（2015）鹿民初字第574号
——河南省鹿邑县人民法院(2015-9-11)
（2015）鹿民初字第574号
原告（反诉被告）王某甲，男，汉族，生于1955年3月24日，住鹿邑县邱集乡，村民。
委托代理人尚承君，系鹿邑县148法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）王某乙，男，汉族，生于1962年8月4日，住鹿邑县邱集乡，村民。
委托代理人尚守运，系鹿邑县法律援助中心律师。
原告王某甲诉被告王某乙土地租赁合同纠纷一案，本院2015年4月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日、7月23日、8月3日公开开庭进行了审理。原告王某甲及其委托代理人尚承君、被告王某乙及其委托代理人尚守运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲诉称，原、被告于1994年10月5日签订土地租赁合同，原告的1.608亩耕地租给被告使用，租赁期限20年，五年租金6224.40元，每五年支付一次，合同到期后被告应无条件返还耕地。在合同履行过程中，被告支付三期租金，第四期租金未付。2014年10月5日合同到期后，原告要求被告返还耕地及支付租金时被告消极，侵犯了原告的合法权益。原告请求人民法院依法判决被告返还耕地1.608亩，并恢复原状；被告支付租金10000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告王某乙辩称，同意返还原告的土地；第四期租金6224.40元按照合同约定的惯例支付时间应当是2015年10月5日，支付时间未到，被告目前无义务支付；原、被告签订的“租地建房合同书”第四条约定，合同期满后如被告不能继续使用土地，地上所有房产等应按时价卖给原告。为此被告提出反诉，请求人民法院判令反诉被告王某甲支付财产折款400000元，并由反诉被告王某甲承担反诉费用。
在庭审过程中，原告王某甲提供如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告身份。被告无异议，经审查，本院予以采信。
2、1994年10月5日原、被告签订的“租地建房合同书”一份，证明原、被告存在租赁关系，合同约定被告每年支付小麦1300斤，原告要求被告支付租金10000元包括租金和延迟履行利息；该合同第四条属于格式条款，应为无效条款，且不允许强买强卖。被告对合同真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。被告认为合同未明确约定第四期付款期限，按合同惯例应为2015年10月5日；2015年被告没有实际使用该土地，不存在延期支付租金问题；该合同第四条不属于格式合同，该条约定明确，属于当时双方的真实意思，且不属于强买强卖，双方应该依法遵守。经审查，被告异议成立。
被告王某乙提供证据如下：
1、1994年10月5日原、被告签订的“租地建房合同书”一份，证明双方约定签订合同，合同合法有效。经审查，与原告提供的合同一致，本院对被告的证明目的予以采信。
2、安某某、王某某、王某某、王某某、刘某某出具的证明一份，证明对于涉案房屋作价多少双方进行过调解，原告同意给付被告50000元，但被告未同意。原告异议认为证人调解过，但未达成一致意见。经审查，本院对原、被告之间的纠纷经安忠强、王全民、王贤玉、王贤才、刘子玉调解过，但未达成一致意见的事实予以采信。
3、2015年5月7日被告现场画的涉案土地平面图一份，证明现在涉案的土地上有22间房子和一个厂篷。原告异议认为是被告方自己制作的，原告不知道。经审查，涉案现场情况应以河南正泰房地产评估咨询有限公司出具的房地产评估报告为准。
4、被告在鹿邑县邱集乡政府土管所所长办公室拍摄的照片三张，证明涉案土地系建设用地。原告对照片的真实性无异议，但认为不能证明涉案土地属于建设用地，集体土地演变成建设用地要经过人民政府批准，涉案土地现在仍为可耕地，不是建设用地；原告的涉案土地是在1980年土地施行联产责任制时从武平城行政村庙王庄自然村分得的耕地。经审查，本院对该证据不予采信。
根据被告王某乙的申请本院委托河南正泰房地产评估咨询有限公司出具的房地产评估报告一份及评估费票据一份，评估费为3500元。被告无异议。原告异议认为原、被告签订的“租地建房合同书”第四条系无效条款，因此该评估报告不得作为赔偿依据；该评估报告上第9页显示该房地产无独立使用能力，不宜转让；对评估报告的该房地产的评估价值有异议，评估价格一平方米507元，针对20年前的建筑，明显评估价值过高。经审查，原告异议不能成立，本院对该证据予以采信。
