Law-lib.com 2024-7-23 16:38:18 中国法院网
7月18日，四川高院、住房城乡建设厅首次联合召开新闻发布会�；嵘�，四川省高级人民法院首次发布四川法院涉物业纠纷典型案例。
这些案例覆盖了物业服务合同从订立、履行到终止的生命全周期，回应了物业服务收费标准如何确定、请求支付物业费诉讼时效起算点如何认定等热点问题，展现了多元解纷、协同共治的司法理念，保障了《中华人民共和国民法典》《四川省物业管理条例》等法律法规立法精神的正确贯彻实施，是全省法院以司法智慧不断赋能社会治理、加快推进社会治理现代化的生动实践。
四川法院涉物业纠纷典型案例
目录
案例一：某物业服务公司与胥某物业服务合同纠纷案
案例二：某物业管理公司与李某某、袁某某物业服务合同纠纷案
案例三：某物业管理公司与何某某物业服务合同纠纷案
案例四：某酒店与某物业公司物业服务合同纠纷案
案例五：某小区业主委员会与某物业管理公司、某供电公司物业服务合同纠纷案
案例六：伏某与某物业服务公司财产损害赔偿纠纷案
案例七：程某某与某物业服务公司物业服务合同纠纷案
案例八：某物业服务公司与蒋某、李某某物业服务合同纠纷案
案例九：某物业公司与某小区22名业主物业纠纷诉前调解案
案例一：某物业服务公司与胥某物业服务合同纠纷案
——未成立业主委员会的小区，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力
一、基本案情
某小区未成立业主委员会，在前期物业公司退场后，小区业主大会于2021年1月23日至28日期间，通过发送选票、短信等方式征求业主意见，形成同意聘用某物业服务公司为该小区一期、二期物业服务人的决议，后小区所在地居民委员会发布业主大会会议表决结果，并受小区业主的委托于2021年4月6日与该公司签订了《物业服务合同（信托制）》。某物业服务公司自2021年5月1日起正式为该小区提供物业服务，后于2022年3月31日退出该小区。胥某系案涉小区二期某户业主，未按物业服务合同约定支付2021年6月1日至2022年3月31日期间的物业服务费用。经催缴未果，某物业服务公司诉至人民法院。
二、裁判结果
审理法院认为，居民委员会为维护社区稳定，保证小区物业服务正�？�，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，组织召开业主大会，通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见，形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议，受小区业主委托与该公司签订物业服务合同，并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方，应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。
三、典型意义
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中，扮演着重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务人退场后，小区呈无物业服务的状态，秩序亦随之趋于混乱。本案确认居民委员会依法代行业主委员会职责，签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度，构建共建共治共享的城乡基层治理格局，具有积极意义。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
案例二：某物业管理公司与李某某、袁某某物业服务合同纠纷案
——物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期
一、基本案情
2015年5月22日，某小区业主委员会与某物业管理公司签订物业服务合同，约定物业服务期至2018年4月30日为止。合同到期后，该小区业主委员会未与该公司续约，但该公司继续为案涉小区提供物业服务。李某某、袁某某系案涉小区业主，2018年6月1日至2023年4月30日期间未支付物业服务费、垃圾处置费。某物业管理公司经多次催收无果，向法院提起诉讼。李某某、袁某某在审理过程中辩称，业主委员会在物业服务合同到期后，及时向某物业管理公司发出了不续约的退场通知，该公司却拒绝履行合同终止后的退出、交接等义务，故双方不存在不定期物业服务合同关系，该公司不得请求业主支付合同终止后的物业费。
二、裁判结果
审理法院认为，某小区业主在案涉物业服务合同约定的物业服务期限届满后，未作出续聘或者另聘物业服务人的决定；如果某物业管理公司立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，突然间断的物业服务会让物业无法发挥正常功能，小区秩序趋于混乱。
为了保证物业服务的连续性，保障小区物业服务工作的正常运转，某物业管理公司继续为案涉小区提供物业服务，符合民法典第九百四十八条的规定。审理法院认定，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，李某某、袁某某应依约支付相应的物业服务费、垃圾处置费和逾期违约金。
三、典型意义
物业服务合同不同于“一时性”合同，物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序。物业服务期限届满后，在没有对后续的物业服务进行安排的情况下，如果物业服务人立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，致使物业无法发挥正常功能，秩序趋于混乱，最终损害小区全体业主的共同利益。
