安徽省銅陵市人民政府辦公室

銅陵市人民政府辦公室關于印發(fā)《銅陵市集體建設用地有償使用和使用權流轉管理試行辦法》的通知

銅政辦〔2012〕104號


縣、區(qū)人民政府，市政府各部門，各企事業(yè)單位：

經市政府同意，現(xiàn)將《銅陵市集體建設用地有償使用和使用權流轉管理試行辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。







銅陵市人民政府辦公室

2012年8月14日





銅陵市集體建設用地有償使用和使用權流轉管理試行辦法



第一章 總 則



第一條 為加強集體建設用地管理，規(guī)范集體建設用地市場秩序，促進土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，根據(jù)《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》（皖政〔2002〕60號）、《關于積極穩(wěn)妥推進集體建設用地流轉促進新農村建設的通知》（皖國土資〔2009〕86號）等文件精神，按照《銅陵市推進城鄉(xiāng)一體化農村集體土地產權制度改革實施方案》的要求，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內經省國土資源廳批準的試點鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體建設用地有償使用和使用權流轉。

土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃已確定為城市建設用地范圍內的集體土地，應納入城市土地統(tǒng)一規(guī)劃、征收，不納入集體建設用地有償使用和使用權流轉范圍。

商品住房開發(fā)建設不得使用集體建設用地。

第三條 集體建設用地有償使用和使用權流轉應遵循以下原則：

（一）符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)或者村莊建設規(guī)劃；

（二）優(yōu)化土地資源配置，節(jié)約集約用地；

（三）計劃管理，總量控制；

（四）明晰土地產權，依法自愿；

（五）公開、公平、公正、誠實信用。

第四條 集體建設用地在保持土地所有權不變的前提下，實行有償、有限期、可流動的使用制度。

第五條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應建立集體建設用地有償使用和使用權流轉的交易市場，統(tǒng)一負責本行政區(qū)域內集體建設用地有償使用和使用權流轉的管理、監(jiān)督和檢查工作。

試點鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府具體負責本行政區(qū)域內集體建設用地有償使用和使用權流轉的組織實施工作。



第二章 權屬管理



第六條 農民集體所有的建設用地依法屬于村農民集體所有的，所有權歸村集體經濟組織；屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，所有權歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經濟組織；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體經濟組織的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的土地由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為經營管理。

第七條 市、縣（區(qū)）人民政府國土資源行政主管部門應當對本轄區(qū)內的集體土地進行登記，確定土地所有者和使用者，由市、縣（區(qū)）人民政府頒發(fā)集體土地所有證、集體土地（指建設用地）使用證。

依法抵押集體建設用地使用權的，由市、縣（區(qū)）人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權利證明書。

第八條 依法辦理土地登記、核發(fā)土地權屬證書的集體建設用地，方可由該集體土地所有者向土地使用者有償提供土地和進行土地使用權流轉。��



第三章 有償使用



第九條 集體建設用地有償使用的批準權限在市、縣人民政府，其最高年限參照同類用途出讓國有土地使用權的最高年限執(zhí)行。

第十條 集體建設用地可以參照國有土地使用權出讓的程序和辦法，采用招標、拍賣、掛牌及協(xié)議出讓等方式出讓土地使用權。

對工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經營性建設項目用地，集體經濟組織應當采取招標、拍賣或掛牌出讓的方式提供土地使用權。

對基礎設施、公益事業(yè)項目用地，集體經濟組織可以采取租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營等形式提供土地使用權，也可以采用協(xié)議出讓方式供地。

第十一條 集體土地使用者應當按照集體建設用地有償使用合同的約定，向集體土地所有者支付土地有償使用費。

土地有償使用費，包括土地出讓金、租金以及土地使用權作價出資（入股）、聯(lián)營等產生的土地收益。

第十二條 集體建設用地有償使用應同時符合以下條件：

（一）符合城鄉(xiāng)規(guī)劃并取得規(guī)劃部門出具的用地規(guī)劃許可文件；

（二）集體土地所有者已辦理集體建設用地所有權登記并領取集體土地所有證；

（三）經村民會議或者村民小組三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并取得本集體經濟組織出具的同意有償使用的書面證明材料。

（四）集體土地所有者已完成對原土地使用者的補償、安置等工作。

第十三條 集體土地所有者與原集體土地使用者（含承包人）應當簽訂補償安置協(xié)議，對原集體土地使用者（含承包人）合理補償、妥善安置。補償安置的具體方式和標準由雙方按照下列規(guī)定協(xié)商確定：

（一）對剩余承包期內的土地承包經營權，參照征用土地補償費和安置補助費的辦法進行補償。

（二）對房屋和地上建筑物參照征地拆遷的標準予以補償、安置。

（三）以租賃方式提供集體土地的，可按租金的一定比例進行補償。

（四）采用房屋等實物補償方式或者由雙方協(xié)商以其它方式進行補償。

第十四條 集體建設用地有償使用的審批，按照下列程序辦理：

（一）申請。集體土地所有者持集體土地所有證、本集體經濟組織出具的同意開展集體建設用地有償使用的書面證明等有關材料，向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出開展集體建設用地有償使用申請。