综合以上证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
1994年10月5日经鹿邑县工商行政管理局邱集工商所鉴证，原、被告签订“租地建房合同书”，合同约定：被告租用原告的土地1.608亩（该土地位于鹿邑县邱集乡武平成行政村，东邻王某甲、南邻王德义、西邻公路、北临王中信）建房用于收粮食，租赁期限20年；租金为每年每亩小麦1300斤，每亩折款741元，20年租金分四次付清，第一次于1994年10月5日支付6224.40元，第二次于2005年10月5日支付6224.40元，第三次于2010年10月5日支付6224.40元，第四次于2015年支付6224.40元；合同到期后“关于二十年以后的问题，一切房产物资由甲方王某乙当家，一切属于甲方王某乙。如果甲方王某乙一直使用，乙方王某甲没有任何干涉。如有各种条件造成甲方王某乙不能使用，甲方王某乙所有房产按当时物价卖给乙方王某甲。关于二十年后地价问题，随当时物价变化而行。如乙方王某甲外租甲方王某乙从优�！�
合同签订后，被告在该土地上陆续建房若干，用于收粮食、存放粮食，2010年改为面粉厂。2014年10月5日合同期限届满后，原、被告因该土地上房产补偿问题产生纠纷，经安忠强、王全民、王贤玉、王贤才、刘子玉调解，未达成一致意见。原、被告约定的第四期租金6224.40元被告至今未付。根据被告的申请，我院委托河南正泰房地产评估咨询有限公司估价人员实地查勘，该土地上被告建设的生产、办公用房，砖混、砖木结构，总建筑面积488.90平方米，砖铺地坪面积325平方米，价值为200378元，评估费为3500元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律�；�。当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订“租地建房合同书”，被告租用原告的土地用于收粮食、存放粮食，并为此建设生活用房、仓库等场所，不违反法律规定�！肮磷史ⅲ�2010）155号国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知”第一条第二项规定：附属设施用地是指农业项目区域内，直接辅助农产品生产的设施用地，包括管理和生活用房用地、仓库用地、硬化晾晒场、生物质肥生产场地、符合农村道路规定的道路等用地。本案中涉案土地在农业项目区域内，属于直接辅助农产品生产的存放农产品的必要场所用地。原、被告之间的租赁合同合法有效，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。
原告王某甲要求被告王某乙返还耕地1.608亩的诉讼请求，本院予以支持；原告王某甲要求被告王某乙把土地恢复原状的诉讼请求，无事实及法律根据，本院不予支持；原告王某甲要求被告王某乙支付租金及迟延履行利息10000元，因被告在租赁期限届满后未实际使用该土地，本院仅对其中的6224.40元予以支持。
被告王某乙提出反诉要求原告王某甲按照合同约定支付房产折价400000元，根据河南正泰房地产评估咨询有限公司的评估价格，本院对其中的200378元予以支持。
原告王某甲关于其不识字，不知道合同内容的辩解，因该合同租赁期间现已届满，长达20年之久，原、被告的合同书均保存完好，且有鹿邑县工商行政管理局邱集工商所鉴证，本院对该辩解不予采纳。
原告王某甲关于“租地建房合同书”第四条属于格式条款，是由被告王某乙提供的格式合同，该条款加重原告义务，造成20年租金远远不及房屋作价，而未特别提示，应为无效条款，属于强买强卖的辩解，无事实及法律根据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告王某乙于本判决生效之日起十日内返还原告王某甲的土地1.608亩（该土地位于鹿邑县邱集乡武平成行政村，东邻王某甲、南邻王德义、西邻公路、北临王中信）；
二、被告王某乙于2015年10月5日前支付原告王某甲租金6224.40元；
三、涉案土地上的房产等附着物归原告王某甲所有，原告王某甲于本判决生效之日起十日内支付被告王某乙200378元；
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，反诉案件受理费3650元，评估费3500元，由原告王某甲承担3625元，由被告王某乙负担3625元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 侯俊涛
审 判 员 叶杨杨
人民陪审员 韩 政
二〇一五年九月十一日
书 记 员 夏治国
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