金昌市物业管理办法
金昌市物业管理办法
甘肃省金昌市人民政府
金昌市物业管理办法
金昌市物业管理办法
金昌市人民政府令第31号
《金昌市物业管理办法》已经市政府第51次常务会议讨论通过，现予发布。
市长 张应华
2015年7月3日
第一章 总则
第一条 为进一步加强和规范我市物业管理工作，理顺管理体制，维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 县、区人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
物业管理工作实行属地负责制。县、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，在社区(乡镇人民政府)明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费；建立物业应急管理机制和长效管理机制。
第五条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作，主要职责是：
(一)负责制定全市物业管理的政策，规范全市物业管理行为；
(二)负责全市物业服务企业资质管理；
(三)指导监督建立全市物业服务企业信用档案制度；
(四)监督全市住宅专项维修资金的交存、使用、管理；
(五)负责和指导全市物业服务企业服务等级评定；
(六)负责物业服务企业的监督检查和物业从业人员培训等工作。
第六条 县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，业务接受市房地产行政主管部门的指导和监督。主要职责是：
(一)负责对所辖区域内物业服务企业进行日常指导、监管；
(二)建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业信用档案制度，对服务不到位的物业服务企业及时督促整改；
(三)配合价格主管部门对物业服务收费及支出实施监管；
(四)监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作，负责指导和监督本行政区域内物业承接查验活动；
(五)监督并做好所辖区域住宅专项维修资金的交存、使用、管理；
(六)协助社区(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作；
(七)依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。
第七条 公安部门负责物业管理区域内的治安管理，监管物业管理区域内的保安服务活动，监督管理物业管理区域内的安防设施。
城管部门负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外立面等违法行为；对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处。
价格部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。
第八条 社区(乡镇人民政府)的职责：
(一)负责业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；
(二)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；
(三)建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，依法处理物业管理纠纷，设立并公开投诉电话、投诉点；
(四)协助业主大会、业主委员会、业主委员会委员向新一届业主委员会移交印章、财务、相关档案资料等。
第九条 实行物业管理联席会议制度。联席会议制度由社区(乡镇人民政府)负责召集，社区、业主委员会或业主代表、物业服务企业、专业经营管理单位、房地产行政主管部门、城市管理部门、公安派出所等部门和人员参加。
物业管理联席会议主要协调解决需多部门联合解决的物业管理问题。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第十条 房屋的所有权人为业主。
因买卖、赠与、继承等法律关系变更，但未办理所有权登记的，在物业活动中视为业主。
居住在物业管理区域内的公房使用人等同于业主。
业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并履行法律、法规规定的义务。
第十一条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条 物业管理区域内，已交付的房屋建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但是交付已满二年的，可以筹备成立业主大会。
符合前款规定，建设单位应当向所在社区(乡镇人民政府)或县、区房地产行政主管部门报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明；
(二)房屋及建筑物面积清册；
(三)业主名册；
(四)建筑规划总平面图；
(五)交付使用共用设施设备的证明；
(六)物业服务用房配置证明；
(七)其他有关的文件资料。
第十三条 社区(乡镇人民政府)负责组织成立业主大会会议筹备组。建设单位和前期物业服务企业应当协助筹备组开展工作。
业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位以及社区(乡镇人民政府)代表组成。筹备组成员人数为单数，其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之五十。
业主大会会议筹备组自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
第十四条 业主大会会议筹备组做好下列筹备工作：
(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(二)草拟业主大会议事规则和管理规约；
(三)确认并公示业主身份、业主人数及所拥有专有部分面积；
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则；
(五)制定业主委员会成员候选人产生办法，确定候选人名单；
(六)制定业主委员会选举办法；
(七)召开业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十五条 首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担，无建设单位或原产权单位的由全体业主承担。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
第十六条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，筹集、管理和使用由业主大会议事规则具体规定。
第十七条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会对下列事项作出决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
(五)选聘或者解聘物业服务企业；
(六)筹集和使用房屋专项维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分用途；
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；
(十)法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。
业主大会决定前款第六项、第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。
业主委员会由五至十一人的单数组成，由业主担任。业主委员会委员任期由业主大会决定。