为了保证物业服务的连续性，民法典第九百四十八条规定了在物业服务期限届满后符合一定条件的情况下，在业主和原物业服务人之间成立不定期物业服务合同，为物业服务人设定了义务，同时也为其继续提供服务提供了法律依据。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的意思自治，使双方当事人仍然受到“法锁”的拘束，但这其中存在着法律对于秩序、效益等价值的考量，属于法定的特殊安排。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
案例三：某物业管理公司与何某某物业服务合同纠纷案
——合同终止后物业服务人拒不退出小区的，不得要求业主支付合同终止后的物业费
一、基本案情
某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日，该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业主委员会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，某物业管理公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。
二、裁判结果
审理法院认为，某物业管理公司在前期物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域，按照民法典第九百四十九条规定，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。对该公司关于判令业主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求，审理法院不予支持。
三、典型意义
物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主委员会之间的纠纷，而且直接影响了物业服务质量，导致物业秩序混乱、气氛紧张，成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。实践中，不少物业服务人在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，进而引发纠纷。
民法典第九百四十九条对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定。原物业服务人拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，有违业主的真实意思，其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
案例四：某酒店与某物业公司物业服务合同纠纷案
——物业服务区域内空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其支付的物业费标准应根据实际接受物业服务的类型、内容和质量等情况合理确定
一、基本案情
2016年，某物业公司与某房产公司订立前期物业服务合同，约定由其为某小区提供前期物业服务。2019年，某酒店与某房产公司签订商品房买卖合同，约定买受人应遵守前期物业公司制定的物业管理规定。该酒店规划设计为案涉小区的一部分，系独栋建筑，在空间上与小区住宅及其他商业部分相区隔，有独立的地下停车场、地面停车场、化粪池、内部消防监控设施，酒店内部的水、电、气、电梯、消防设施及保安、保洁、垃圾清运等均由其自行管理维护。但酒店的水、电、气管线及消防设施与小区相关设施联接，酒店的配电柜位于小区配电室内，小区高层供水设施、配电室、天然气总表及消防水泵房、消防总控制台均由某物业公司统一管理维护。因该酒店自入驻后一直未支付物业费，某物业公司向法院起诉。
二、裁判结果
审理法院认为，某酒店位于案涉小区宗地红线图内，与小区一体规划、一体建设，属于同一物业服务区域，是案涉小区的业主，前期物业服务合同对其具有法律约束力。物业服务主要针对业主共有部分，业主不能以其对专有部分自行维护管理为由，拒绝支付物业费。但另一方面，物业服务收费应当与物业服务的类型、内容、质量相符。
某酒店作为空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其实际接受的物业服务的类型、内容，与小区普通住宅及其他小型商业门市相比，存在较大区别，客观上减少了物业公司提供物业服务的工作量和成本，如果要求其按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费，则可能导致利益失衡，不符合物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，不利于构建公平、诚信的营商环境，长远来看也不利于物业服务行业的高质量发展。审理法院根据某物业公司实际向某酒店提供物业服务的情况，判决某酒店按前期物业服务合同约定标准的60%支付物业费。
三、典型意义
根据法律规定，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。但业主并没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判，只能被动接受，实践中引发了业主与物业服务企业之间关于物业收费标准的矛盾，对于经营性物业而言更为突出。
