、专用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。
第六十二条 业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定、管理规约（临时管理规约），并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装饰装修施工进行监督。
业主违反房屋装饰装修规定、管理规约（临时管理规约）的，物业服务企业应当予以劝阻制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门依法处理；造成其他业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。
第六十三条 物业的共用部位、共用设施设备、安全技术防范系统和安全技术防范设施维修养护时，相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，应当承担赔偿责任。
物业专有部分存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业专有部分所有人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。物业专有部分所有人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
因物业维修养护造成相关业主的专用部位、专用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第六章 公共收益与专项维修资金
第六十四条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。
利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。
第六十五条 物业服务企业应当建立规范透明的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。
利用共有部分、共用设施设备经营所得收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。
业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益的收支情况有异议的，有权查询有关财务账簿。
第六十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十七条 物业保修期限届满后，发生下列紧急情况危及房屋安全和人身财产安全的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，由业主大会或者业主委员会向县（区）物业管理行政主管部门提出专项维修资金使用申请：
（一）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；
（二）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；
（三）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；
（四）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（六）楼顶、楼体外立面脱落的；
（七）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
县（区）物业管理行政主管部门收到申请后，应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的，应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书，并通知物业服务企业立即组织维修。
未建立业主大会和业主委员会时，可以由镇人民政府或者街道办事处代为维修，经县（区）物业管理行政主管部门核准后，从住宅专项维修资金中列支。
第六十八条 应急使用住宅专项维修资金的，业主大会或者业主委员会凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。
应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况，在物业服务区域内显著位置公示。
第六十九条 市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括专项维修资金的交存、使用、续交、监管、业主查询等制度。
第七章 监督管理
第七十条 物业服务区域内，镇人民政府或者街道办事处可以召开由公安派出所、居民委员会、业主和物业服务企业等方面的代表参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理中遇到的问题。
第七十一条 市物业管理行政主管部门应当履行下列职责：
（一）建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制；
（二）建立全市物业管理行政监督管理综合平台和物业管理行业信用信息平台，定期评定物业服务企业信用等级；
（三）统筹全市物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作；
（四）制定物业服务标准、前期物业管理招标投标、物业服务企业信用管理等配套实施办法；
（五）指导、监督各县（区）开展物业管理行政监管工作；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第七十二条 县（区）物业管理行政主管部门应当履行下列职责：
（一）监督前期物业管理招投标活动；
（二）前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、项目承接查验、业主委员会的备案；
（三）按照职权划分监督管理物业保修金和住宅专项维修资金；
（四）指导和督促镇人民政府或者街道办事处依法组织成立业主大会；
（五）划分物业服务区域；
（六）组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案；
（七）定期开展物业服务质量检查，征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及项目负责人的信用信息工作，并接受查询；
（八）指导、监督镇人民政府或者街道办事处协调处理物业管理矛盾纠纷；
（九）定期培训镇人民政府或者街道办事处、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员；
（十）法律、法规规定的其他职责。
第七十三条 镇人民政府或者街道办事处应当履行下列职责：
（一）组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的组建；
（二）指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责；
（三）协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系；
（四）法律、法规规定的其他职责。
社区居民委员会或者村民委员会在镇人民政府或者街道办事处的指导下做好物业服务管理的相关工作。
第七十四条 市、县（区）相关部门应当按照各自职责，负责下列工作：
（一）发展改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责实行政府指导价的物业服务收费政策的制定；
（二）公安机关负责监督检查治安管理等相关工作；
（三）民政部门负责指导社区居民委员会、村民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业的指导和监督作用；
（四）应急管理部门负责消防和其他应急救援工作，消防救援机构负责具体实施；
（五）卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置；
（六）自然资源部门负责对违反规划建筑的认定；
（七）生态环境部门负责监督检查污染环境的行为；
（八）城市管理综合执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为；
（九）市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市场计量等行为；
（十）国防动员部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任；
（十一）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；
（十二）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。
第七十五条 任何单位和个人对违反本条例的行为，可以向县（区）物业管理行政主管部门、物业所在地的镇人民政府或者街道办事处及其他有关单位投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。
有关单位接到投诉、举报后应当登记，对属于本单位职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内回复办理情况；对不属于本单位职权范围的事项，应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的，由物业所在地县（区）人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关单位应当于二个工作日内回复是否受理，并按时回复办理情况。
行政执法部门需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当积极配合并提供便利。
第八章 法律责任
第七十六条 违反本条例第三十四条第三款、第五十七条第二款规定，建设单位未明示、公示相关信息的，由县（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上三万元以下�？�。
第七十七条 违反本条例第四十九条规定，物业服务区域内发生重大事件，物业服务企业未及时报告的，由县（区）物业管理行政主管部门给予警告，并处五千元以上二万元以下的�？�。
第七十八条 违反本条例第三十六条规定，建设单位未按规定配备安保设施的，由县（区）公安机关责令限期改正，给予警告，对建设单位处五千元以上三万元以下�？�。
第七十九条 违反本条例第十三条第一款、第二款，第十四条，第三十三条第二款、第三款，第三十七条第一款、第三款，第三十八条第三款，第三十九条，第四十二条，第四十四条第四款，第四十五条第三款，第五十一条第二款，第五十二条第一款、第二款，第五十五条，第五十六条第一款、第二款、第四款，第五十九条第二款，第六十四条，第六十五条规定，由有权机关依照《陕西省物业服务管理条例》的规定处罚。
第八十条 违反本条例规定，物业服务企业不履行物业服务合同义务或者履行物业服务合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付，并听取业主意见；对于业主提出的合理意见，物业服务企业应当及时予以解决；经物业服务企业催告，业主在合理期限内无故仍不交纳的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳，物业服务企业也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第八十一条 物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府、其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由相应机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理：
（一）未依法指导业主筹备成立业主大会的；
（二）未按照规定公布投诉、报告受理方式的，或者对物业管理活动中的投诉，不及时受理、处理的；
（三）发现物业服务区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不及时依法予以处理的；
（四）截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的；
（五）利用职务便利，收受他人财物或者其他好处的；
（六）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
第八十二条 违反本条例规定的其他行为，法律法规另有规定的，适用其规定。
第九章 附则
第八十三条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）专用部位：是指门户以内的业主使用的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）专用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位：是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等；
（四）共用设施设备：是指物业服务区域内业主共同使用的绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供排水总管、信报箱、消防设施、安防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公益性文体、公用设施设备用房等设施设备；
（五）专有部分：是指建筑区划内具有构造上的独立性，能够明确区分，或者具有利用上的独立性，可以排他使用，或者能够登记成为特定业主所有权的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等；
（六）公共收益，是指公共区域的广告收益、停车收益、租赁摊位收益、利用公共配套设施的经营收入、部分通信运营管理费、因小区公共设施损坏所得赔偿、物业服务用房等利用物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备经营所取得的收益。
第八十四条 非住宅物业或者业主自行管理、委托其他管理人管理物业的，参照本条例执行。
第八十五条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则，就物业保修金、物业服务收费项目和收费标准以及住宅专项维修资金管理和使用等事项在本条例施行之日起一年内作出配套规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。
第八十六条 本条例自2017年10月1日起施行。
商洛市住宅物业管理条例
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