（2015）安民初字第1133号
——江西省萍乡市安源区人民法院(2015-10-8)
（2015）安民初字第1133号
原告宋某某，女，1963年6月1日出生，汉族，。
委托代理人宋某某，男，1939年3月13日出生，汉族，住委托代理人王峰，江西赣西律师事务所律师。
被告江西某某电视大学萍乡分校，住所地：萍乡市朝阳路。
法定代表人姚某某，该校校长。
委托代理人彭志刚，该校办公室主任。
委托代理人王伯优，江西广予律师事务所律师。
被告萍乡市某某房地产评估咨询有限责任公司，住所地：萍乡市富丽大厦。
法定代表人朱某某，该公司总经理。
委托代理人钟鉴幸，江西广予律师事务所律师。
原告宋某某与被告江西某某电视大学萍乡分校（以下简称“萍乡电大”）、萍乡市某某房地产评估咨询有限责任公司（以下简称“某某公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋某某委托代理人宋清成、王峰，被告萍乡电大委托代理人彭志刚、王伯优，被告某某公司委托代理人钟鉴幸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋某某诉称：原告宋某某于2000年从萍钢调入江西某某电视大学萍乡分校处即萍乡电大工作。2001年，原告购买了萍乡电大同事胡远雄位于萍乡电大校园内房屋一套，面积约85平方米，房屋一直由原告居住与管理。2011年5月，萍乡电大提出要拆除包括该房屋在内的整个单元房，并与原告签订了房屋补偿协议，协议规定按《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该房屋进行征收与补偿。房屋补偿协议签订后，萍乡电大并没有实际行动，直至两年半后的2013年11月才重提房屋征收补偿事宜，且要求原告履行双方签订的房屋补偿协议，聘请房地产评估师评估，以评估价作为补偿价补偿给原告。在评估过程中，萍乡电大提出房屋相对应的土地属于国家划拨土地，要求评估机构在评估时剔除土地使用权价值，原告当场提出质疑。同时，萍乡电大以内部拆迁为由，未按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行征收补偿工作，被告某某公司做出的评估结果严重失实，每平方米约合2000元，而相同或相近地段房屋市场价格却为每平方米6000元，明显显失公平。在协商未达成最终补偿协议的情况下，萍乡电大不按规定向法院申请强制拆除，也不通知原告，而在2015年5月采取私自破门而入，一夜之间将房屋拆除，实属违法行为。直至拆除房屋后的第三天，萍乡电大将所谓的房屋补偿款寄存于公证处。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告萍乡电大在未支付房屋补偿款并通知原告搬迁的情况下强拆房屋违法；2、被告某某公司房屋评估违法，评估结果予以撤销；3、被告萍乡电大应按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，赔偿原告房屋灭失后的经济损失35万元（包括房屋市场价值、装饰装修、搬家安置、萍乡市中心城区国有土地上房屋征收补偿奖励标准规定的补助或奖励）；4、被告应承担原告因诉讼发生的往返车船费和住宿费1675.50元并承担本案的诉讼费。
被告萍乡电大辩称：首先，被告萍乡电大对诉争房屋的拆除是进行校房改造，是学校自行组织将本校旧教学楼、办公楼、宿舍和集资建房拆除重建，不是政府进行房屋征收，被告只是内部建设的主持者。其次，本案诉争的房屋，系萍乡电大的集资建房而非商品房，土地性质是国有划拨土地。被告萍乡电大原先是分配给胡远雄使用，胡远雄离校后，依规定和协议将房屋退回学校。学校为照顾刚来的原告，将该房屋分配给其居住、使用，被告仅支付教工房屋转让费及相关费用叁万元。原告离校后，本应将该房屋交还学校。该房屋的处分权在被告萍乡电大，该房屋的升值并不属原告。再次，被告萍乡电大已与原告签订«房屋补偿协议»，该协议合法有效。为确定合理价格，被告萍乡电大与原告共同委托被告某某公司进行评估，某某公司出具的《评估报告》依法对双方具有约束力。被告对评估结果持有异议，一直未领取补偿款，原告已对评估报告中认定的评估金额依法向公证机关办理提存。综上，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
被告某某公司辩称：《房屋补偿协议》中的合同相对方是原告与被告萍乡电大，某某公司在此合同中不具有法律地位，也不承担不具体的权利义务，依据合同相对性原理，原告将某某公司列为被告为起诉对象错误。某某公司出具的司法评估结果仅是作为证据形式出示，原告也没有提交其它的某某公司的民事行为与本案之间有法律利害关系的证明，某某公司参予本案纯属浪费司法资源。原告对司法评估结果不服既可通过法律规定的先行程序，或者复核或者重新鉴定，也可提交对评估结果不采信的理由及证据，再由法庭依法对评估结果作出采信或者不采信的裁决，完全没有必要将没有法律利害关系的某某公司列为被告。因此，请求法院依法驳回原告对被告某某公司的起诉。
