（2013）嘉行初字第168号
——上海市嘉定区人民法院(2013-11-22)
（2013）嘉行初字第168号
上 海 市 嘉 定 区 人 民 法 院
行 政 判 决 书
（2013）嘉行初字第168号
原告胥宝华，男，1963年8月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。
被告上海市住房保障和房屋管理局，住所地上海市。
法定代表人刘海生，局长。
被告上海市规划和国土资源管理局，住所地上海市。
法定代表人庄少勤，局长。
两被告共同的委托代理人袁福泉，上海市房地产登记处工作人员。
两被告共同的委托代理人邵莉莉，嘉定区房地产登记处工作人员。
第三人胥党女，1958年1月22日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人晏兵克，江苏兴玄武律师事务所律师。
第三人上海瀛通双佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人陈伟峰，董事长。
委托代理人郑健，该公司员工。
委托代理人顾明星，上海市中广律师事务所律师。
原告胥宝华不服被告上海市住房保障和房屋管理局、被告上海市规划和国土资源管理局作出的房地产转移登记行为，向本院提起行政诉讼。本院于2013年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因胥党女和上海瀛通双佳房地产开发有限公司（以下简称瀛通公司）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，故本院于2013年10月28日和11月11日分别依法通知上述人员和公司为第三人参加诉讼。本院于2013年11月19日公开开庭审理了本案。原告胥宝华及其委托代理人金黎，两被告共同的委托代理人邵莉莉，第三人胥党女的委托代理人晏兵克，第三人瀛通公司的委托代理人郑健、顾明星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两被告于2012年9月10日作出颁发沪房地嘉字（2012）第017892号上海市房地产权证的具体行政行为。该权证上载明：权利人胥党女，房地产坐落于某某路某某弄某某号某某室，土地使用权取得方式为出让，房屋建筑面积75.97平方米，房屋用途为居住等内容。两被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据：（1）2012年8月27日上海市房地产登记申请书；（2）企业法人营业执照、身份证、委托书；（3）2012年4月12日上海市商品房出售合同；（4）个人所得税完税证明；（5）配套商品房供应单；（6）商品住宅维修基金（专户分户信息查询）；（7）上海市个人住房房产税认定通知书；（8）上海市房地产登记簿查阅申请书；（9）（2009）普民（行）初字第19号民事判决书、（2009）沪二中民（行）终字第65号民事判决书、（2010）沪高民（行）申字第44号民事裁定书。两被告欲以上述证据证明两第三人向两被告申请房地产转移登记，并依法提交了相应的申请材料，两被告经审查后核准了申请，并向胥党女颁发了房地产权证；两被告作出被诉登记行为认定事实清楚、证据充分，行政程序合法。（10）《上海市房地产登记条例》第五条、第十七条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、《上海市房地产登记技术规定（试行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的规定，以证明两被告具有作出本案被诉房地产登记行为的主体资格，两被告作出房地产登记行为的程序合法，适用法律正确。
经庭审质证，原告认为，涉案房屋已经变更到瀛通公司名下，两被告必须收回瀛通公司的房产证原件，但在两被告提交的证据中未看到，两被告也未提供审核通过的通知书；原告对两被告提供的证据（2）中的委托书有异议，认为买卖双方的转移登记行为不可能由卖方委托买房办理转移登记手续；原告对两被告提供的证据（3）认为，出售合同的签署日期是2012年4月12日，但使用的仍是2000年的版本，两被告未尽审核义务，且网上合同的签署时间为4月9日，二者在时间上不一致，合同附件一中写明的双方签约时间也与合同签署时间不符；原告对两被告提供的证据（5）认为，配套商品房供应单上没有日期，拆迁人盖章模糊，真实性无法确认；原告对两被告提供的证据（6）认为，两被告提供的证据中没有商品住宅维修基金，专户分户信息查询中显示已出售状态，与事实不符；原告对两被告提供的证据（9）的真实性无异议，但认为原告已经对（2010）沪高民（行）申字第44号民事裁定书提出再审申请，该案尚在处理过程中；原告对两被告提供的其他证据无异议；原告对两被告提供的法律依据亦无异议。
经庭审质证，第三人胥党女对两被告提供的证据和法律依据均无异议。
经庭审质证，第三人瀛通公司对两被告提供的证据和法律依据均无异议。瀛通公司同时认为，涉案的系配套商品房，转让方不在场的情况下，受让方必须要有转让方出具的委托书；出售合同是上海市的统一版本，整个江桥地区的合同内容都是一个版本，不受签约时间先后的限制；合同附件一中的3月26日系合同的草签时间，由电脑自动生成，4月9日是网上签约的确认时间，4月12日是书面合同的签约时间。