（二）規(guī)劃部門審查。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府分別在市、縣政務服務中心向規(guī)劃部門窗口遞交擬開展集體建設用地有償使用申請報告，規(guī)劃部門對用地是否符合規(guī)劃要求進行審查，符合規(guī)劃要求的給予辦理有關規(guī)劃審批手續(xù)。

（三）國土部門審核。經規(guī)劃部門審查符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃的，由規(guī)劃部門將用地申請材料連同規(guī)劃審批文件分別轉至市、縣政務服務中心國土資源部門窗口，國土資源部門對用地是否符合土地利用總體規(guī)劃及其它條件進行全面審核。

（四）簽訂補償協(xié)議。經國土資源部門審核用地符合有償使用條件的，由集體土地所有者與原集體土地使用者（或承包人）簽訂補償安置協(xié)議。

涉及占用農用地的，按《土地管理法》等有關規(guī)定，由集體土地所有者依法申請辦理農用地轉用審批手續(xù)，并依法履行補充耕地義務。

（五）編制有償使用（出讓）方案。市、縣國土資源行政主管部門會同集體土地所有者編制集體建設用地使用權有償使用（出讓）方案，分別報市、縣人民政府批準后實施。

（六）地價評估。以出讓、作價出資（入股）、聯(lián)營等形式提供集體建設用地的，市、縣國土資源行政主管部門應組織對擬開展有償使用的集體建設用地地塊的土地市場價格進行評估，或者委托具有土地評估資格的評估機構進行地價評估。

（七）土地交易。在市、縣集體建設用地有償使用和使用權流轉的交易市場，集體土地所有者與使用者雙方在交易確認后簽訂集體建設用地有償使用合同。

（八）核發(fā)集體土地（指建設用地）使用證。集體土地使用者按集體建設用地有償使用合同的約定支付集體建設用地有償使用費后，持集體建設用地有償使用費支付憑證及其它相關材料，向市、縣國土資源行政主管部門申請辦理集體建設用地使用權登記，經審查確認符合條件的，由市、縣國土資源行政主管部門向土地使用者核發(fā)集體土地（指建設用地）使用證。

第十五條 集體建設用地有償使用合同到期，集體土地所有者依法收回集體建設用地使用權。在合同到期之日起30日內，由合同雙方到原登記機關辦理土地使用權注銷手續(xù)。

第十六條 集體土地所有者不得提前收回集體土地使用權。特殊情況下，國家因公共利益需要依法征收集體土地（指建設用地）所有權的，集體土地所有者和使用者應當服從，原集體建設用地有償使用合同自有審批權限的人民政府批準征收土地方案時終止。但應當根據(jù)集體建設用地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況，給予適當補償。

第十七條 具有以下情況之一的，經原批準用地方案的市、縣人民政府批準，集體土地所有者可以提前解除集體建設用地有償使用合同，依法收回集體建設用地使用權：

（一）集體建設用地使用者擅自改變土地使用用途的；

（二）集體建設用地使用者未按合同約定支付集體建設用地有償使用費的；

（三）自集體建設用地有償使用合同生效之日起，無正當理由連續(xù)2年不開發(fā)利用土地致使土地閑置的；

（四）有違法用地或者違反集體建設用地有償使用合同的其它行為。

第十八條 集體土地使用者應當按照市、縣人民政府批準的用途使用土地。確需改變土地用途的，按照以下方式處理：

（一）土地用途的改變須符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)村建設規(guī)劃，經城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和國土資源主管部門審核同意，報原批準用地方案的市、縣人民政府批準后，簽訂集體建設用地有償使用合同變更協(xié)議或者重新簽訂集體建設用地有償使用合同，并補交前后規(guī)劃使用條件下土地出讓價格差額部分。

（二）土地用途由非經營性用地變更為工業(yè)、商業(yè)、娛樂、旅游開發(fā)等經營性用地的，土地使用權不得協(xié)議出讓。土地使用權原為協(xié)議出讓的，由土地所有者收回后重新按規(guī)定程序通過公開招標拍賣掛牌方式進行出讓。



第四章 使用權流轉



第十九條 集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其它附著物隨之轉讓、出租和抵押；集體建設用地上的建筑物及其它附著物轉讓、出租和抵押時，其占用范圍內的集體建設用地使用權隨之轉讓、出租和抵押。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

集體建設用地使用權抵押的，債務人不履行債務時，債權人有權依法處置抵押的集體建設用地使用權。

第二十條 集體建設用地使用權流轉應同時符合以下條件：

（一）集體建設用地使用權以有償方式取得；

（二）持有集體土地（指建設用地）使用證；

（三）按照集體建設用地有償使用合同的約定投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的50%以上。

第二十一條 集體建設用地使用權流轉的審批，分別按照下列程序辦理：

（一）集體建設用地使用權轉讓的，轉讓雙方持集體土地（指建設用地）使用證、集體建設用地有償使用合同、轉讓合同、土地開發(fā)利用狀況等有關材料，向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出申請，經市、縣政務服務中心國土資源部門窗口審核，報本級人民政府批準后，辦理集體建設用地使用權變更登記。