原告宋某某为支持其诉讼请求，向法庭举证及被告萍乡电大、被告某某公司质证情况如下：
1、原告宋某某和委托代理人宋清成的身份证复印件各一份。证明原告和代理人的主体资格。被告萍乡电大、被告某某公司质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
2、原告与胡远雄于2001年1月4日签订的房屋所有权转让协议书、被告萍乡电大于2001年1月1日收取原告购房费的收款收据及收条、房屋所有权人为胡远雄的萍房权证安字第1221117-10号房屋所有权证各一份。证明胡远雄将本案诉争的房屋出售给原告后，原告已依约向胡远雄及被告萍乡电大交纳了相应购房款，但该房产证未办理过户手续。被告萍乡电大质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告的证明目的有异议，上述证据不能作为支持原告诉请的依据。被告某某公司质证后认为上述证据的真实性某某公司并不清楚，也与某某公司没有关联。
3、原告的代理人宋清成与被告萍乡电大于2011年5月30日签订的房屋补偿协议一份。证明原告所居住的房屋拆迁是为了建设新教学楼，且约定了房屋的补偿要按《国有土地上房屋征收与补偿条例》补偿。被告萍乡电大质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告的证明目的有异议，上述证据不能作为支持原告诉请的依据。被告某某公司质证后认为上述证据的真实性某某公司并不清楚，也与某某公司没有关联。
4、诉争房屋拆除前、后照片的照片各一张。证明诉争房屋的拆除时间是2015年5月11日至5月12日。被告萍乡电大、被告某某公司质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
5、江西省萍乡市安源公证处领取提存款通知书一份。证明被告萍乡电大在拆除诉争房屋后，于2015年5月14日将拆迁补偿款提存在安源公证处。被告萍乡电大质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告某某公司质证后认为上述证据的真实性无异议，关联性有异议，该证据与某某公司没有关联。
6、差旅费发票七张。证明原告因此次诉讼花去差旅费共计1675.50元。被告萍乡电大、被告某某公司质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
被告萍乡电大为支持其抗辩理由，向法庭举证及原告质证意见如下：
第一组证据：1、萍乡市人民政府萍府发（1990）44号文件，2、萍乡电大（92）06号关于解决教工宿舍建设经费的请示，3、萍乡电大（93）08号关于调整楼层层次差价的请示，4、胡远雄的萍乡市城镇职工集资建房审批表，5、萍乡电大与胡远雄签订的集资建设协议书，6、房屋所有权人为胡远雄的安源区后埠街马煌桥居委会朝阳路5－10号的产权证，7、萍乡电大主持胡远雄、宋某某签订的住房转让协议书，8、郭瑾琳、蒋健萍、彭志刚、左红祥、李开发、袁萍波的情况说明，9、原告宋某某与萍乡电大于2004年2月1日签订的教师进修协议书，10、宋某某于2007年1月3日书写的辞职报告，11、萍国用（2007）第55292号国有划拨土地使用权证，12、萍乡电大向萍乡市储备中心移交土地证、房产证的清单，13、萍乡市住房上市出售管理暂行办法。上述证据证明了被告萍乡电大校园内5-10号及整栋房屋是按国家房改政策所建的集资建房，其用地性质为为划拨用地，胡远雄拥有75%产权，萍乡电大拥有25%，原告至今未取得房屋产权证书。被告萍乡电大照顾宋某某，破格让其获得校内收回的集资房的使用、占有权。校园内的集资房屋未经学校及教育主管部门批准，不得上市出售。出售房屋增值部份，萍乡电大与集资户对半分成。校园集资住房在房主调离本校的，萍乡电大有权收回处置。原告质证后对被告萍乡电大提交的第一组证据中的证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，也不能否定胡远雄把房屋卖给原告的事实。对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据8真实性、合法性、关联性均有异议。证据9、10与本案无关。证据11应提交原件。证据12的真实性有异议，应加盖萍乡市土地储备中心的公章。对证据13的真实性没有异议，但与本案无关。被告某某公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为均与被告某某公司无关。
