物业公司诉业主违约案
【简要案情】
原告北京市大成物业管理公司诉称，我公司受北京大成房地产开发集团有限公司(以下简称“大成开发公司”)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。被告李恕等长安新城十二名业主购买了该项目日一楼房屋与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋人住手续。后来，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们的确与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。人住后，我们发现日一楼南阳台未封闭，且存在很多问题。交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定。而且因为阳台未封闭引起盗窃案时有发生，长安新城日一楼八单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日一楼三单元10l及六单元20l室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入。另外，不封闭阳台也不利于保暖、防尘、隔热等等。为此，长安新城日一楼的一百位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城日一楼全楼的整体美观，决定集体封闭阳台。另外，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：在长安新城日一楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序：此收楼程序明确告知长安新城日
一楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，却没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城日一楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。
经审理查明，大成开发公司开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房，被告十二人分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套�！渡唐贩柯蚵艉贤返谌趼蚴苋怂荷唐贩康幕厩榭鲋性级ǜ蒙唐贩垦籼ㄊ荹封闭阳台]。但双方签订的补充协议第(六)项补充规定为，该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准。该合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定的标准。长安新城装修及设备标准第八条的约定是封闭阳台，白色塑钢窗。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园一号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符�？⒐ず�，一号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。
大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年。后来，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。
长安新城映日园一号楼业主办理人住手续。原告印发的收楼指南中规定，业主要签订和领取《大成南里(长安新城)物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理人住。 《大成南里(长安新城)物业管理服务合同》第十四条甲方的义务中第六项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则》；该《细则》第二条装修项目及要求第四条中的第二项规定，为了保持大成南里(长安新城)的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏�！洞蟪赡侠�(长安新城)业主公约》中的装修管理公约第十条规定了上述相同的内容。
被告十二人等业主人住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于交给原告有一号楼一百位业主签名的《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》；在原告仍不同意的情况下，被告将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。
法院认为，大成开发公司与被告十二人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的长安新城装修及设备标准第八条中约定封闭阳台，白色塑钢窗，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是一号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另大成开发公司制定的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。
原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者(业主)的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许擅自封闭阳台的约定不合理，该内容无效。鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益�；しā返诙奶踔娑�，判决驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。
【案例评析】
本案涉及到本司法解释第二条和第四条的内容。
本案发生之时，《物权法》、《物业管理条例》等法律法规及其相关司法解释并没有出台，因此在法院审理判决的时候，只能适用《消费者权益�；しā�、《合同法》和《民法通则》法条作为审理依据。现在结合本司法解释具体条文进行分析。我们认为，本案的焦点有两个：其一，被告(业主)与原告(物业公司)之间签订的物业服务合同是否有效；其二，原告诉被告妨碍物业服务企业管理是否符合本解释第四条规定的情形。
我们认为原告与被告签订的物业服务合同和公约无效，这是因为：
第一，根据《物业管理条例》第二十二条的规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。由此可见前物业服务合同和规约的内容不得侵害买受人的合法权益，本案中物业公司革拟的规约中没有对服务类型和标准进行规定，合同中也只规定了业主的义务，没有明确物业公司的义务和业主应享有的权利，因此，此规约和合同属于不合法的规约合同，在法律效力上对业主没有约束力。
第二，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示。并予以说明。这种明示应该是物业公司对业主的详尽说明，本着平等协商的态度进行的，但是本案中，物业公司没有尽到说明义务，并且以不交钥匙为威胁，强迫业主签订条约，这不符合前期物业服务合同有效要件。
第三，根据本司法解释第二条的规定，针对物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款的，业主委员会或者业主请求确认合同或者相关条款无效，人民法院应予支持。根据本案案情，物业服务企业在前期物业服务合同中排除了自己的义务，整个合同完全围绕着业主应承担的义务展开，规避了物业服务企业在服务过程中应达到的标准和所负责责任范围，因此属于本司法解释第二条所规制的不公平的条款，因此本合同是无效的。
本司法解释第四条规定，业主违反物业服务合同、法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与相关秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求业主承�；指丛�、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本条规定的是业主违约的处理情形。业主违约的前提是管理规约的有效性，如果规约本身并没有效力，是建设单位和物业公司强加于全体业主的话，那么就谈不上业主违约的事项了。
除此以外，业主对自身专有部分内享有充分权利，如果这种权利需要受到限制的话，应当是违反法律法规或者规约，或者是违反了其他业主的公共利益。本案中，一楼业主因为防盗等众多原因再三请求物业公司安装封闭阳台未果，这本身就是物业公司失职的体现，业主可以根据本司法解释第三条进行诉讼，要求物业公司承担违约责任。业主在没有得到物业公司满意答复的时候，自行统一安装样式一样的封闭阳台，可以说是考虑到了小区整体美观情况，根本不存在本解释第四条所言的妨碍物业服务与管理的行为。
因此，本案中业主的行为是合理合法的，物业公司没有理由要求业主拆除封闭阳台，相反，业主可以根据《物权法》相关规则召开业主大会来维护自己的权利，甚至更换掉不合格的物业服务公司。
摘自：杨立新著《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与与适用》
