（2013）杨行初字第73号
——上海市杨浦区人民法院(2014-2-24)
（2013）杨行初字第73号
原告于雪琴，女。
被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，住所地上海市杨浦区。
法定代表人于洋，局长。
委托代理人杨本和，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局副局长。
委托代理人应豪，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局工作人员。
第三人上海宝地杨浦房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人张建中。
委托代理人严韵辉，宝钢集团有限公司法律事务部工作人员。
委托代理人王振华，上海宝地杨浦房地产开发有限公司工作人员。
原告于雪琴不服被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）作出的房屋拆迁裁决，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因上海宝地杨浦房地产开发有限公司（以下简称宝地公司）与被诉具体行政行为有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。原告于雪琴，被告区房管局委托代理人应豪，第三人宝地公司委托代理人严韵辉、王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告区房管局于2013年6月5日作出（2013）杨房管拆裁字第19号房屋拆迁裁决，认定经杨房地拆许字（2005）第09号《房屋拆迁许可证》核准，申请人（拆迁人）宝地公司自2005年11月1日起委托拆迁单位上海鑫马城市建设服务有限公司对包括被申请人于雪琴所住昆明路xx弄xx号房屋在内的基地实施拆迁，因双方在拆迁期间无法达成一致意见，遂裁决：“一、支持申请人上海宝地杨浦房地产开发有限公司采用价值标准房屋调换方式补偿安置被申请人于雪琴户本市唐山路xx弄x号xx室、705室，建筑面积分别为103.05平方米、75.80平方米产权房二套，市场总价为人民币2,346,274.60元（大写：贰佰叁拾肆万陆仟贰佰柒拾肆元陆角整），安置房屋归被申请人于雪琴及其同住人共有；二、被申请人于雪琴应在申请人提供前条所规定的安置房时一次性向申请人支付房屋调换差价款计人民币632,762.80元（大写：陆拾叁万贰仟柒佰陆拾贰元捌角整）；三、申请人应在提供本裁决所规定的安置房时一次性向被申请人于雪琴发放被拆迁人承诺放弃的被拆迁房屋的公房补偿款，即被拆除房屋的房地产市场价的20%，计人民币398,455.20元（大写：叁拾玖万捌仟肆佰伍拾伍元贰角整）；四、申请人应在被申请人搬离原址后的一个月内一次性向被申请人于雪琴支付按照拆迁规定计算其应得的搬家补助费、设备迁移费及装饰评估费等；五、被申请人于雪琴自接到裁决书之日起十五日内携使用人一起腾退本市昆明路xx弄xx号所租公房，交申请人拆除�！�
原告于雪琴诉称，原告是昆明路xx弄xx号房屋产权人，被告将原告认定为承租人既不符合事实，也违反法律程序；裁决书将房屋类型认定为新工房不符建筑物本身实际情况，且房屋建筑面积认定错误；拆迁人对被拆迁房屋和安置房的评估价格不合理；裁决适用房屋调换方式及补偿不公平，侵犯了原告的合法利益。综上，原告要求撤销被告作出的（2013）杨房管拆裁字第19号房屋拆迁裁决书。
被告区房管局辩称，被告拆迁裁决认定事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，故请求维持被诉具体行政行为。
第三人宝地公司述称，具体行政行为符合法律规定，请求予以维持。
审理中，被告提供以下职权依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条。经质证，原告和第三人对被告提供的职权依据均无异议。
审理中，被告对被诉具体行政行为提供以下事实证据：
第一组证据：1.房屋拆迁许可证；2.房屋拆迁公告；3.房屋拆迁期限延长公告；4.房屋拆迁期限延长许可通知及市房屋土地资源管理局延长期限的批复；5.拆迁人的法定代表人身份证明、授权委托书；6.拆迁人的营业执照、组织机构代码证；7.拆迁实施单位房屋拆迁资格证书。证明原告所使用的房屋在房屋拆迁期限内作出拆迁裁决，房屋在拆迁许可证范围内。第三人的法定代表人身份证明以及相关授权委托情况。拆迁实施单位上海鑫马城市建设服务有限公司持有合法的房屋拆迁资格证书，具有从事房屋拆迁业务的资格。
第二组证据：8.租用公房凭证、公函；9.上海市房地产权证、上海市房地产资料登记册；10.房屋分套面积计算成果表；11.上海市房地产买卖合同、使用权协议书；12.房屋拆迁估价分户报告、装潢评估报告；13.拆迁公告公布之日被拆除房屋的户籍资料摘录。证明昆明路xx弄xx号房屋产权人为上海卫百辛（集团）有限公司，原告和该公司下属的上海杨浦房地产开发经营有限公司签订使用权协议，办理相关租赁手续，租用公房凭证上记载的承租人为原告，该房屋的大产证上记载的房屋类型为新工房，建筑面积为154.44平方米，经评估公司评估，该房屋的评估单价为人民币12,900元/平方米（以下所涉货币均为人民币），装潢评估为29,602元，上海卫百辛（集团）有限公司自愿承诺放弃该房屋的公房补偿款，同意由拆迁人将公房补偿款直接发放给原告一户，拆迁公告公布之日，该房屋内常住户口3人，即原告及丈夫倪时来、子倪雨辰。
