通化市国有土地上房屋征收与补偿办法
通化市国有土地上房屋征收与补偿办法
吉林省通化市人民政府
通化市国有土地上房屋征收与补偿办法
第 2 号
《通化市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2017年11月13日市政府第10次常务会议审议通过，现予公布，自2018年1月1日起施行。
市 长 刘化文
2017年11月28日
通化市国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章 总 则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房〔2011〕77号）等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 市区范围内因公共利益需要实施国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序合法、标准公平、结果公开的原则。
第四条 市政府负责市区范围内重大建设项目涉及的国有土地上房屋征收与补偿工作。
各区政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市、区政府应当建立健全房屋征收与补偿工作考核机制和联席会议制度。
第五条 市城乡建设行政主管部门是国有土地上房屋征收与补偿工作的主管部门（以下简称市房屋征收部门），负责对市区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作的业务协调、指导，并组织实施由市政府作出征收决定的房屋征收与补偿工作。
各区政府确定的房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
发展改革、规划、国土资源、公用事业、财政、税务、公安、民政、监察、审计等部门按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利开展。
第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第七条 市房屋征收部门应当定期对市、区两级房屋征收部门及房屋征收实施单位等相关工作人员进行法律、专业知识培训。
从事房屋征收与补偿的工作人员应当具备承担房屋征收与补偿工作的能力。
第八条 房屋征收部门、房屋征收实施单位应当建立和完善房屋征收与补偿档案管理制度，以征收项目为单位，按照一户一档的要求，认真做好房屋征收与补偿档案的收集、整理、归档、移交等工作。
第九条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章 征收决定
第十条 符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益情形，确需征收房屋的，由市、区政府作出房屋征收决定。
第十一条 拟征收范围确定时，同级房屋征收部门应当实地查勘，书面征求国土资源、规划等有关部门意见，认为符合房屋征收法律、法规和本办法规定的，报同级政府确定房屋征收范围，并予以公布。
第十二条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第十三条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十四条 房屋征收部门应当根据前期调查结果，拟定征收补偿方案报送同级政府。
市、区政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十五条 市、区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，50%以上的被征收人不同意征收补偿方案的，作出房屋征收决定的市、区政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十六条 房屋征收决定作出前，应当进行社会稳定风险评估。
房屋征收决定涉及被征收人超过800户（含800户）的，应当经同级政府常务会讨论决定。
房屋征收部门应当按照政府批准通过的征收补偿方案，制定房屋征收补偿资金额度预算。
房屋征收决定作出前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十七条 市、区政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应载明以下内容：
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第十八条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十九条 被征收人对市、区政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三章 征收评估
第二十条 房地产价格评估机构（以下简称评估机构）由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
第二十一条 评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第二十二条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，并通过拍摄等方式取得影像资料，做好实地查勘记录。
被征收人应当配合注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第二十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