业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的社区(乡镇人民政府)和县(区)房地产行政主管部门备案：
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况；
(二)管理规约；
(三)业主大会议事规则；
(四)业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理变更手续。
第二十条 业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会的决定和决议；
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五)监督管理规约的实施；
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
(七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用；
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十一条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会应将业主委员会会议议程和内容于会议召开7日前在物业管理区域内公告，听取业主的建议和意见。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会作出的决定应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十二条 业主委员会应当接受业主的监督和质询，向业主公布下列情况和资料：
(一)业主委员会名称和成员名单；
(二)管理规约、业主大会议事规则；
(三)业主大会和业主委员会的决定；
(四)物业服务合同；
(五)专项维修资金的筹集、使用情况；
(六)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
(八)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
(九)其他应当向业主公布的情况和资料。
第二十三条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，其委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)丧失民事行为能力的；
(三)依法被限制人身自由的；
(四)法律法规和管理规约规定的其他情形。
第二十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规和政策的，县(区)房地产行政主管部门或者社区(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。
第二十五条 业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地社区(乡镇人民政府)和县(区)房地产行政主管部门。逾期未换届选举的，由社区(乡镇人民政府)组织业主进行换届选举。
第二十六条 新一届业主委员会选举产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第二十七条 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由社区(乡镇人民政府)召集业主共同决定有关事项。
第二十八条 无业主委员会的住宅小区，物业服务企业在退出前两个月应以书面形式向社区(乡镇人民政府)提出。并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。
物业服务企业应当及时移交相关资料。供水、供电、供气、供热等专业经营单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。
第二十九条 业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业服务企业、造成无物业服务企业管理状态的，由社区(乡镇人民政府)负责组织召开联席会议，确定相关事宜。
第三十条 业主委员会消极不作为、滥用职权，影响社区(乡镇人民政府)秩序和社会稳定的，由所在社区(乡镇人民政府)责令其限期改正。
第三十一条 保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会，由所在社区(乡镇人民政府)负责组织所有权单位、物业使用人成立管理委员会，履行业主大会职责。
第三十二条 保障性住房的物业管理应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，物业服务收费标准按照提供的物业服务等级向业主收取。政府对业主和物业服务企业的专项补贴应当通过社区(乡镇人民政府)进行补助。
第三章 前期物业管理
第三十三条 业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于3个或者物业建筑规模小于3万平方米的，经县、区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十四条 建设单位在下列规定时限内完成前期物业服务企业的选聘工作：
(一)预售商品房在取得《商品房预售许可证》前；
(二)新建现售商品房项目在现售前30日；
(三)非出售的新建物业在交付前90日。
第三十五条 商品房销售、交付前，建设单位应当制定临时管理规约。
建设单位在销售、交付物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约在售房现场向物业买受人明示。
第三十六条 业主大会通过管理规约，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，期限未满的临时管理规约和前期物业服务合同即行失效。
第三十七条 物业服务企业承接物业时应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
(一)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
(二)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
(三)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第三十八条 现场查验应当形成书面记录，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。前期物业服务企业应当自物业交接完成后30日内持相关文件和交接清单向县、区房地产行政主管部门备案。
第三十九条 建设单位规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
物业服务用房应当为独立使用的地上房屋，具备给排水、供电、供热、采光、通信等基本使用功能，不得妨碍相邻居民的正常生活。
物业服务用房属于全体业主所有，任何个人不得改变用途以及分割、转让、抵押和出租。
门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣。
市、县房地产行政主管部门办理所有权初始登记，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。
第四十条 规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。市、县房地产行政主管部门在住宅小区竣工综合(分期)验收时，应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。
第四十一条 建设单位应当将竣工验收合格，符合交付条件的房屋交付买受人，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业服务