原告诉称，民事判决书仅涉及商品房预售合同无效问题，对房屋权属未作任何认定，亦未有任何更正登记的判决主文，相关当事人也未向法院申请执行，原告也未收到开发商的任何退款，两被告根据确认合同无效的民事判决书直接作出更正登记至瀛通公司名下的行为明显超越职权。原告系拆迁补偿安置人，两被告作出错误的变更登记行为实际已剥夺了原告合法的拆迁补偿安置权利。两被告应在变更登记前和变更登记后，两次书面通知原告，但两被告均未书面通知，两被告作出更正登记行为的程序违法。因更正登记错误在先，两被告在明知胥党女必须通过诉讼才能撤销原告房产证和确认房屋所有权归属的情况下，仍接受胥党女的单方转移登记申请并核发房地产权证的行为违法。综上，原告要求撤销两被告就本市某某路某某弄某某号某某室房屋向胥党女核发沪房地嘉字（2012）第017892号上海市房地产权证的具体行政行为，将产权证恢复至原告名下。
原告提供如下证据证明其系通过合法动迁安置形式取得涉案房屋产权并已入住至今，两个被告将涉案房屋登记至胥党女名下的行为违法：（1）2013年7月19日沪府复字（2013）第123号行政复议决定书及邮寄信封；（2）沪房地嘉字（2009）第007716号上海市房地产权证；（3）权利人为胥党女的房屋状况及产权人信息；（4）权利人为瀛通公司的上海市房地产登记信息：（5）原告与瀛通公司间签订的上海市商品房预售合同、配套商品房供应单、商品房购房确认单、购房发票、契税发票、维修基金收款凭证、2013年度物业管理费；（6）配套商品房供应协议、房屋拆迁许可证。
经庭审质证，两被告对原告提供证据（1）至证据（4）无异议。两被告对原告提供证据（5）和证据（6）的真实性无异议，但认为与本案无关；房地产登记的相关法律规定中未规定需要提交购房发票。两被告没有义务对此进行审核。
经庭审质证，第三人胥党女对原告提供证据的真实性无异议，但认为与本案无关；原告的合同已经被司法机关确认无效，所附的所有材料均无效；配套商品房供应协议与本案无关。
经庭审质证，第三人瀛通公司对原告提供证据的真实性无异议。瀛通公司同时认为，配套商品房供应协议与本案无关；签订房屋预售合同的，按规定需要房屋交接书，签订的是房屋出售合同的则不需要房屋交接书；瀛通公司是根据上海市普陀区人民法院2012年的生效判决书来履行的，不涉及房屋交接书的问题。
两被告辩称，2009年4月，申请人胥宝华持上海市商品房预售合同及房屋交接单、配套商品房供应单等材料，申请办理原属于瀛通公司所有的某某路某某弄某某号某某室拆迁安置房屋的转移登记，取得了沪房地嘉字（2009）第007716号上海市房地产权证。由于申请房地产转移登记时所主要依据的商品房预售合同已被普陀区人民法院和上海市第二中级人民法院的民事判决书确认无效，2011年8月，上述房地产所有权被更正登记到瀛通公司名下。原告不是系争房屋的权利人，与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，不具备行政诉讼的主体资格。2013年1月18日，原告对涉案房地产登记簿进行了查阅，两被告已在《上海市房地产登记簿查阅申请书》上告知了诉讼时效，原告于2013年10月提起行政诉讼，已超过诉讼时效。2012年8月，胥党女和瀛通公司向两被告申请办理某某路某某弄某某号某某室新建商品房转移登记。两被告依据《上海市房地产登记条例》第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条及《上海市房地产登记技术规定（试行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的规定，收取了申请材料，审查核准了当事人的申请，向胥党女颁发了沪房地嘉字（2012）第017892号上海市房地产权证。两被告的颁证行为，认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，内容适当，恳请法院依法维持两被告作出的具体行政行为。
第三人胥党女述称，2009年9月22日，上海市普陀区人民法院已经判决确认胥宝华与瀛通公司签订的某某号某某室《上海市商品房预售合同》无效，2009年11月23日，上海市第二中级人民法院驳回了胥宝华的上诉请求，维持了原审判决。上海市高级人民法院接到胥宝华的再审申请后，已于2010年7月27日作出裁定，驳回胥宝华的再审申请，这更证明了胥宝华不具有房屋产权安置补偿资格。胥宝华是在胥党女不知情的情况下与他人签订了预售合同，违反了拆迁法律规定，已经侵犯了胥党女的合法权利。胥党女通过司法维权推翻了胥宝华签订的预售合同，在法律上证明了其才是真正的某某号某某室房屋产权拆迁补偿人。两被告根据胥党女的申请，依法将拆迁安置房的产权办至胥党女名下并无不当。
第三人胥党女提供如下证据支持其诉讼主张：（1）（2012）普民（行）初字第2号民事判决书；（2）上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议；（3）产权人为胥党女的沪房地普字（1998）第014030号上海市房地产权证；（4）（2009）普民（行）初字第19号民事判决书、（2009）沪二中民（行）终字第65号民事判决书、（2010）沪高民（行）申字第44号民事裁定书；（5）配套商品房供应单、上海市商品房出售合同；（6）沪房地嘉字（2012）第017892号上海市房地产权证。
经庭审质证，原告对胥党女提供的证据（1）的真实性有异议，认为其未参与该案诉讼，对事实不清楚，且两被告作出的登记行为并非依据该份判决书，故该判决书与本案无关。原告对胥党女提供的证据（2）的真实性无异议，认为合同无效仅是更名，但实际上退房等均未履行即进行转让的行为是非法的。