第二组证据：14、萍乡市发改委萍发改投资字（2012）713号批复，15、萍乡市规划局绘制的萍乡市主城区G1、G2编制控规图，16、原告身份证复印件，17、原告委托其父宋清成办理萍乡电大院内住房拆除补偿事宜的委托书，18、被告萍乡电大与原告宋某某的委托代理人宋清成于2011年5月30日签订的《房屋补偿协议》，19、萍乡电大及校内10户住户于2013年11月15日共同委托被告某某公司进行房产评估的委托书，20、被告某某公司（2013）萍某某估字第电大1号评估报告，21、被告某某公司（2013）2号评估报告，22、原告宋某某委托萍乡市赣西法律事务中心法律工作者李耀俊办理房屋补偿的委托书及身份证，23、被告萍乡电大与萍乡市土地收购储备中心于2014年9月22日签订的萍乡市国有划拨土地使用权收回合同，24、江西省萍乡市安源公证处于2015年5月14日出具的（2015）赣萍安证内字第340号提存公证书，25、江西省萍乡市安源公证处于2015年5月5日出具的（2015）赣萍委证字第339号保全证据公证书。以上证据证明了萍乡电大校房改造工程是经市政府批准的建设项目，原、被告为实施校房改造项目签订了补偿协议，并共同委托了被告某某公司进行房产评估，某某公司出具的两份评估报告应当作为房屋补偿价款的依据。原告不诚信履约，不尊重评估报告，提出非份要求。被告萍乡电大用公证提存方式和证据保全方式履行合同约定，符合法律规定。原告质证后对第二组证据中的证据14、15、16、17、18、20、21、24、25无异议，对于证据19的真实性没有异议，上面宋清成的签字是其本人所写，但不是签在该委托书上。对于证据22的真实性无异议，但不能证实原告收到了评估报告。证据23系复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。被告某某公司对于上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为上述证据能够证实某某公司在原告与萍乡电大共同委托下评估是依法依规的，对于使用评估内容所导致的法律纠纷，某某公司不承担任何法律责任。
被告某某公司未向法庭举证。
根据以上原、被告举证情况，本院对证据分析、认证如下：原告提交的证据1、5，被告萍乡电大及被告某某公司质证后对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。原告提交的证据2、3，被告萍乡电大质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院认为，上述证据与萍乡电大提交的两组证据一致，只是各自证明目的不同，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。原告提交的证据4，不符合证据的形式要件，本院不予认定。原告提交的证据6，本院不予认定。被告萍乡电大提交的第一组证据中的证据1、2、3、4、10，原告对其真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，上述证据能够反映诉争房屋权属的实际情况，与本案有关联，应予认定。原告对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。证据8，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，有正当理由不能出庭作证的，也应经人民法院许可。上述证人无正当理由不出庭作证，本院对该证据不予认定。证据9与本案不具有关联性，本院不予认定。证据11、12、13未提交原件，真实性无法确定，本院不予认定。被告萍乡电大提交的第二组证据中的证据14、15、16、17、18、20、21、24、25，原告质证后对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。对于证据19，原告对其真实性没有异议，上面宋清成的签字是其本人所写，但不是签在该委托书上。本院认为，原告并未提交相应证据支持其辩解，对该证据应予认定。对于证据22，原告对其真实性无异议，本院予以认定。对于证据23系复印件，本院不予认定。
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：被告萍乡电大为解决教工住房问题，于1992年集资兴建五层教工住宅一栋十户。1994年4月15日，萍乡电大原教师胡远雄以15949.82元购得位于安源区后埠街马煌桥居委会朝阳路5-10号五层的本案诉争房屋，房屋所有权证号为萍房权证安字第1221117-10号，实际建筑面积为85.12平方米。2000年9月，宋某某调入萍乡电大工作。2001年1月4日，原告宋某某与胡远雄签订房屋所有权转让协议书，约定胡远雄因工作调动关系将萍乡电大分配给其的住宅（萍乡电大院内五楼东头三室一厅）转让给原告，其中胡远雄拥有该房屋的75%产权，萍乡电大拥有25%产权。房屋转让费为13870元，电、气、闭路电视安装开户费4680元，室内装修费11450元，合计30000元。之后，原告即搬入该房屋内居住生活。2007年1月3日，原告向被告萍乡电大提出辞职申请，被告萍乡电大同意原告宋某某辞职。之后，因萍乡电大拟在校园内拆除旧房建设新教学楼，分别与在校园内有教师安置房的住户协商拆迁补偿事宜，原告宋某某于2011年5月3日委托其父宋清成全权处理其在萍乡电大住房的拆迁事宜。