（2014）沪二中行终字第259号
——上海市第二中级人民法院(2014-7-9)
（2014）沪二中行终字第259号
上诉人(原审原告、兼诉讼代表人)徐正忠。
上诉人(原审原告、兼诉讼代表人)成鹰。
上诉人(原审原告)孟庆涛。
上诉人(原审原告)邬文浩。
上诉人(原审原告)徐武英。
上诉人(原审原告)黄元庆。
六上诉人共同委托代理人郭朝忠，上海市三石律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海市住房保障和房屋管理局。
法定代表人刘海生。
被上诉人(原审被告)上海市规划和国土资源管理局。
法定代表人庄少勤。
两被上诉人的共同委托代理人周兴。
两被上诉人的共同委托代理人邵莉莉。
原审第三人上海浦之威投资有限公司。
法定代表人章宏伟。
委托代理人毛欢欢，上海久光律师事务所律师。
原审第三人上海圣恩达实业有限公司。
法定代表人王加明。
委托代理人范本闻，上海章宏律师事务所律师。
委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。
原审第三人上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司。
法定代表人周美芽。
委托代理人倪士平。
上诉人徐正忠、孟庆涛、邬文浩、徐武英、黄元庆、成鹰因房地产权登记一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉行初字第24号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人的共同委托代理人郭朝忠，被上诉人上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)、被上诉人上海市规划和国土资源管理局(以下简称市规土局)的共同委托代理人周兴、邵莉莉，原审第三人上海浦之威投资有限公司(以下简称浦之威公司)的委托代理人毛欢欢、原审第三人上海圣恩达实业有限公司(以下简称圣恩达公司)的委托代理人陈鸣飞、原审第三人上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司(以下简称曹安国际)的委托代理人倪士平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：原上海市房屋土地资源管理局在机构改革中已撤销，其房地产登记职能由现在的市房管局、市规土局共同承继。2005年8月18日至2008年8月25日期间，原上海市嘉定区房屋土地管理局和原上海腾昭置业发展有限公司(以下简称腾昭公司)签订了数份上海市国有土地使用权出让合同及补充合同。根据合同约定，腾昭公司取得嘉定区曹安商贸城B-1地块23204平方米土地的使用权，用于建造办公楼和商铺，总建筑面积不超过70649平方米。2006年3月6日，腾昭公司取得B1地块地下及地上部分的建筑工程施工许可证。2006年9月14日，腾昭公司取得曹安商城连接体部分的建筑工程施工许可证。2006年10月26日，腾昭公司取得沪房地嘉字(2006)第020047号上海市房地产权证，房地坐落真新新村街道8街坊(8-2宗)，土地用途商业、办公，宗地面积23204平方米。2006年1月9日，涉案地块房屋的门牌号被编订为曹安公路1877、1899号。腾昭公司于2007年9月29日取得曹安商贸城B1地块70682.2平方米的建设工程竣工规划验收合格证；2007年12月21日取得民防建设工程竣工验收备案证书；2008年1月3日取得建设工程竣工验收备案证书。2008年6月3日，上海市嘉房房地产测绘有限公司出具了房屋土地权属调查报告书，明确委托人是腾昭公司，房屋坐落于曹安公路1877、1899号，总建筑面积70649.15平方米(1877号办公楼面积12772.7平方米；地下车库面积17474.17平方米；1899号店铺面积36282.54平方米；1899号物业面积248.86平方米；1899号连廊体、管理用房、消防控制室、电信、楼梯间建筑面积3870.88平方米)。该测绘报告显示，1899号248.86平方米物业管理用房及连廊体、管理用房、消防控制室、电信、楼梯间(以下合并简称为连廊体等建筑)3870.88平方米的面积均未予以分摊。2008年9月17日，腾昭公司向原上海市房屋土地资源管理局申请曹安公路1877、1899号建筑面积70399.54平方米房屋的房地产权属登记，并提交了相关材料。原上海市房屋土地资源管理局于2008年9月23日向腾昭公司颁发了沪房地嘉字(2008)第020514号上海市房地产权证，该证记载：土地用途商业、办公，宗地面积23204平方米，房屋建筑面积70399.54平方米。另外，1899号物业中的248.86平方米物业管理用房则登记为全体业主共有。现徐正忠等六业主认为1899号物业及连廊体等建筑属于全体业主共有，原上海市房屋土地资源管理局将该部分的权属登记在开发商名下，侵犯了其合法权益，遂提起诉讼，要求撤销原上海市房屋土地资源管理局作出的颁证行为。
