离婚时特殊房产分割概述
(一)我国当前离婚案件中分割的房产种类概述
建国以后、改革以前，我国长期实行计划经济体制，城镇居民的住房主要由国家统一提供并分配，实行以低租金为主要特点的福利性实物供给制，公有房屋为我国城镇房屋的主要组成部分。因此，离婚财产分割中几乎不涉及房屋所有权归属争议，而多为对公房使用的争议。
自1980年邓小平同志提出出售公房、调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，我国城镇住房制度改革逐步展开。房屋私有化速度加快、程度提高，房屋价值也不断攀升，其在夫妻财产中的地位显得越来越重要，而房改制度下私有化的住房，房屋的权属因购买价格不同而不同，从而导致因房屋所有权归属发生的纠纷越来越普遍。
除了公房私有化之外，商品房也迅速发展起来，但是由于商品房价格上升较快而居民收入水平偏低等原因，广大中低收入者既不是公房私有化的受益者，又负担不起一般的商品房，为了满足城镇居民对住房的客观需求，我国自20世纪90年代起逐步建立起多层次的住房保障供应体系，即供给低收人家庭的廉租房、供给中低收入家庭的经济适用房以及供给中等收入家庭的两限房。目前我国已基本建立起了以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的政策住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
可见，由我国住房制度的历史发展和国情特殊性所决定，当前我国的住房形态及权属呈现出多样性，从而导致了离婚时夫妻房产分割的特殊性和复杂性。
(二)本篇论述前提
离婚时房产的分割与夫妻财产制关系密切。我国婚姻法确立了法定财产制和约定财产制并存的夫妻财产制，且约定财产制具有优先适用的效力。因此，夫妻双方就房产等财产的分割有约定的，从其约定；当双方未就房产等的分割作出约定或者约定无效时，适用法定财产制。我国的法定财产制为共同财产制，并采婚后所得共同制，即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产，均归夫妻共同所有，夫妻双方享有平等的财产所有权的制度。
而本篇将要讨论的是：法定财产制下，夫妻双方对特殊房产分割不能达成协议时，法院依法应如何处理。
(三)离婚时房产分割所涉及的争议焦点和疑难点
离婚时，对夫妻房产分割的争议焦点和疑难点主要体现在两个问题上：一是房产陛质的认定；二是房产归属及折价补偿。
1．房产性质的认定
即对该房产是属于个人财产还是夫妻共同财产的认定。依据《物权法》规定，房屋所有权需登记后才能取得；而《婚姻法》对于夫妻问的物权变动并不以登记为要件，而只有以夫妻取得财产的时间和夫妻间就财产的约定，作为夫妻财产归属的依据。但是，婚姻法中的财产关系是以夫妻身份关系为前提的，身份关系自然也会对财产关系产生影响，因而婚姻法中的财产关系自然应有别于一般的财产关系。①因此，不涉及其他人的利益时，在婚姻关系内部认定夫妻共同财产，应依《婚姻法》及其司法解释的规定，并考虑财产来源、双方的实际贡献等因素。
2.房严归属及折价补偿
房产归属及补偿的确定，是在认定为夫妻个人财产或共同财产后，确定房产归属哪一方，并确定如何补偿未获得房产的一方。值得注意的是：认定为共同财产，并不是补偿的唯一方式，在某些复杂情况下，即使认定为个人财产，也并不意味着忽视另一方的利益，仍应根据另一方对该房产的贡献给予相当的补偿。无论认定为个人财产还是共同财产，都应注意双方经济利益的平衡。
认定为个人财产的，当然应判归个人所有，但是应考虑到另一方对该房产的贡献等因素，给予另一方以适当补偿。比如夫妻婚后曾对一方婚前房产出资装修过。
认定为共同财产的，应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》[以下简称《婚姻法司法解释(二)》]的规定进行分割。不论如何分割，都应注意公平原则和照顾原则的适用。
对夫妻共同所有的房屋的分割，在判决归属时应特别注意照顾原则。根据《婚姻法》等相关法律的规定，应尽量将房屋分割和子女抚养结合起来，以体现对儿童权益的�；�。①在同等条件下，分割夫妻共同财产时，应照顾抚养子女的一方、有残疾的一方、无过错方和女方。
确定共同财产归一方后，在对另一方进行经济补偿时，应充分考虑房屋增值与双方的贡献，合理合法地确定补偿数额，尽量使双方经济利益平衡。
我国《婚姻法司法解释(二)》对已取得完全所有权的房屋、尚未取得完全所有权的房屋及尚未取得所有权的房屋都进行了一般性规定，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》[以下简称《婚姻法司法解释(三)》]又专门针对离婚案件中父母为子女购买的不动产、一方婚前贷款购买的不动产以及夫妻共同出资购买以一方父母名义参加房改的房屋的处理进行了进一步解释，本篇拟对实践中出现的处于不同权属状态下的具有典型意义的特殊房产一一进行分析，并提出处理建议。
摘自：王芳 著 《婚姻案件律师实务焦点问题解析》