经庭审质证，两被告对胥党女提供的证据均无异议，两被告同时认为（2012）普民（行）初字第2号民事判决书未作为被诉转移登记的材料。
经庭审质证，瀛通公司对胥党女提供的证据均无异议，并认为是依据上海市普陀区人民法院的生效判决书办理了胥党女的房地产权证。
第三人瀛通公司述称，瀛通公司并非安置协议的拆迁人，在普陀区人民法院的生效判决书中确认某某号某某室房屋归胥党女所有，瀛通公司完全是按照法院判决进行处理的。
审理中，本院就涉案房屋所有权的归属问题，向原告进行了释明，要求其在指定的期限内，就此房屋确权的民事法律关系提起民事诉讼。但在本院指定的期限届满后，原告未起诉，并表示不需要提起民事诉讼。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提供的证据（1）至证据（4）可以证明原告具有提起本案诉讼的主体资格，本院对此予以确认；原告提供的其它证据虽具有真实性，但不能据此证明原告对涉案房屋拥有产权，原告的主张不能成立。两被告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。第三人胥党女提供的证据真实、合法、与本案具有关联性，本院对此予以确认。
本院经审理查明：胥党女是本市普陀区某某路某某村某某号甲房屋的产权人，该房于2006年9月13日被列入拆迁范围，拆迁人是上�；朔康夭⒂邢薰荆ㄒ韵录虺苹斯荆�。2008年1月22日，原告持被拆迁人胥党女出具的委托书，与华运公司签订了拆迁安置协议，华运公司为胥党女户安置了瀛通公司名下的配套商品房，后原告于2008年2月28日与瀛通公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买了本市某某路某某弄某某号某某室配套商品房，并取得了该房屋的上海市房地产权证。嗣后，胥党女向普陀区人民法院提起诉讼，要求确认胥宝华与瀛通公司所签商品房预售合同无效。2009年9月22日，普陀区人民法院作出（2009）普民（行）初字第19号民事判决书，确认瀛通公司与原告间签订的商品房预售合同无效，上海市第二中级人民法院判决予以维持。两被告根据利害关系人华运公司的申请，于2011年8月18日作出更正登记，将本市某某路某某弄某某号某某室恢复登记至瀛通公司名下。2012年4月12日，胥党女和瀛通公司签订了上海市商品房出售合同，购买了某某路某某弄某某号某某室配套商品房。2012年6月14日，普陀区人民法院作出（2012）普民（行）初字第2号民事判决书，确认瀛通公司名下的某某路某某弄某某号某某室安置房归胥党女所有，华运公司和瀛通公司协助胥党女办理涉案安置房屋的相关房地产权利登记手续。2012年8月27日，胥党女和瀛通公司向两被告申请办理涉案房屋的转移登记。两被告经审查后对申请事项予以核准，并于2012年9月10日作出向胥党女颁发沪房地嘉字（2012）第017892号上海市房地产权证的具体行政行为。原告对两被告的转移登记行为不服，向上海市人民政府申请行政复议。2013年7月19日，上海市人民政府作出沪府复决字（2013）第123号行政复议决定书，维持了两被告作出的登记行为。原告仍不服，向本院提起诉讼，要求撤销两被告作出的转移登记行为，将产权证权利人恢复至原告名下。
本院认为，根据《上海市房地产登记条例》第五条、第十七条的规定，两被告具有颁发房地产权证的主体资格。依据该登记条例第三十条、第三十一条、第三十二条和《上海市房地产登记技术规定（试行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的规定，本案系因房地产买卖而产生的房地产转移登记，该登记申请时须提交申请书、身份证明、房地产权证书、房地产权属发生转移的文件等，以及房地产转移登记申请符合条件应当准予登记的情形。两被告依据上述规定，对两第三人的房地产登记申请材料予以审核，认定转让人瀛通公司系房地产登记册记载的原权利人，受让人胥党女系房地产转让合同的受让人，申请登记事项与登记册记载不冲突，该申请符合准予登记条件。两被告认定的事实清楚，证据充分。两被告受理了房地产转让双方的申请后，在法定期限内完成审核，将转移事项记载于房地产登记簿，并将房地产权证颁发给受让人胥党女，两被告的行政程序符合法律规定。本案中，原告起诉要求撤销两被告将涉案房地产登记在胥党女名下的行为，原告的理由是认为其系拆迁补偿安置人，是涉案房屋的权利人，原告实际是对民事实体权利有争议，而这类争议的处理属于民事诉讼的解决范围，应当在民事法律关系中予以明确,原告应就涉案房屋的权属问题先行提起民事诉讼。审理中，本院对此多次进行了释明，但原告不同意提起民事诉讼，故原告的诉讼主张缺乏相应的事实根据。据此，依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告胥宝华的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告胥宝华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 坚 军
审 判 员 潘 怡 易
人民陪审员 戴 锦 铨
二○一三年十一月二十五日
书 记 员 严 盈 盈
审 判 长 朱坚军
审 判 员 潘怡易
人民陪审员 戴锦铨
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 严盈盈
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