第三组证据：14.送达回证五份；15.看房单2份；16.谈话摘要。证明拆迁人将被拆除房屋的评估报告、安置房的评估报告、被拆除房屋的装潢评估报告、看房单等材料送达给原告一户，看房单证明拆迁人提供了唐山路的房源供原告一户恰看，谈话摘要证明拆迁双方就被拆除房屋的补偿安置问题进行协商，但未达成一致意见，未签订拆迁补偿安置协议。
第四组证据：17.拆迁裁决申请书；18.受理通知书；19.调查调解通知；20.谈话笔录；21.安置房产权证；22.安置房估价分户报告；23.增补房源批复及公示。证明拆迁双方协商不成，第三人向被告提出裁决申请，并提交具体请求裁决事项，被告审核后予以受理，向拆迁人送达受理通知书，向原告户两次送达调查调解通知，但原告户均未出席。裁决安置房权属清晰，无权利负担，适于安置。裁决安置房估价报告证明拆迁公告公布之日安置房的评估单价即唐山路xx弄x号xx室是人民币13,064元/平方米；705室是人民币13,193元/平方米，裁决安置房系增补房源，经区房管局批复同意予以增补，并由拆迁人将上述增补房源清单在基地公示栏里予以公示。
经质证，原告对被告提供的证据3认为有的有批复，有的有公告，有的有通知，关于延长拆迁期限的问题没有统一的文本，不规范。对证据9认为房产证上的编号为024227和原告房屋买卖合同上出售人的产证编号017134不同，上海市房地产资料登记册中记载有底层25号的门牌号，实际小区中没有该门牌号。对证据11原告处的协议书上没有甲方上海杨浦房地产开发经营有限公司签字、盖章和时间，但被告提供的协议书上有签字、盖章等，原告不认可该协议的真实性。对证据15有异议，原告从未见过任何看房单，也不知道有看房单，拆迁人确实约原告去看过房子，原告实际也去过，但现在却说原告从未去过，看房单的情况不客观。对证据16有异议，拆迁双方确实谈话过，制作谈话摘要时没有居委的人在场，记录的内容也不客观，原告更不知道浦东有房源，原告也没有不去看房。对四组证据中的其它证据均无异议。第三人对被告的证据均无异议，同意被告举证意见。强调与原告谈话时拆迁人通过居委做过协调工作，原告也确实看过房子。拆迁期限延长合法有效。25号房屋应该是存在的，但第三人也不是很清楚。原告对协议书不予认可但实际却住在里面，这是矛盾的。
审理中，原告对事实部分提供以下证据：
1.行政复议决定书。证明原告对裁决一事进行过复议，复议机关维持被告的具体行政行为，所以才诉讼。
2.发票和收据。证明原告当时按照商品房价格购买被拆迁房屋的产权，办理的也是商业贷款。
3.售房广告及房屋外观照片。证明购买的是联体别墅，照片也能证明房屋类型是联体别墅，原告购买时享受价格优惠是因为内部购买。
4.租用公房凭证。证明因原告现在没有办理到小产证，通过承租方式使用房屋，客观上也是承租人。
经质证，被告对原告证据1、2、4无异议。对证据3认为广告是案外人中介公司发布的广告，被告认为该广告不真实，由此产生的法律问题由中介公司承担；照片只能反映房屋现状，不能确定房屋类型。第三人同意被告质证意见。关于证据3中的发票，原告提到是内部优惠价格购买，也能说明该房屋不是商品房，是内部供应的；广告合同是广告公司做的虚假广告，虚假广告不能改变房屋性质，该房屋不是联体别墅，联体别墅有法律规定，首先必须是商品房，被拆迁房屋不是商品房，所以不是联体别墅，原告是轻信了广告公司的广告。
第三人对事实部分提供以下证据：
测绘成果认签表。证明测绘表的附图中被拆迁房屋四层的面积加起来和租赁凭证上的面积一致，和产权证附件中涉及到的该房屋的面积一致，故该面积是建筑面积，而非使用面积。
经质证，原告认为根据第三人提供的证据，经核算，四部分加起来的面积是148.635平方米，是房屋套内面积，而非建筑面积。被告对第三人的证据无异议。认为第三人提供的测绘表反映的是房屋套内建筑面积，产权证上的面积大于该套内面积，是总建筑面积加上分摊面积的结果，租用公房凭证上记载的也是套内建筑面积。
审理中，被告提供以下法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十一条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条、第二十四条、第二十七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第四十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条。经质证，原告、第三人无异议。
审理中，被告提供以下程序依据：2013年5月6日，第三人向被告提交了房屋拆迁裁决申请书；5月8日被告予以受理，向第三人送达了受理通知书，向原告户送达调查调解通知，因原告缺席第一次调查调解，被告第二次向原告户送达调查调解通知，原告户仍缺席，故拆迁双方无法达成协议，被告于2013年6月5日作出了裁决，并于6月13日送达。