第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
物业服务企业应当按照国家和省上有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
从事物业服务的人员应当按照国家和省上规定，取得职业资格证书。
物业服务企业和物业服务人员不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。
第四十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十四条 按物业服务合同约定，物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，群众投诉较多，县、区房地产行政主管部门应当责令其限期整改，仍不整改的将其不良行为记入物业服务企业信用档案。
第四十五条 物业服务企业应当建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物业管理区域内安全防范工作；物业管理区域内发生安全事故时，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第四十六条 物业服务企业应当建立业主服务请求的统一受理、处理机制，向业主公布物业服务电话。
物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复，不属于物业服务合同约定事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理。
第四十七条 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，业主可以在社区(乡镇人民政府)的组织协调下，共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第四十八条 物业服务企业实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施。委托实施的，应当签订委托合同，明确各自的安全管理责任。
第四十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
因建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位按收费标准的70%缴纳。业主或者物业使用人未入住的，应当提出书面申请，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。
第五十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费的，物业服务企业或者业主委员会应当督促其限期缴纳。
业主出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知承租人。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定。受让人应当在办理产权交易手续后30日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第五十一条 物业服务费主要用于以下事项：
(一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
(二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
(三)物业管理区域清洁卫生费用；
(四)物业管理区域绿化养护费用；
(五)物业管理区域秩序维护费用；
(六)办公费用；
(七)物业服务企业固定资产折旧；
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
(九)物业服务合同约定的其他事项。
第五十二条 业主或者业主委员会对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会也可以委托审计单位进行审计。
第五十三条 物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前两个月通知业主。
第五十四条 物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，业主共同决定解聘物业服务企业的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费。
前期物业服务企业、物业服务企业在物业服务合同终止时将物业服务用房及下列资料移交给业主委员会：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(五)物业管理所必需的其他资料。
第五十五条 物业管理实行信用管理制度。县、区房地产行政主管部门对物业服务企业进行动态管理，将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案。
第五十六条 县、区房地产行政主管部门对于信用等级较低的物业服务企业，应当督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的，县、区房地产行政主管部门记入物业服务企业信用档案。
第五章 物业建设 使用 维护
第五十七条 建设单位要将新建住宅小区内的道路、供水、排水、供热、燃气及绿化、环卫等配套设施委托具有相应资质的设计单位进行设计，纳入基本建设程序，与住宅建筑同步进行。
第五十八条 住宅小区配套设施工程必须发包给具有相应资质的施工和监理单位，按程序办理工程质量监督和竣工验收备案等手续，并委托工程监理。
第五十九条 建设工程安全质量监管部门负责住宅小区道路、供水、排水、供热、燃气、防水等配套设施工程的质量监督工作，并出具工程质量监督报告。凡小区配套设施工程未按规划设计要求建设到位或者验收不合格的，不予进行建设工程竣工验收备案，房屋不得交付使用。
第六十条 新建居民住宅小区安全技术防范设施，要严格按照安全技术防范设计要求施工，并接受公安机关的监督检查。
第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第六十二条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第六十三条 业主或物业使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
(三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第六十四条 业主或物业使用人装修房屋、安装太阳能和其他设施设备时，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签订管理协议。管理协议应将装修作业时间、装修禁止行为和注意事项、装修电梯等共用设备的使用、装修工出入秩序、法律责任等做出约定。
物业服务企业不得垄断或协助垄断装修材料买卖及运输，业主及物业使用人有自由选择权。
业主或使用人装修装饰、维修房屋产生的建筑垃圾应及时清运，委托物业服务企业清运的，费用由业主或使用人承担。
第六十五条 已经建成并交付使用的物业管理区域内，条件允许并征得业主大会同意，可以划定车位，但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第六十六条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。相关部门在审查核发资质或者证照时，应当要求商户提供有供利害关系业主的书面意见。
第六十七条 物业管理区域内供电、供热、供水、供气、通讯等专业管理单位应当收费到户，需委托物业服务企业收取费用的，双方应签订委托合同。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。