本案中，人民法院准确把握物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，以前期物业服务合同约定的物业费标准为基础，根据某物业公司实际向某酒店提供物业服务的情况，酌情确定某酒店应支付的物业费，在尊重意思自治的基础上兼顾利益平衡，有利于营造公平、诚信的营商环境，也有利于推动物业服务行业的高质量发展。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《四川省物业管理条例》
第六十三条物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。预收物业费的，不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。
前期物业服务、保障性住房物业服务收费标准由市（州）或者县（市、区）人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定政府指导价并公布。政府指导价实行动态调整。
同一物业服务区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。
案例五：某小区业主委员会与某物业管理公司、某供电公司物业服务合同纠纷案
——物业服务人履行管理义务时存在明显瑕疵，造成小区公用设施损坏的，应承担赔偿责任
一、基本案情
某物业管理公司与某小区业主委员会签订物业服务合同，约定管理服务事项包括高低压配电房、弱电系统、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等。2019年6月，某供电公司向某物业管理公司送达《用电检查结果通知书》和《高压客户用电检查工作单》，显示案涉小区“供转电情况、设备预防性试验、安防及反事故措施、运行记录、场地”项目存在异常。2019年7月23日晚，案涉小区配电房及配电设施烧毁。某供电公司组织有关单位进行抢修，产生维修费用44万元，案涉小区业主委员会通过住宅专项维修资金管理中心垫付10万元，某物业管理公司垫付12万元。
后案涉小区业主委员会向法院起诉，请求判令由某物业管理公司、某供电公司承担小区配电设施维修的工程款、材料款。2021年7月7日，经审理法院委托，某鉴定机构出具司法鉴定意见认为：“配电室设备损坏的原因为案发时运行维护不到位……某物业服务公司履行合同义务的行为与案涉供配电设施设备事故的发生存在因果关系�！�
二、裁判结果
审理法院认为，从物业服务合同的内容来看，某物业管理公司对案涉小区配电管理机房及其设施设备，应尽合理的注意和管理义务。根据司法鉴定意见可以认定，该公司没有尽到合理的注意和管理义务，存在过错，其管理行为与案涉事故的发生存在因果关系，应承担赔偿责任。
某供电公司并非案涉配电管理机房及其设施设备的管理者和产权人，对相关设施设备不负有维护管理义务，且已及时将用电检查中发现的异常情况告知实际管护义务人，故某供电公司在本案中并无过错，不应对案涉事故造成的损失承担赔偿责任。审理法院在扣除某物业管理公司已垫付的12万元后，判决该公司向案涉小区业主委员会赔偿32万元。
三、典型意义
物业服务人完成合同义务的全面性、完整性，直接决定了业主的满意程度和物业服务制度能否顺畅运行。对物业服务区域内的建筑物及附属设施等进行管理和维护，是物业服务人最重要的合同义务之一，也是保障业主正常生活、改善业主生活品质的基础。物业服务人应当根据设施设备的实际情况进行日常养护，防止设施设备老化损坏；定期对物业共有部分进行检查检修，及早发现问题并加以解决；特别是对带有专业性、隐蔽性、容易引发安全事故的公用设施，应提高防患意识，加强维修管理力度。
在相关专业技术人员就物业服务过程中已经出现的异常现象提出意见时，物业服务人应该及时消除危险和障碍，避免发生重大安全责任事故。物业服务人因未妥善履行管理维护义务，造成共有部分、共用设施设备损坏的，应当承担赔偿责任。该案判决旨在督促物业服务人正视和改进自身服务瑕疵，提升服务水平，对维护业主合法权益，具有积极意义。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施�；ひ抵鞯娜松�、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
案例六：伏某与某物业服务公司财产损害赔偿纠纷案
——因第三人行为造成业主损害，物业服务人未尽到安全保障义务的，应承担相应的补充赔偿责任
一、基本案情
伏某系某小区业主，某物业服务公司为案涉小区物业服务人。2022年5月10日，伏某发现其停放在案涉小区停车位上的车辆被剐蹭，遂联系某物业服务公司协商解决。后因此次事故产生修理费用14400元，某物业服务公司通过其投保的停车场责任保险向维修单位赔付13680元。2022年5月22日，因某物业服务公司未支付剩余维修费，伏某向公安机关报案。经人民调解委员会调解，双方仍未就剩余维修费的承担达成一致意见。2023年2月8日，伏某的车辆在案涉小区同一停车位再次被剐蹭，某保险公司确认此次事故损失为1400元。伏某遂向法院提起诉讼，请求判令某物业服务公司向其赔偿因车辆剐蹭所造成的一系列经济损失。审理法院查明，伏某停放车辆的停车位处于小区监控盲区。
二、裁判结果
审理法院认为，伏某的车辆在小区停车位被剐蹭后，因某物业服务公司监控设置存在盲区，导致其无法向直接侵权人索赔，应认定某物业服务公司疏于管理，在此次事故中具有一定过错。虽然某物业服务公司并非直接侵权人，但其作为案涉小区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充赔偿责任。审理法院酌定由某物业服务公司按照20%的比例承担补充赔偿责任。
三、典型意义
