《中国住宅法研究》书评 —— 查看此书介绍
简述 2007-10-6 15:02:45
《中国住宅法研究》是金俭主持与承担的国家社会科学基金项目《中国住宅法研究》研究成果之一。由法律出版社2004年6月出版。共32万字。本书是我国第一部关于住宅法的专著。内容分十三章，主要包括：中国住宅问题分析；中国住宅私有化进程与社会影响；国外住宅政策与住宅立法对我国的借鉴；《中华人民共和国住宅法草案》框架；论公民住宅权；社会弱势群体的住宅状况与立法保障；住宅所有权；住宅买卖；住宅抵押贷款法律问题研究；住宅租赁；住宅物业管理服务等。中国住宅私有化格局的形成经历了一个曲折与复杂的过程，通过近二十年的住房制度的改革，由政府的政策导向到国家采取住房私有化的各种法律措施，住房所有权与使用权性质发生了质的改变，从住宅有限产权到住宅部分产权到住宅全部产权的实质性转变；从公有住房的出售到鼓励私人建房，从银行贷款支持公民建房、购房到政府为中低收入者提供经济适用房、廉租房。以住宅自有化、私有化为主，多种住宅所有权形式并存的格局基本形成。
中国住房私有化进程，改变了中国财富存在的形式与人们的生活观念、生活方式，改变了中国经济的增长方式，也改变着人们的政治地位和社会经济地位，最终将影响中国社会制度的演化方向。住宅的私有化进程使人们与住宅关系发生了深刻变化，住宅的私有权使人们建立在人格尊严与人格独立基础上的人权获得了最必要的物质保障，从而也成就了人们塑造自我、表现个性以及享受生活的基本前提。这无疑将成为未来中国政治和社会制度稳定的基础。
住宅权（the right to adequate housing），又称适宜或充分住房权，是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的，有良好的物质设备和基础服务设施的具有安全、健康和尊严，并不受歧视的住房权利。住宅权对每个人、每个家庭、每一社会群体的健康与安宁与发展都有着无法替代的重要作用。确保公民住宅权已经成为全球化背景下社会发展的主流，也成为人类生存与发展的基本权利，它是可持续发展的理念在人的基本生存权利方面的体现，是一种真正意义上的以人为本的发展观的体现。作为一项基本人权，住宅权无疑将受到一国或地区的自然资源、经济发展水平、政治制度、文化传统以及个人与家庭收入等诸多条件的制约，特别是对于低收入阶层而言，更多情形下仅凭自身的努力可能永远是一个美丽的梦想，正因为此，国家、政府、社会组织与个人才有责任与义务并采取一定的措施帮助公民实现这一权利。这是我们这个社会目前欠缺的并正在努力的方向。为此，确立“住宅权确�！钡睦砟钜约安扇∠嘤Φ恼哂虢⑾喙氐姆芍贫扔Τ晌夜て诘姆芏纺勘�。对住宅法的研究，在我国尚是一个空白�！吨泄≌ㄑ芯俊肥枪疑缁峥蒲Щ鹣钅�，本书的问世将填补在此领域研究的空白。
作为一个长期从事房地产法律研究的学者，作者在书中全面透视了目前中国住宅与住宅法律问题的现状，提出了住宅法的研究不同于房地产法研究的独特视角，指出了房地产法与住宅法对应的不同法律范畴，即房地产法主要是国家与政府为加强对房地产开发、房地产经营、房地产交易领域的管理而制定的法律；而住宅法是旨在确保公民居住权益，提高居住水平与居民住宅负担能力，改善住宅环境品质，健全住宅市场机制，确保社会公民都能居住在适宜的有良好居住环境的住房权利的法律。因此，住宅法以确立公民住宅权，�；す竦木幼∪ㄒ嬉约氨；す褡≌接胁撇ㄎ灸勘�。在我国，住宅权既是公民的私有财产权，也是公民基本人权的重要内容，尊重与�；す竦娜巳ㄓ胨接胁撇ㄊ且桓鋈碌难芯靠翁�，也是我国宪法修改将增加的重要内容。因而加强对我国住宅权以及住宅法律制度的研究就具有了特别重要的意义。
本书是以公民住宅所有权法律�；ひ约叭繁Ｃ恳桓龉裣碛泄降淖≌ǚ芍贫任诵恼箍难芯�。作为理论性著作的重要内容，本书从中国住宅问题分析从手，对中国住宅私有化的进程、社会影响以及存在的问题进行了分析与总结；通过介绍国外住宅政策与住宅立法，从中得出有益的借鉴与启示；并在此基础上构建了《中华人民共和共住宅法草案》框架；通过对公民住宅权的探讨，对我国社会弱势群体的住宅状况的分析，提出对社会弱势群体住宅法律保障的必要性以及相应的对策；通过对我国住宅建设、住宅拆迁存在的问题分析，构建我国住宅质量法律体系以及建立城市拆迁法律行为的合理性、合法性与公平性的程序与规则；通过对我国住宅所有权体系的研究，指出住宅所有权作为一种新型的不动产所有权形式对我国传统不动产所有权理论框架的发展与突破，在提出住宅法以保障住宅所有权人利益的必要性与可行性的基础上探讨了我国住宅法的内容范围，此外本书还以较大的篇幅讨论了住宅买卖、住宅抵押贷款、住宅租赁以及住宅物业管理服务等与�；す褡≌接胁撇ㄓ兄匾叵档姆芍贫�。住宅作为城市建设发展的主体，必将受到社会经济形态和政治制度、文化传统的深刻影响。