第二十四条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以《不动产权证书》（房屋权属证书）和《不动产登记簿》（房屋登记簿）的记载为准；《不动产权证书》（房屋权属证书）与《不动产登记簿》（房屋登记簿）的记载不一致的，除有证据证明《不动产登记簿》（房屋登记簿）确有错误外，以《不动产登记簿》（房屋登记簿）为准。对于未经登记的建筑应当按照市、区政府的认定、处理结果进行评估。
第二十五条 被征收房屋及其附属物的价值、被征收房屋室内装饰装修的价值、用于产权调换房屋的价值，由评估机构评估确定。
第二十六条 评估机构应当按照房屋征收评估委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值、评估基本方法。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示时间不得少于5日。
公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。
分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第二十七条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构提出复核评估申请书，并具体说明对评估报告的异议内容。
原评估机构应当自收到复核评估申请书之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十八条 被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
市房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估技术问题进行审核，并出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十九条 房屋征收评估、鉴定费用由委托方承担。复核评估费用由原评估机构承担。鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照物价部门规定的收费标准执行。
第四章 征收补偿
第三十条 作出房屋征收决定的市、区政府对被征收人给予的补偿包括：
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市、区政府对符合本办法规定的被征收人给予补助和奖励。
第三十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
第三十二条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
第三十三条 被征收人选择房屋产权调换的，市、区政府应当提供用于产权调换的房屋。
被征收人选择房屋产权调换的，市、区政府提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。
产权调换安置多层楼房最小户型的住宅房屋建筑面积不低于45平方米；产权调换安置高层楼房最小户型的住宅房屋建筑面积不低于50平方米。
对公有住宅房屋，在房屋征收部门发布房屋征收决定公告时，合法承租户可以参加房改。不办理房改的，产权调换后可继续保持租赁关系。
第三十四条 住宅房屋被征收人选择产权调换的，市、区政府给予补偿。补偿部分具体如下：
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�。ǘ┍徽魇辗课萁ㄖ婊∮诓ǖ骰蛔钚』头课萁ㄖ婊ǘ嗖懵シ拷ㄖ婊�45平方米；高层楼房建筑面积50平方米）的部分，按建筑工程质量安全成本指标结算差价。
�。ㄈ┭≡癫ǖ骰环课萁ㄖ婊鲇Φ妹婊�，增加面积部分按照市场价格结算差价。
�。ㄋ模┭≡穸嗖懵シ�，在规定的签约期限内搬迁的，每户给予奖励12000元；选择高层楼房，在规定的签约期限内搬迁的，每户给予奖励18000元。
�。ㄎ澹┍徽魇辗课菝婊�70平方米需分户安置的，分户后不享受本款第二项规定，只有一户享受本款第四项规定。
住宅房屋被征收人选择产权调换的，应当按签订补偿协议时间先后公开排序，优先选择户型、楼层、楼号。在规定的期限内未签订补偿协议的，不再享有原优先选择的安置房号。
第三十五条 享受最低生活保障金的被征收人，选择产权调换的，需由被征收人提供享受最低生活保障金证明，经房屋征收部门核对确认后，安置多层住宅楼房45平方米内或安置高层住宅楼房50平方米内不结算差价。增加面积部分，按照第三十四条第一款第三项执行。
第三十六条 住宅房屋建筑工程质量安全成本指标按省住建厅公布的上年度标准执行。
第三十七条 非住宅房屋被征收人选择产权调换的，市、区政府给予补偿。补偿部分具体如下：
�。ㄒ唬┍徽魇辗课萦氩ǖ骰环课菸嗤ㄖ峁�，原面积部分不结算结构差价，增加面积部分按照市场价格结算差价。
�。ǘ┍徽魇辗课萦氩ǖ骰环课菸煌ㄖ峁�，原面积按房屋价值结算结构差价，增加面积部分按照市场价格结算差价。
第三十八条 因征收房屋造成搬迁的补偿按照下列规定执行：
�。ㄒ唬┱魇兆≌课莅崆ú钩シ�，由选定或确定的评估机构评估确定。
�。ǘ┱魇辗亲≌课莅崆ú钩シ�，根据机器设备拆装、运输等费用，由房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托评估机构评估确定。
�。ㄈ┍徽魇辗课菔夷诘缁�、有线电视、燃气、互联网等配套设施设备的迁移费及报停费，根据行业收费标准确定。
房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。
第三十九条 住宅房屋被征收人选择产权调换，造成临时安置的补偿按照下列规定执行：
�。ㄒ唬┕善谙�，安置多层楼房为18个月，安置高层楼房为30个月。