物业服务人的安全保障义务具有协助性和防范性的特征，在各类安全事故中，物业服务人往往并非首要责任人，而主要是负有协助有关单位进行安全隐患排查、采取应急措施、配合损失救助等，以防范安全事故发生或损失扩大的义务。故在认定物业服务人是否尽到安全保障义务时，应结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度等综合考量。物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，仅当无法找到直接侵权人或者直接侵权人没有能力承担全部赔偿责任时，才由物业服务人承担补充责任。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第一千一百九十八条宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。
案例七：程某某与某物业服务公司物业服务合同纠纷案
——既无约定，又未经业主大会决议，物业服务人不得对新建充电桩业主收取“电力增容费”
一、基本案情
程某某为成都某小区业主，某物业服务公司为该小区物业服务人。2020年9月23日，程某某购得案涉小区地下停车位。2021年6月，因购入一辆新能源电动汽车，程某某拟在自购车位安装汽车充电桩。某物业服务公司同意了程某某的安装申请。2021年6月24日，程某某按照该公司要求支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。程某某认为，某物业服务公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据，遂要求该公司返还。经协商无果，程某某诉至法院。
二、裁判结果
审理法院认为，程某某对案涉车位具有专有使用的权利，在停车位安装汽车充电桩，系为更好利用其建筑物专有部分的合理需要，有利于充分发挥新能源汽车使用价值，符合民法典有关民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、�；ど肪车墓娑�，亦符合“绿色、环保、节能”的可持续发展战略。
案涉充电桩安装过程中，某物业服务公司并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，审理法院判令某物业服务公司向程某某返还上述费用。
三、典型意义
在新能源汽车迅速发展的背景下，因安装汽车充电桩引发的涉物业纠纷，呈现高发态势。业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定，或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由，拒绝业主的安装申请。同时，维护养护共用设施设备系物业服务人的主要义务。物业服务人拟针对汽车充电桩提供专项服务并收取费用的，应与全体业主协商确定。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、�；ど肪�。
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷囊抵鞔蠡嵋槭鹿嬖�；
�。ǘ┲贫ê托薷墓芾砉嬖�；
�。ㄈ┭【僖抵魑被峄蛘吒灰抵魑被岢稍�；
�。ㄋ模┭∑负徒馄肝镆捣衿笠祷蛘咂渌芾砣�；
�。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓绞羯枋┑奈拮式�；
�。┏锛ㄖ锛捌涓绞羯枋┑奈拮式�；
�。ㄆ撸└慕�、重建建筑物及其附属设施；
�。ò耍└谋涔灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠执邮戮疃�；
�。ň牛┯泄毓灿泻凸餐芾砣ɡ钠渌卮笫孪�。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
�。ㄒ唬┚哂泄乖焐系亩懒⑿�，能够明确区分；
�。ǘ┚哂欣蒙系亩懒⑿�，可以排他使用；
�。ㄈ┠芄坏羌浅晌囟ㄒ抵魉腥ǖ目吞�。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
案例八：某物业服务公司与蒋某、李某某物业服务合同纠纷案
——物业服务合同系继续性合同，给付物业服务费请求权的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起算
一、基本案情
2012年10月12日，某小区建设单位与某物业服务公司签订前期物业服务合同，约定由某物业服务公司为该小区提供前期物业服务，物业收费标准为多层商品房住宅0.4元/平方米·月，物业服务费按月支付，业主或物业使用人应在每月的1日—10日履行付费义务。因业主蒋某、李某某未支付2018年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，某物业服务公司于2021年12月对蒋某、李某某进行了催告，但蒋某、李某某仍不履行交费义务。某物业服务公司遂于2022年2月向法院提起诉讼。蒋某、李某某在审理过程中辩称，该公司的诉讼请求已超过诉讼时效。
二、裁判结果
审理法院认为，物业服务合同系定期重复给付之债，而非分期履行之债，物业服务费在债的关系成立时其给付总额并不能确定，且会随时间的延续而发生变化，不应按照最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。本案中，某物业服务公司于2021年12月向蒋某、李某某催交了物业费，结合合同约定的交费日期为每月的1日—10日，应认定该公司关于判令蒋某、李某某支付2019年1月以前的物业服务费等费用的诉讼请求，已过诉讼时效。对该部分诉讼请求，审理法院不予支持。审理法院遂判决蒋某、李某某向某物业服务公司支付2019年1月至2021年12月期间的物业服务费等费用。
