（2013）沪二中行终字第525号
——上海市第二中级人民法院(2013-12-26)
（2013）沪二中行终字第525号
上诉人(原审原告)孙景祺。
上诉人(原审原告)孙晋望。
委托代理人孙景炎。
被上诉人(原审被告)上海市嘉定区住房保障和房屋管理局。
法定代表人谢志音。
委托代理人李东升。
委托代理人戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。
原审第三人上海先盛房地产开发有限公司。
法定代表人潘万盛。
委托代理人林航明。
委托代理人贺厚昌。
上诉人孙景祺、孙晋望因房屋拆迁裁决一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉行初字第20号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人孙景祺，上诉人孙晋望的委托代理人孙景炎，被上诉人上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称嘉定房管局)的委托代理人李东升、戴璐蓉，原审第三人上海先盛房地产开发有限公司(以下简称先盛公司)的委托代理人林航明、贺厚昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，先盛公司于2004年4月7日取得本市嘉定区南翔生产街南段地块的沪嘉房管拆许字(2004)第012号房屋拆迁许可证，拆迁期限为2004年4月15日至2004年10月14日，拆迁实施单位为上海嘉房拆迁有限公司。2009年8月26日，嘉定房管局以嘉房管(2009)62号文同意先盛公司南翔生产街南段地块基地变更拆迁实施单位为上海嘉储拆迁服务有限公司。2010年2月4日，先盛公司向嘉定房管局申请将南翔镇民主街XXX号列入拆迁范围。2010年2月5日，嘉定房管局因民主街XXX号的房屋坐落属于先盛公司办理的规划、土地批准范围内，以嘉房管(2010)12号《关于同意上海先盛房地产开发有限公司变更拆迁范围的通知》(以下简称嘉房管(2010)12号文)同意先盛公司变更拆迁范围，将民主街XXX号，建筑面积2718.5平方米房屋纳入到沪嘉房管拆许字(2004)第012号房屋拆迁许可证的拆迁范围。民主街XXX号房产权属分为三处，根据沪房发嘉字第00383号房地产权证记载，底层229平方米房屋系直管公房，房产权利人为嘉定县房产管理局，承租人为上�；ο枵胫鞑挠邢薰�(以下简称沪翔针织公司)；根据沪房地嘉字(2000)第021861号和沪房地嘉字(2000)第021862号房地产权证记载，该两处房屋产权均为孙景祺、孙晋望共同共有，土地权属性质均为国有，用途均为工业，房屋建筑面积分别为1517平方米和970.5平方米，总计2487.5平方米。2011年1月29日，该动迁基地经抽签确定上�？贫康夭兰塾邢薰疚课莶鹎ü兰刍�，上海申杨房地产估价有限公司为重新估价机构。2011年2月17日、2011年2月25日，先盛公司两次通知孙景祺、孙晋望将上门评估，孙景祺、孙晋望未予配合。上�？贫康夭兰塾邢薰居�2011年3月出具了参照评估报告《上海市嘉定区南翔镇民主街XXX号工业房地产拆迁补偿评估报告》、《上海市嘉定区嘉前路XXX弄XXX号工业地产咨询报告》。拆迁中，因拆迁双方就房屋拆迁补偿安置无法达成协议，故先盛公司于2011年11月21日向嘉定房管局提出裁决申请。嘉定房管局于2011年11月29日召开受理裁决前听证会后，于2011年12月5日受理了先盛公司的申请，并于2011年12月12日召开了第一次调解会。嗣后，因先盛公司申请上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(以下简称市房地产估价专家委员会)对孙景祺、孙晋望所有的厂房评估报告进行鉴定，嘉定房管局于2011年12月19日中止了房屋拆迁裁决审理程序。裁决中止后，因评估时点修正为2010年2月5日，上�？贫康夭兰塾邢薰局匦陆辛似拦佬拚�，并于2012年7月24日出具了沪科东房估字(2012)QT0078号《上海市嘉定区南翔镇民主街XXX号工业房地产拆迁补偿评估报告(修正稿)》和沪科东房估字(2012)QT0077号《上海市嘉定区嘉前路XXX弄XXX号工业房地产市场价值报告》，评估价分别为人民币(以下币种均为人民币)3,240,000元整和6,890,000元。2012年8月20日，嘉定房管局向市房地产估价专家委员会提出申请，要求对上述两份评估报告进行鉴定。2012年9月26日，市房地产估价专家委员会出具了沪房地估鉴(2012)014A号鉴定结果报告，鉴定沪科东房估字(2012)QT0078号嘉定区南翔镇民主街XXX号工业房地产拆迁补偿估价报告的评估价格不合理，应重新评估。同日，市房地产估价专家委员会出具了沪房地估鉴(2012)014C号鉴定结果报告，鉴定沪科东房估字(2012)QT0077号嘉定区嘉前路XXX弄XXX号工业房地产市场价值估价报告的评估价格不合理，专家组鉴定房地产单价为2,290元每平方米，房地产总价为1,087万(取整)。嗣后，先盛公司委托上海申杨房地产估价有限公司对嘉定区南翔镇民主街XXX号房地产拆迁补偿价值进行重新评估。