随着城市社会经济的发展以及市场经济的进一步完善，贫富差距将更加明显地通过居住条件的差距表现出来，但作者相信，这样的差距必定会逐渐缩小，因为我国住宅法制的建立与完善必将有利于将这种差距限制在社会可允许与容忍的范围之内，这也是社会可持续发展的基本要求。
《房地产法研究》是金俭主持与承担的南京大学九八五课题《房地产法案》的研究成果。于2004年5月由科学出版社出版，共50万字。
在构建我国的法律科学理论的大厦中，房地产法律一直是法学理论界与司法部门关注的热点，也是着力研究与热烈讨论的主题。作者长期致力于房地产法律理论研究与实践工作，在此领域积累了一定的研究心得与实践经验�！斗康夭ā纷魑徊恳苑康夭砺垩芯课�，融理论研究成果与实际案例相结合的学术著作，以科学理性的态度对我国房地产法律问题作了全面而具特色地阐述。全书共分十六章。第一章房地产法与房地产法律体系；第二章不动产构成要素与不动产权利体系；第三章不动产物权的取得与登记；第四章土地使用权制度的改革；第五章土地使用权出让与划拨；第六章土地使用权转让与租赁；第七章农村土地征用；第八章城市房屋拆迁；第九章房地产买卖；第十章商品房预售；第十一章房地产抵押；第十二章房屋租赁；第十三章住宅权与住宅所有权法；第十四章物业管理服务；第十五章落实城市房地产政策；第十六章房地产纠纷的仲裁与诉讼。在构建本书框架时，作者始终抓住并围绕不动产这一财产从最初的土地取得到房地产开发建设、到房地产销售到最终取得物业与进行物业使用管理这一过程为主线，对我国房地产发展过程中的各种法律问题展开全面分析研究。以房地产纵向发展为主线，并从横向方面对各个热点法律问题展开深入的研究，从而形成一个纵横交错的逻辑严密的房地产理论研究框架体系，为全书构建完整的体系典定了基础。同时，也使本书具有了以下几个特点：
一、比较研究是本书采取的一个重要研究方法。作者在比较了世界各主要国家如美、英、法、
德、日等国房地产立法状况后，分析与总结了我国房地产立法的现状及存在的问题；在对西方主要国家法律关于不动产及构成要素作出界定后，对我国不动产构成要素及界定进行了分析与评析；在对国外不动产物权取得制度总结与评述后，反思我国不动产物权登记效力与作用；在对世界主要国家土地征用制度的正当程序与公共目的的分析后，指出我国土地征用制度存在的问题及原因，并寻求法律对策等。在对国外住宅所有权法律研究的基础上，对我国住宅所有权的范围与内容进行全部的分析，并对住宅的专有权、共有权及相互关系以及物业的管理提出了作者自己独到的见解。这种比较研究方法对加深了解国外先进的不动产法律制度以及我国不动产法律的现状，加强我国的房地产法律研究无疑具有重要的作用。
二、突出房地产法律热点问题。作者并不是一般性地阐述房地产法，而是在阐述不动产理论的同时，重点探讨房地产领域中出现的新问题及理论界与实务界争论的焦点法律问题。如出让合同约定的土地使用年限届满后，地上建筑物所有权的处理问题；行政划拨土地使用权转让或投资与他人合作开发或联建问题；农村集体所有土地使用权转让的有效条件问题；农村土地征用的补偿与安置问题；城市房屋拆迁正当性问题；房地产双重买卖问题；房地产优先购买权问题；预售商品房的按揭问题；不可抗力与预售商品房合同履行问题；情势变更在商品房预售中运用问题；商品房包销合同法律问题；建设工程款优先受偿权问题；租赁房屋装修物、增添物的法律属性与归属问题；住宅权与住宅所有权问题；住宅所有权人间的相邻关系、共有关系、团体关系；物业管理问题；物管用房、楼顶、地下车库所有权归属问题、邻里噪音、爱畜等物业管理的社会问题等等。诸多问题的讨论凝聚着作者十多年的研究成果。
三、将不动产学术研究理论与实例分析有机结合，使深奥的法律理论与形象生动的实例全面对接，形成了理论与实践高度统一的学术风格。本书在对房地产理论问题展开学术争鸣的同时，灵活地运用司法实例近百个，较正准地解释深奥的法律理论，使本书在坚持学术性的同时，具有通俗易懂的特色。
四、土地问题是本书关注的重点，围绕着土地使用权制度的改革以及土地使用权的转让、买卖中发生的各种法律问题，一直伴随着我国经济改革的全过程，因此，书中用较大的篇幅全面地理性地比较了发达国家的土地制度，并结合我国的国情，论证了当前土地制度的合理性以及存在的问题。尤其是对农村集体土地使用制度改革存在的一系列法律问题进行了较为透彻的剖析，并提出了完善农村集体土地使用制度方面的相关法律观点。
五、房屋买卖、预售、抵押等房地产经营是房地产法的重点内容，也是本书的重点内容。书中有大量的篇幅分析了房地产交易过程中出售的许多理论问题，并结合大量的实际加以分析研究，并就此展开学术争鸣，这是该书的一大特色。
六、本书关注城市化过程中，住宅的商品化与社会低收入阶层无力购买与解决住房之间的矛盾，提出在我国应确立住宅权与住宅确保的权利理念以及明确国家、政府在此过程中应尽的义务。
========================================= 本栏书评仅代表撰写者个人观点========================================