（一）理论解答
房屋租赁实践中，出租人擅自将工业厂房、住宅、仓库等改作商业用房出租的现象十分常见。关于这类租赁合同的法律效力，我国现行法律没有直接、明确的规定，法学理论界和法律实务界的看法也不一致。
无效主张者的主要理由是，根据我国“房地合一”的基本政策，改变房屋的使用功能就等于改变了土地的用途，违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十条“建设用地使用权人改变土地用途，应当经有关行政主管部门批准”、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位改变土地建设用途，应当经土地行政主管部门批准”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者改变土地用途的，必须经受让方和市、县城市规划行政主管部门同意”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准”等规定，而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效�！�
本书认为，房屋租赁合同不应因房屋使用功能的擅自改变而无效，这类房屋租赁合同并没有直接违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规的强制性规定。其一，从调整的对象看，《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定了建设用地使用权人、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定了建设单位、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定了土地使用者均不能随意改变土地用途，调整的对象是建设用地使用权人、建设单位、土地使用者等利用土地进行建设的建设方，而非调整房屋的所有权人。其二，以上法律条文调整的是建设方利用土地开始建设这一改变土地用途的法律行为，而非调整建设完成后房屋利用、处分等法律行为，更不属于调整改变物业租赁用途和改变房屋使用功能的法律行为。其三，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十条等相关法律明确将土地用途分为农用地、建设用地、未利用地。只有在以上这三种土地用途之间的转换，才属于法律意义上的“改变土地用途”。
摘自《土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引》P52-53页，人民法院出版社2018年7月出版。内容简介：土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引试图在大数据分析的基础上，运用民商事法学的基本原理和我国相关法律、法规和司法解释的ZUI XIN规定，对我国土地、房屋租赁活动中常见的40多个疑难问题进行系统深入的理论和实务探讨，并以真实的司法案例加以指引。希望借此，能对相关司法现状的改善有所助推，对律师等办理相关案件有所裨益，对当事人从事相关活动有所帮助。
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