三、典型意义
诉讼时效制度具有稳定社会秩序，督促当事人及时行使权利的重要价值，“法律不�；とɡ系乃哒摺�。权利人在诉讼时效期间行使权利的，产生诉讼时效中断的法律效果；若诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
具体到物业服务合同中，物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效应从何时起算呢？在物业服务合同关系中，业主一般按照固定周期向物业服务人支付物业费；但不同于分期还款的借贷或分期付款的买卖，在物业服务合同成立之时，应支付的物业费总额并不确定，业主的每一期付款行为呈现出相对独立的特征。因此，物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效，应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。当然，诉讼时效制度并非鼓励债务人不履行义务，而是督促权利人及时行使权利，减少无益诉讼，维护社会秩序的稳定。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主亦应主动按照约定全面履行合同义务，按期支付物业费。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第一百八十八条向人民法院请求�；っ袷氯ɡ乃咚鲜毙诩湮�。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予�；�，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
�。ㄒ唬┤ɡ讼蛞逦袢颂岢雎男星肭�；
�。ǘ┮逦袢送饴男幸逦�；
�。ㄈ┤ɡ颂崞鹚咚匣蛘呱昵胫俨�；
�。ㄋ模┯胩崞鹚咚匣蛘呱昵胫俨镁哂型刃ЯΦ钠渌樾�。
案例九：某物业公司与某小区22名业主物业纠纷诉前调解案
——践行新时代“枫桥经验”，切实打造“诊未病”“治已病”“防再病”涉物业纠纷全链条诉源治理体系
一、基本案情
2016年3月，某物业公司与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业服务费用为1.3元/平方米·月。后双方于2017年8月根据业主大会表决结果签订《物业服务合同补充协议》，对原合同部分条款进行变更，自2017年9月起，将案涉小区电梯住宅的物业服务收费标准上调为1.5元/平方米·月，并报当地住房城乡建设主管部门备案。此次变更涉及整个小区23栋住宅楼、800余户业主。案涉小区部分业主对物业服务收费标准上调持有异议，自2017年7月起拒绝支付物业服务费。2023年2月，因催收未果，某物业公司诉至法院，请求判令该小区22名业主按约支付物业服务费。
二、处理情况
受理法院面对物业纠纷持续高位运行态势，坚持“小事不出村、大事不出镇、矛盾不上交”为核心的“枫桥经验”，紧扣关口前移、调解优先、多元化解工作思路，树优司法供给，切实打造“诊未病”“治已病”“防再病”涉物业纠纷全链条诉源治理体系。
一是创新“府院联动”，打造多元共治模式，诊“未病”。案涉群体性纠纷处理过程中，受理法院强化政治引领，依托“红梅”党员法官工作室，积极争取当地法学会法律咨询专家组支持，推动召开由专家组牵头，公安、住建、街道、社区等部门共同参与的工作联席会议，形成联动化解物业费纠纷工作机制，为进一步推动城市小区物业纠纷综合治理提供制度保障，构建了共建共治共享的社会治理格局。
二是坚持“能动履职”，走进群众回应需求，治“已病”。受理法院树优司法理念，变“被动审理”为主动服务，坚持把诉调对接的“调”再向前延伸。对案涉物业纠纷进行委派调解后，“红梅”党员法官3次走进案涉小区开展民法典宣讲活动，邀请社区干部介绍工作开展情况，认真倾听业主心声，耐心释明业主委员会决定的法律效力，引导业主依照法定程序维权，理性表达诉求。为充分维护业主权益，受理法院向社区提出了尽快组织小区业主重新组建业主委员会的建议。
三是树优“司法供给”，建言献策凝聚合力，防“再病”。针对小区业主反映的物业收费标准上调不合理、物业服务不到位等问题，受理法院于2023年4月向当地住建局、街道办事处发送了关于核实合同变更备案情况、加强物业服务行业监管、充分发挥基层组织矛盾预防和前端化解作用的司法建议，得到建议对象的积极回应，有效发挥了司法建议“防再病”的作用。最终，在各职能部门的深度参与下，该群体性物业纠纷案件以业主主动履行付费义务、物业公司主动撤诉结案，长达5年拒不支付物业费的纠纷得以实质化解，小区800余户业主的生活秩序重回正轨，实现了“办理一案、治理一片”的效果。
三、典型意义
在涉物业纠纷案件大量涌入法院的背景下，如何坚持和发展新时代“枫桥经验”，把诉调对接的“调”再向前延伸，促进实现“抓前端、治未病”，以“我管”促“都管”凝聚治理合力，已成为人民法院进一步融入基层社会治理的“必答题”。
本案中，受理法院坚持以“办案就是治理”的司法理念，能动履职，将解纷工作的重心向前“推”，立足专业优势凝聚基层治理合力，用好司法建议补足基层治理短板，为更好支撑和服务“党委领导、政府主导、司法推动、社会参与”的诉源治理新格局，提供了参考典范。
日期：2024-7-23 16:38:18 | 关闭 |
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