Law-lib.com 2024-9-9 16:33:07 中国法院网
通常商品房按揭贷款时，因购房者尚无房屋所有权，银行会要求购房者办理抵押权预告登记。所谓抵押权预告登记是在房屋不具备法定物权形式时，不能进行抵押登记的情况下，为了保全将来物权变动能够顺利进行的临时性登记行为。只有当条件成就，办理抵押登记后，才会产生优先受偿的抵押效力。民法典实施前，抵押预告登记并不产生优先受偿效力，开发商需按合同约定的保证期限承担阶段性保证责任。
民法典实施后，抵押预告登记在特定条件下具备优先受偿效力，如已经办理建筑物所有权首次登记且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应当认定抵押权自预告登记之日设立，开发商将不再对借款承担保证责任（即阶段性保证责任）。
近日，安徽省宣城市宣州区人民法院审结了一起金融借款合同纠纷案件，案涉房屋虽未办理产权证，但已经办理了建筑物所有权登记，也进行了抵押预告登记，法院认定银行作为债权人已经取得抵押权，并享有对抵押物优先受偿的权利，开发商不再承担阶段性担保责任。
2019年12月,朱某因购买市区某楼盘的商品房，向某银行机构申请借款58.5万元，与该银行签订了《个人购房担保借款合同》，朱某的好友陈某为该笔借款本金、利息等承担连带保证责任，并在《共同还款承诺书》上签字。案涉楼盘的开发商某房地产公司在《借款合同》保证人处盖章,为借款人朱某的债务承担保证责任，就保证期间约定，自借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日，起不再承担保证责任。朱某以上述商品房作为抵押，办理了抵押权预告登记。
此后，开发商为朱某办理了《商品房销售合同网上登记备案证明》，完成建筑物所有权首次登记，但朱某因故未能及时办理房屋产权证。贷款发放后，朱某、陈某未按约偿还贷款本息，银行多次向其主张债权,朱某称其无经济能力偿还贷款,故该银行将朱某、陈某、某房地产公司一并诉至法院，要求朱某、陈某归还借款本金及利息、罚息等57.4万余元,按《借款合同》支付利息至实际清偿之日止，并要求房地产公司对上述债务承担连带保证责任。
法院审理认为，银行履行了交付借款的合同义务，朱某、陈某未按约还款，构成违约�！督杩詈贤吩级ǖ恼窦铀俚狡诘奶跫删�，银行关于朱某、陈某提前清偿债务归还借款本息的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予以支持。银行对案涉房屋已办理了抵押权预告登记，案涉房屋也已办理了首次登记且不存在预告登记失效等情形，若朱某、陈某未履行还款义务，银行可行使抵押权，有权就朱某抵押的商品房折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
在按揭贷款合同中，虽然当事人约定了保证期间，但本案中，预抵押登记的房屋已经符合办证条件，系主债务人朱某因自身原因怠于办理产权登记。根据民法典担保制度司法解释的相关规定，银行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人可优先受偿。因朱某怠于办理产权登记而无限延长房地产公司阶段性担保的担保责任，与设定阶段性担保制度的宗旨相悖，有失公允。故对银行要求房地产公司承担担保责任的诉讼请求，不予支持。
据此，作出判决，朱某、陈某归还银行机构借款本金55.6万余元及利息、罚息；如朱某、陈某未履行前述义务，银行有权就案涉房产行使抵押权，以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；驳回银行的其他诉请。
法官说法
商品房预售中约定开发商阶段性保证责任，初衷在于与抵押担保形成无缝衔接关系，使银行在享有房屋抵押权前，由开发商对银行的债权实现提供保证担保，以降低银行贷款风险，同时，促使开发商及时完成项目的开发建设、竣工和验收。
本案中，案涉房屋虽未办理产权证和抵押权登记，但根据法律规定的特定条件，银行已经享有并可以实现抵押权，若再拘泥于《担保合同》约定的保证期限，认定开发商的阶段性保证责任未解除，属明显加重开发商的责任。且如开发商在承担担保责任后，仍需解决向购房者追偿的问题，显然降低了经济运行效率，增加了当事人实现权利成本，造成了诉累和司法资源的无谓消耗。
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