2011年5月30日，宋清成与被告萍乡电大签订房屋补偿协议，确认双方共同拥有该房屋所有权，萍乡电大占25%，宋某某占75%，双方按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对该房产进行补偿，双方同意协商选定房地产评估机构对该房产进行评估，评估价格确定后，选择按货币补偿形式，以评估价格按萍乡电大25%、宋某某75%比例取得各自货币补偿。2013年11月15日，宋清成与萍乡电大共同委托被告某某公司对宋某某所居住的房屋进行房屋装修评估以及核除基准地价后的房产评估。同日，某某公司出具了（2013）萍某某估字第电大1号房地产估价报告，认定评估对象评估单价为2893元／平方米，楼面地价为772元／平方米，评估对象评估价值为180539元［（2893-772）元／平方米×85.12平方米］。2013年11月19日，某某公司出具了（2013）萍某某估字第电大2号房地产估价报告，评估对象装修价值为11896元。之后，某某公司及萍乡电大工作人员将上述评估报告送至宋清成实际居住的本案诉争房屋内，宋清成没有签收。2013年11月23日，宋清成向萍乡电大提交了一份声明及房屋补偿价格的协商意见，认为评估报告中不应该剔除基准地价，该房屋在原告主动让步后的最低价应为36万元，如果补偿价格到不成协议，原告只同意选择房屋调换。2015年4月17日，萍乡电大以原告未履行协议约定的腾空房屋义务为由，向江西省萍乡市安源公证处申请对宋某某的房屋清空及对房屋内的物品进行清点的过程办理保全证据公证。2015年5月8日，江西省萍乡市安源公证处依法对上述事项进行了公证，并出具了（2015）赣萍委证字第339号保全证据公证书。2015年5月14日，萍乡电大将按与宋某某所签房屋补偿协议约定应支付给宋某某的拆迁补偿款147300.25元提存于江西省萍乡市安源公证处。因原告宋某某与被告萍乡电大多次就拆迁补偿款问题协商未果，为此，原告诉至本院。
本院认为，公民的合法权益依法受到法律的�；�。人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，当事人向法院起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于原告宋某某主张的被告萍乡电大在未支付房屋补偿款并通知原告搬迁的情况下强拆房屋违法以及被告某某公司房屋评估违法，评估结果应予撤销的两项诉讼请求，明显不属平等民事主体之间因财产关系或人身关系而发生的诉讼，不属民事诉讼法的调整范围，故对原告的相关诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张的被告萍乡电大应按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定赔偿原告房屋灭失后的经济损失35万元能否成立的问题。本案中，原告宋某某委托其父宋清成全权处理其在萍乡电大住房的拆迁事宜。此后，宋清成与萍乡电大签订了房屋补偿协议，确认了房屋的产权归属及补偿方式，也共同选定并委托某某公司对涉案房屋的装修价值以及核除基准地价后的房产价值进行评估。原告辩称其与萍乡电大共同向某某公司出具的委托书中宋清成的签字虽系宋清成本人所写，但不是签在该委托书上。本院认为，根据证据规则的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告宋某某并未提交相应证据证实其该辩解，本院依法不予采纳，原告及萍乡电大均应受房屋补偿协议及该委托书的约束。某某公司根据原告宋某某及被告萍乡电大的共同委托，并出具了相应的评估报告。原告宋某某对于评估报告认定的评估价值有异议，认为诉争房屋相近地段的均价在5000元-6000元之间，某某公司出具的评估报告中的评估单价2121元／平方米明显偏低。本院认为，对于评估机构出具的评估结果有异议的，当事人可以依照相关程序向评估机构申请复核评估及向评估房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。原告在知晓评估结果之后，并未履行上述程序，时至今日，仅于2013年11月23日向萍乡电大提交了一份声明及意见，提出评估报告中不应该剔除基准地价，认为涉案房屋的最低价应为36万元。故某某公司出具的评估报告依法对原告具有约束力。原告要求被告萍乡电大赔偿其房屋灭失后的经济损失35万元及因诉讼发生的往返车船费和住宿费的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第四款之规定，判决如下：
驳回原告宋某某的诉讼请求。
本案受理费6550元，由原告宋某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
审 判 长 姚富良
审 判 员 杨启根
代理审判员 邹小蓉
二〇一五年十月八日
代理书记员 何 涛
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