上海申杨房地产估价有限公司于2012年11月7日出具申杨房地估(2012)拆字嘉第069号非居住(房产)评估报告，评估孙景祺、孙晋望共同拥有的嘉定区南翔镇民主街XXX号房地产的拆迁补偿价值为11,960,000元，无证建筑补偿74,318元、附属物补偿762,964元、二次装潢费1,366,303元、绿化补偿费5,850元、设备等搬迁费579,730元，除房地产拆迁补偿价值外合计2,789,165元。孙景祺、孙晋望对该份评估报告仍有异议，嘉定房管局遂于2012年11月28日向市房地产估价专家委员会申请对该份评估报告进行鉴定。该委员会受理后，于2012年12月17日出具了沪房地估鉴(2012)043号鉴定结果报告，鉴定嘉定区南翔镇民主街XXX号房地产总价为13,150,000元(取整)，平均单价为5,287元每平方米(建筑面积)。嘉定房管局遂于2012年12月26日通知拆迁双方恢复裁决审理。2013年1月4日，嘉定房管局主持召开了第二次调解会，但拆迁双方仍未能达成一致意见。2013年1月11日，经嘉定房管局机关领导班子集体讨论，嘉定房管局于2013年1月11日作出了嘉房管(2011)拆裁字第004号房屋拆迁裁决，裁决如下：一、被申请人孙景祺、孙晋望户拆迁补偿安置方式实行价值标准房屋调换，按照货币补偿金额与安置工业厂房嘉定区嘉前路XXX弄XXX号房地产总价值结算差价；二、依据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条第二款，以市房地产估价专家委员会鉴定后的估价结果作为裁决依据，故建筑物总价采用鉴定价格。申请人先盛公司另应支付被申请人孙景祺、孙晋望户4,489,435元；三、被申请人孙景祺、孙晋望户应于本裁决书送达之日起十五日内搬出嘉定区南翔镇民主街XXX号，搬入嘉定区嘉前路XXX弄XXX号内。孙景祺、孙晋望不服，向上海市住房保障和房屋管理局申请行政复议。2013年6月6日，上海市住房保障和房屋管理局作出复议决定，维持了嘉定房管局作出的嘉房管(2011)拆裁字第004号房屋拆迁裁决。孙景祺、孙晋望仍不服，起诉要求撤销嘉定房管局作出的嘉房管(2011)拆裁字第004号房屋拆迁裁决。
原审另查明，孙景祺、孙晋望所有的被拆迁房屋已实际出租用于经营，嘉定房管局根据房屋的产证面积，按每平方米400元计算其停产停业损失为995,000元，该项补偿在嘉房管(2011)拆裁字第005号房屋拆迁裁决中予以明确。南翔镇民主街XXX号所涉的设备等搬迁费评估价579,730元，亦在嘉房管(2011)拆裁字第005号房屋拆迁裁决中予以明确。嘉定区嘉前路XXX弄XXX号房地产的土地权属性质为国有，使用权取得方式为出让，用途为工业，房屋建筑面积为4747.25平方米，先盛公司于2013年7月18日已取得该处房产的房地产权证。先盛公司取得的沪嘉房管拆许字(2004)第012号房屋拆迁许可证经过了13次延期，拆迁期限延长至2013年11月30日止。
原审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案中所涉的房屋拆迁许可证核发于《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前，故应当继续沿用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《实施细则》)及相关文件规定。根据《实施细则》第二十四条的规定，嘉定房管局作为房屋拆迁工作管理部门，具有作出房屋拆迁行政裁决的行政职权。该《实施细则》第十五条规定，拆迁范围的变更应当按照规定程序向颁发原拆迁许可证的区、县房地局申请，拆迁范围经批准变更的，区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。本案中，嘉定房管局以嘉房管(2010)12号文批准同意了先盛公司变更拆迁范围，并已在拆迁范围内进行了公告，孙景祺、孙晋望作为被拆迁人于法有据。孙景祺、孙晋望提出的嘉定房管局批准变更拆迁范围具体行政行为的问题与被诉拆迁裁决不是同一法律关系，不属于本案审查范围。孙景祺、孙晋望认为拆迁双方已于2003年9月26日签订动迁协议书，但该协议系先盛公司与沪翔针织公司签订，且从双方公司的信函往来看，该协议书已于2010年1月20日经双方协议解除。孙景祺、孙晋望与先盛公司在拆迁过程中并未就拆迁补偿安置问题达成一致意见，嘉定房管局受理先盛公司的裁决申请，并无不当。孙景祺、孙晋望主张先盛公司不履行双方于2003年9月26日签订的动迁协议书给其带来的损失，不属于本案审理范围，应另行主张。根据住房建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条和《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条的规定，当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。孙景祺、孙晋望对上�？