经质证，原告、第三人无异议。
针对原告、被告、第三人质证意见，本院对事实证据作如下确认：被告、第三人提供的事实证据能客观地反映案件的真实情况，来源及形式合法，本院确认其证据效力。原告提供的证据不能证明被告认定事实错误，本院不予采纳。
根据以上有效证据及庭审质证，本院确认以下事实：经杨房管拆许字（2005）第09号《房屋拆迁许可证》核准，自2005年11月1日起，由第三人宝地公司委托拆迁单位上海鑫马城市建设服务有限公司，对包括原告于雪琴所承租房屋在内的基地实施拆迁。根据上海市杨浦区人民政府杨府发（2005）27号文规定，该地块属三类A级地段，最低补偿单价为人民币8,000.00元/平方米建筑面积，价格补贴系数为25%。被拆迁居民的房屋调换地点为本市唐山路xx弄x号、x号（增补）、浦东新区民耀路、川沙路xx弄、康桥镇创业路、华夏东路、宝山区月浦等处。本市昆明路xx弄xx号房屋所有权登记在被拆迁人上海卫百辛（集团）有限公司名下，由于历史原因，居住于此的居民无法申领小产证，原告于2002年6月20日与被拆迁人属下的上海杨浦房地产开发经营有限公司签订了房屋使用权协议，办理了相关租赁手续，故该房屋系公有出租居住房屋，房屋类型为新工房，租用公房凭证记载的承租人为原告，根据上海卫百辛（集团）有限公司房地产权证沪房地杨字（2002）第024227号相关记载，认定的建筑面积为154.44平方米。经上海房地产估价师事务所有限公司评估（估价时点为2005年11月1日），该房屋每平方米建筑面积房地产市场单价为人民币12,900.00元。装饰评估价值人民币29,602.00元。按政策规定原告户应得的货币补偿金额为人民币1,713,511.80元。被拆迁人上海卫百辛（集团）有限公司承诺选择货币补偿，并放弃被拆迁房屋的公房补偿款，即被拆除房屋的房地产市场价的20%，计人民币398,455.20元，同意由拆迁人将该公房补偿款直接发放给被申请人户。拆迁公告公布之日，该房屋内有常住户口3人。即于雪琴、夫倪时来、子倪雨辰。在房屋拆迁协商过程中，双方未能达成补偿安置协议。据此，拆迁人提供本市唐山路xx弄x号xx室、705室，建筑面积分别为103.05平方米、75.80平方米两套房屋作为被申请人的裁决安置房。经上海房地产估价师事务所有限公司评估（估价时点为2005年11月1日），该房屋每平方米建筑面积房地产市场单价分别为人民币13,064.00元、人民币13,193.00元。被告在2013年5月8日受理裁决后，组织双方调查、调解。因调解未成，被告于2013年6月5日作出（2013）杨房管拆裁字第19号房屋拆迁裁决书，并于同年6月13日送达原告。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申请行政复议，复议机关的决定维持了被告作出的具体行政行为。
另查，原告于本案审理期间起诉请求撤销上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局2002年8月20日作出的沪房地杨字（2002）第024227号《上海市房地产权证》，2014年1月上海市杨浦区人民法院作出（2014）杨受初字第2号行政裁定书，对原告的起诉以其无法律上的利害关系，不具备行政诉讼的原告主体资格为由裁定不予受理，原告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院维持了原裁定。
本院认为，因第三人宝地公司于2011年1月21日前取得房屋拆迁许可证。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条的规定，本案所涉项目继续沿用原规定办理。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条之规定，被告区房管局具有作出房屋拆迁裁决的法定职权。第三人经批准取得房屋拆迁许可证，具有拆迁人的资格。系争房屋在该拆迁许可证批准的拆迁范围内，因拆迁双方就拆迁补偿安置事宜未达成一致意见，第三人向被告申请房屋拆迁裁决，被告5日内受理，后进行调查和调解，30日内作出房屋拆迁裁决，程序合法。被告依据系争房屋所涉的房地产权证沪房地杨字（2002）第024227号记载，系争房屋类型为新工房，并就此认定系争房屋类型和面积，事实清楚，并无不当。对原告户采用价值标准房屋调换方式补偿安置，符合相关规定，且补偿安置费计算未损害原告户的权益。审理中，原告对被拆迁房屋及安置房的估价分户报告有异议，但放弃申请鉴定，故对原告的异议本院不予采纳。被告所作房屋拆迁裁决适用法律、法规正确，依法应予支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告于雪琴的诉讼请求。
本案案件受理费人民币50元，由原告于雪琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐芳芳
代理审判员 丁雅玲
人民陪审员 陈 蓓
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 周 圣
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