�。ǘ┕善谙弈�，以被征收房屋《不动产权证书》（房屋权属证书）标注建筑面积，由选定或确定的评估机构按照每月每平方米评估金额确定，被征收房屋《不动产权证书》（房屋权属证书）标注建筑面积不足50平方米，按50平方米计算临时安置补偿费。
�。ㄈ┬枰蕉�，每户每冬季按照选定或确定的评估机构确定的评估结果发放越冬补助费。
�。ㄋ模┕善谙弈诘牧偈卑仓貌钩シ寻辞┒┎钩バ槿掌诮崴�，安置多层楼房的结算时间为12个月、安置高层楼房的结算时间为24个月，后6个月在办理安置房屋手续时结算。过渡期限不足半月按半月计算，超过半个月但不足1个月按1个月计算。过渡期限内安置房屋的不再支付临时安置补偿费。
因房屋征收部门的责任，超出过渡期限尚未安置房屋的，自逾期之日起增发临时安置补偿费。逾期安置补偿费按临时安置补偿费的1.5倍计算。
房屋征收部门提供周转用房的，不向被征收人支付临时安置补偿费。
第四十条 征收营业执照记载为经营场所的非住宅房屋，被征收人依法纳税且因征收房屋造成停产停业损失的，停产停业损失补偿按下列规定执行：
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临时安置费=按照选定或确定的评估机构确定的被征收房屋每月每平方米租金额×被征收房屋建筑面积×过渡期限（月）
停产停业损失=上年度应纳税后所得额÷12（月）×3（月）。
�。ǘ┍徽魇杖瞬荒芴峁┧拔癫棵懦鼍叩南喙啬伤捌局�，或者提供的相关纳税凭证不能真实反映停产停业损失的，按照下列公式计算临时安置费和停产停业损失：
临时安置费=按照选定或确定的评估机构确定的被征收房屋每月每平方米租金额×被征收房屋建筑面积×过渡期限（月）
停产停业损失=按照选定或确定的评估机构确定的被征收房屋每月每平方米租金额×被征收房屋建筑面积×3（月）。
被征收的非住宅房屋出租经营的，停产停业损失补偿给承租人，临时安置费支付给被征收人。
非住宅房屋征收时闲置的，只给予临时安置费，不给予停产停业损失补偿。
第四十一条 住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋补偿。在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前，正在经营且依法纳税的，除按住宅房屋补偿外，对用于经营的建筑面积部分按照下列标准给予房屋所有权人一次性补偿：
�。ㄒ唬┐邮律桃�、服务业等经营活动的，按照房屋评估金额的45%补偿。
�。ǘ┐邮掳旃�、生产等经营活动的，按照房屋评估金额的25%补偿。
�。ㄈ┐邮虏执⒌绕渌疃�，按照房屋评估金额的15%补偿。
停产停业损失=按照选定或确定的评估机构确定的被征收房屋每月每平方米租金额×被征收房屋建筑面积×3（月）。
房屋用于出租经营的，停产停业损失补偿给承租人。
第四十二条 征收租赁房屋的，由房屋征收部门对被征收房屋所有权人补偿，被征收房屋所有权人负责将租赁房屋腾空。被征收房屋所有权人与承租人依据相关法律、法规处理租赁关系。
第四十三条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十四条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十五条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、区政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十六条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区政府依法申请法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第四十七条 实施强制搬迁前，房屋征收部门应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。实施强制搬迁后，房屋征收部门应书面通知当事人在规定期限内领取物品；逾期不领取的，可以向公证机关申请办理提存。
第四十八条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四十九条 任何单位和个人不得擅自改变本办法规定的补偿标准，如需要变更，应由房屋征收部门报市政府决定。
第五章 法律责任
第五十条 市、区政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者擅自实施征收、委托不具有相关资格的单位和个人承担房屋征收与补偿具体工作、擅自提高补偿标准等滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级政府或本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
行政机关及其工作人员违法参与征收与补偿工作、拒不执行市、区政府依法作出的决定，以及其他造成严重后果行为的，依据有关法律法规规定处理。
第五十一条 房屋征收实施单位及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者擅自提高补偿标准、转让或者变相转让受托业务以及其他造成严重后果行为的，依据有关法律法规规定处理。
第五十二条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条 评估机构、注册房地产估价师及其评估机构工作人员与一方征收当事人串通，损害另一方合法权益，或者以不正当手段获取评估业务、违反房屋征收评估委托合同约定等违法行为，依据有关法律法规规定处理，并记入信用档案。
第五十六条 被征收人采取伪造文书、恶意串通等违法方式骗取征收补偿的行为，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十七条 本办法自2018年1月1日起施行。本办法施行前已实施的征收项目，继续按照原有的规定执行。