贫康夭兰塾邢薰竞蜕虾Ｉ暄罘康夭兰塾邢薰境鼍叩钠拦辣ǜ嬗幸煲�，嘉定房管局按照规定向市房地产估价专家委员会提出鉴定申请。市房地产估价专家委员会依照职权作出鉴定结果报告后，嘉定房管局依据该鉴定的估价结果作出裁决，并无不当。被诉具体行政行为系嘉定房管局对拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置所作的行政裁决，并不排斥合法承租人依法取得停产停业、设备搬迁等相关损失补偿的权利，故对孙景祺、孙晋望认为行政裁决遗漏被拆迁人的主张，不予支持。根据沪房地资拆(2001)673号文第十四条规定，拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予适当补偿，补偿标准按拆除房屋建筑面积每平方米300-400元，由拆迁当事人协商确定。嘉定房管局根据孙景祺、孙晋望房屋的产证面积，按每平方米400元计算其停产停业损失为995,000元，并在嘉房管(2011)拆裁字第005号房屋拆迁裁决中予以明确。在整个拆迁过程中，因孙景祺、孙晋望与先盛公司就拆迁安置补偿问题无法达成协议，先盛公司向嘉定房管局申请房屋拆迁裁决。嘉定房管局受理后，两次组织拆迁双方进行调解未果，在拆迁许可期限内作出裁决并将裁决书送达孙景祺、孙晋望，其行政程序符合相关规定。裁决安置厂房权属清晰。综上，被诉裁决的主要证据确凿，适用法律正确，程序符合规定，应予维持。原审法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项的规定，判决维持嘉定房管局于2013年1月11日作出嘉房管(2011)拆裁字第004号房屋拆迁裁决的具体行政行为。判决后，孙景祺、孙晋望不服，上诉于本院。
上诉人孙景祺、孙晋望上诉称：上诉人与先盛公司已经签订了动迁协议，被上诉人嘉定房管局作出嘉房管(2010)12号文扩大拆迁范围的理由虚假。被上诉人以通知代替拆迁许可证，且未按规定进行公告，未通知上诉人，程序不合法，该行为无效；一审法院在行政诉讼中违法调查取证，且相关证据未经法庭质证，不能作为认定事实的依据；被上诉人无权认定上诉人与先盛公司签订的动迁补偿协议是否解除，原审法院认定协议已经解除错误；被诉房屋拆迁裁决遗漏了房屋承租人，违反法律规定；上诉人的房屋已经出租用于经营商店、旅馆，评估报告不符合事实，且安置的厂房没有水电煤等设施，无法生产，也无法用于商业经营，损害了上诉人的合法权益。请求撤销原审判决，发回重审。
被上诉人嘉定房管局辩称：被上诉人在一审时已经提交了作出被诉行政行为时所有的证据，包括变更拆迁范围时公告的照片，由于上诉人对该证据真实性不认可，又未提供证据充分证实其观点，一审法院为了核实该证据的真实性而到当地的居委会调查，并不违反法律规定；被上诉人已经按照规定将变更房屋拆迁许可证的内容予以了公告，且该变更行为的合法性不属于本案的审查范围；从上诉人与先盛公司的往来信函看，上诉人多次要求解除协议，先盛公司也回函同意解除协议，原审法院认定协议已经解除，依据充分；协商议定租金标准的非居住房屋的承租人由被拆迁人按规定自行安置，裁决未遗漏当事人；拆迁评估报告已经专家委员会鉴定，安置厂房产权清晰，被拆迁房屋用于商业经营并未经过批准，系私自改变房屋的用途。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人先盛公司述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，被上诉人嘉定房管局具有作出房屋拆迁裁决的职权。本案中，上诉人孙景祺作为法定代表人的沪翔针织公司与先盛公司在房屋拆迁许可证颁发之前签订了协议书，此后，沪翔针织公司多次发函要求解除协议，先盛公司于2010年1月20日回函同意解除。之后双方并未就协议解除之事提起过诉讼。被上诉人据此认定，在系争房屋被列入拆迁范围后，上诉人与先盛公司就房屋拆迁安置补偿未达成协议，受理先盛公司的裁决申请，符合法律规定。嘉房管(2010)12号文是独立的行政许可行为，在本案中作为证据使用，从证据审查的角度来看，该行政行为并无明显违法之处，原审判决对此予以认定并无不当。被上诉人在作出房屋拆迁裁决之前，依照法定程序将被拆迁房屋和安置房屋的评估报告交由市房地产估价专家委员会进行鉴定，并依据鉴定结果作出裁决，认定事实清楚。被拆迁房屋的用途为工业厂房，被上诉人裁决以工业厂房进行安置，符合法律规定。需指出的是，裁决安置用房的产权在一审审理中才登记至先盛公司名下，存在行政瑕疵，应在今后的工作中予以纠正。综上，被诉房屋拆迁裁决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由缺乏事实证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人孙景祺、孙晋望负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金刚
代理审判员 田 华
代理审判员 张晓帆
二○一三年十二月二十六日
书 记 员 沈 倪
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