（二）集體建設用地使用權出租的，出租雙方應當持集體土地（指建設用地）使用證、集體建設用地有償使用合同、出租合同等有關材料，向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面申請，報市、縣政務服務中心國土資源部門窗口審批。

（三）集體建設用地使用權抵押的，抵押當事人應當委托具備土地評估資質、房地產估價資質的評估機構，對其抵押土地使用權及其地上建筑物、附著物進行價值評估。由抵押雙方持集體土地（指建設用地）使用證、集體建設用地有償使用合同、抵押合同、地價評估報告等有關材料，向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面申請，報市、縣政務服務中心國土資源部門窗口審批后，辦理集體建設用地使用權抵押登記。

第二十二條 集體建設用地使用權流轉后，原集體建設用地有償使用合同約定的權利和義務同時轉移，新的集體建設用地使用者應按照原集體建設用地有償使用合同、集體建設用地使用權流轉合同的約定開發(fā)利用土地。

第二十三條 集體建設用地使用權流轉合同約定的集體土地使用年限，不得超過集體建設用地有償使用合同約定的集體土地使用年限減去原集體土地使用者已使用集體土地年限后的剩余年限。

第五章 地價和收益管理



第二十四條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應參照國有土地基準地價的標準，制定本地區(qū)集體建設用地基準地價，經本級人民政府批準后公布，并根據(jù)本區(qū)域城鄉(xiāng)經濟發(fā)展和土地市場發(fā)育狀況，適時對集體建設用地基準地價進行調整。

第二十五條 集體建設用地有償使用費實行最低保護價制度。最低保護價可參照市、縣人民政府公布的集體建設用地基準地價在地價評估基礎上集體確定。集體建設用地有償使用費不得低于最低保護價。

以出讓方式供地的，有償使用費不得低于同區(qū)域、同類別集體建設用地基準地價的70%。

第二十六條 集體土地使用者應當按照集體建設用地有償使用費的10%向市、縣人民政府繳納土地增值收益，由市、縣人民政府財政部門負責征收或者由財政部門委托國土資源部門代為征收，繳入財政專戶，實行收支兩條線管理，并定期返還試點鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）用于土地開發(fā)復墾整理和城鎮(zhèn)基礎設施建設等。

集體建設用地有償使用費的90%歸集體經濟組織所有，納入其集體財產統(tǒng)一管理，優(yōu)先用于對原集體土地使用者的補償安置，其余用于本集體經濟組織成員社會保障支出、本集體經濟組織發(fā)展壯大生產和公共服務設施建設等。

第二十七條 集體建設用地有償使用費的收繳、分配、管理和使用由市財政局會同市人社局、市住建委、市民政局、市審計局等部門制定配套實施細則。

第二十八條 土地收益的分配使用，由集體經濟組織按法定程序提交成員大會討論決定，使用情況應當向集體經濟組織成員公開。

集體經濟組織土地收益使用方案，應報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第二十九條 轉讓集體建設用地使用權，應當向市、縣國土資源行政主管部門如實申報價格，并依法繳納有關稅費。轉讓過程中土地發(fā)生增值的，轉讓方應當參照國有土地增值稅征收標準，向市、縣人民政府繳納土地增值收益。

集體建設用地轉讓和出租的收益，歸原集體建設用地使用權人；出讓、租賃合同另有約定的，依照約定。



第六章 法律責任



第三十條 集體建設用地使用權人應嚴格按照集體建設用地有償使用合同規(guī)定的時間開展項目建設，逾期不建設或因其他行為導致土地閑置的，國土資源行政主管部門責令其改正，并按照有關規(guī)定進行處理。

第三十一條 集體建設用地用于商品住房開發(fā)建設，或不按照批準的用途使用集體建設用地的，按照違法用地和違法建設相關規(guī)定進行查處。

第三十二條 違反本辦法第十條、第十八條的規(guī)定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，國土資源主管部門不得為其辦理土地變更登記、核發(fā)土地權利證書，并移送有關部門進行查處。

第三十三條 市、縣（區(qū)）財政、審計、監(jiān)察等部門每年對返還試點鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的土地增值收益和集體經濟組織土地流轉收益使用情況定期進行監(jiān)督、檢查，對于違反財經管理制度或侵犯農民合法權益的，責令限期糾正；拒不糾正的，依照有關法律、法規(guī)從嚴處理。

第三十四條 國土、規(guī)劃、財政、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及集體經濟組織等部門、單位的工作人員，在集體建設用地有償使用和使用權流轉過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊造成不良后果和影響的，由所在單位或上級機關追究其責任；構成犯罪的，移送司法機關處理。



第七章 附 則



第三十五條 本辦法未盡事宜，按照《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。國家和省對集體建設用地有償使用和使用權流轉管理若有新的規(guī)定，按照新的規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本辦法實施之前已發(fā)生的集體建設用地有償使用和使用權流轉行為，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和產業(yè)布局規(guī)劃前提下，在本辦法實施之日起6個月內按規(guī)定完善相關手續(xù)。

第三十七條 本辦法由市國土資源局負責解釋。

第三十八條 本辦法自發(fā)布之日起實施。