第六十八条 新建小区光纤必须由建设单位自建，必须满足多家通信、网络业务经营者平等接入，通讯、网络等相关单位不得与建设单位签订垄断经营合同，用户有自由选择通信、网络业务经营者的权利。
第六章 维修资金的缴存和使用
第六十九条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。过户前需持住宅专项维修资金过户手续到专户管理银行或者县、区房地产行政主管部门办理分户账更名手续。
第七十条 业主专项维修资金账户余额不足前期缴存额30%的，应当续交。
第七十一条 物业服务企业或者相关业主动用维修资金时，根据维修项目提出维修方案和建议。维修方案应当包括拟维修项目，费用预算、相关业主分摊费用、维修施工方案等。
第七十二条 维修方案应当通过业主大会讨论或者以公告形式征求业主意见。
住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的须经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。
住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，须经业主大会依法通过使用方案；物业服务企业组织实施使用方案。
第七十三条 相关业主、业主委员会或者物业服务企业须与维修施工企业签订维修合同，就具体的维修内容、责任及保修措施进行约定。
第七十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：
(一)楼顶屋面防水严重损坏造成渗漏的；
(二)电梯故障危及人身安全的；
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
(四)楼体单侧外立面有脱落危险的；
(五)管道设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的；
(七)其他危及人身和房屋使用安全的情况。
第七十五条 实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无需经业主同意。应急维修工程完工后，业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位，应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内的显著位置告知业主，业主提出质疑的，应给予明确书面答复。
发生危及房屋使用安全的紧急情况后，无业主委员会或者无物业服务企业的住宅小区，由社区(乡镇人民政府)组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第七章 法律责任
第七十六条 违反本办法第三十四条的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据《国务院物业管理条例》第五十七条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的�？�。
第七十七条 违反本办法第二十九条和第五十五条的规定，不移交有关资料的，根据《国务院物业管理条例》第五十九条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的�？�。
第七十八条 违反本办法第四十三条的规定，物业服务企业未取得资质证书从事物业服务的，根据《国务院物业管理条例》第六十条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的�？�；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，根据《国务院物业管理条例》第六十一条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的�？�；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十九条 违反本办法第四十八条的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，根据《国务院物业管理条例》第六十二条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的�？�；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十条 违反本办法第四十条的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，根据《国务院物业管理条例》第六十四条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的�？�。
第八十一条 违反本办法第四十条的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，根据《国务院物业管理条例》第六十五条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的�？�；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第八十二条 违反本办法第六十二条和六十三条的规定，有下列行为之一的，根据《国务院物业管理条例》第六十六条规定：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以�？�；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1千元以上1万元以下的�？�；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的�？�。
第八十三条 业主或物业使用人或者其他单位和个人违反本办法第六十四条规定的，根据《甘肃省物业管理办法》第三十九条规定：由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1千元以上3万元以下�？�。造成他人损失的，应赔偿损失。
第八十四条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十五条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第八十六条 本办法下列用语的含义是：
(一)专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和；
(二)根据中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版)住宅按层数划分如下：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。
(三)第五十条款中的“建设单位原因”是指：
1.建设单位未取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》的；
2.建设单位无故比原合同约定延迟交房，经购房人催告后超过三个月交房的；
3.建设单位未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；
4.建设单位经批准改变房屋结构但未经买家认可的；
5.商品房买卖合同没有约定且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房并解除购房合同；
6.经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的；
7.房屋质量问题严重影响正常居住使用的；
8.达不到合同约定的交房条件的等。
第八十七条 本市行政区域内非住宅小区内的住宅实行物业管理的，参照本办法执行。
第八十八条 本办法金昌市人民政府负责解释。
第八十九条 本办法自发布之日起30日后实施，有效期五年。原《金昌市物业管理办法》(市政府令第25号)同时废止。