原审另查明：徐正忠等分别与腾昭公司签订了上海市商品房预售合同，购买了曹安路XXX号、XXX号和1899号内的店铺或办公用房，并分别于2008年10月、11月期间取得了所购房屋的房地产权证。腾昭公司的出资人为浦之威公司和圣恩达公司。2010年7月20日，原登记在腾昭公司名下的连廊体等建筑，面积3870.88平方米房屋登记为曹安商贸城的物业管理单位曹安国际所有。2012年10月16日，腾昭公司被上海市工商行政管理局嘉定分局核准注销。
原审法院认为：根据《上海市房地产登记条例》第四条、第二十条规定，市房管局、市规土局具有作出本案被诉房地产登记行为的行政职权�！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谏罄矸课莸羌前讣舾晌侍獾墓娑ā返谖逄豕娑ǎ骸霸课萑ɡ�、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理�！备萆鲜龉娑�，即使符合规定的情形，当事人也只能是分案一并向法院提起诉讼，而不可以在一个诉讼案件中同时对两个具体行政行为提起诉讼。现徐正忠等同时就涉案房屋的初始登记和转移登记一并在同一行政案件中提起诉讼，不符合法律规定，徐正忠等对转移登记行为提出的诉讼请求，不属于本案的审理范围。涉案争议部位虽然坐落于曹安路XXX号，但争议部位涉及的电信房、配电间等设施系为整个曹安商贸城服务的，故该商贸城内的业主均有提起本案诉讼的主体资格。本案被诉的具体行政行为系房地产初始登记行为，登记机构依据《上海市房地产登记条例》第二十五条、第二十六条和第二十七条的规定受理了腾昭公司的申请后，对其提交的申请材料在法定期限内完成审核，认为符合规定的颁证条件，将该初始登记事项记载于房地产登记册，并向腾昭公司颁发了房地产权证，该颁证行为并无不当。徐正忠等起诉要求撤销将涉案争议部位面积登记在原腾昭公司名下的行为，主要理由是认为连廊体等建筑系共用部位房屋产权应归全体业主所有，徐正忠等实际是对民事实体权利有争议，而这类争议的处理属于民事诉讼的解决范围，争议部位面积的权属问题应当在民事法律关系中予以明确，应就涉案争议部分连廊体等建筑的权属问题先行提起民事诉讼。原审法院在审理中对此进行了释明，但徐正忠等不同意提起民事诉讼，故其诉讼主张缺乏相应的事实根据。原审遂依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决驳回徐正忠、孟庆涛、邬文浩、徐武英、黄元庆、成鹰的诉讼请求。判决后，徐正忠、孟庆涛、邬文浩、徐武英、黄元庆、成鹰不服，上诉于本院。
上诉人徐正忠、孟庆涛、邬文浩、徐武英、黄元庆、成鹰上诉称：原审法院以先行进行民事确权诉讼，阻挠上诉人行使维护自身合法权益的权利，未对被上诉人的错误登记行为纠正，不符合法律规定。原审判决认定事实不清，适用法律错误�！吨谢嗣窆埠凸锶ǚā�(以下简称《物权法》)第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有�！段镆倒芾硖趵返谌颂跻补娑�，物业管理用房的所有权依法属于业主。曹安国际商城一、二区商铺之间的连廊体等建筑均为公益性服务设施，有楼梯间、消防监控室、电信房、管理用房等。按照法律、法规规定，这些房屋在初始登记时，应作为业主共有的房地产予以登记。被上诉人违法核准了腾昭公司的申请，将曹安国际商城连廊体等建筑房地产权利登记在其名下。故请求撤销原审判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人市房管局、市规土局辩称：被上诉人根据当时施行的《上海市房地产登记条例》(该条例于2008年12月25日被修订)第二十五条、第二十六条、第二十七条及《上海市房地产登记技术规定(试行)》第3.1.6.2条、第3.1.8条、第3.1.9条等的相关规定进行办理。原腾昭公司于2008年9月17日提出新建房屋所有权初始登记，并提交了上述法律规范规定的登记材料。经审核后，被上诉人于2008年9月23日向原腾昭公司颁发了沪房地嘉字(2008)第020514号上海市房地产权证，登记行为符合法律规定，认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。被上诉人在登记时，已将权属认定部门核定的物业管理用房248.86平方米登记为全体业主共有，记载于登记簿上。至于上诉人提到的连廊体等3870.88平方米房屋属于全体业主共有，应通过民事确权来确定。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人浦之威公司、圣恩达公司述称：上诉人认为连廊体属于市政公建设施用房，与《物权法》中公用设施的表述实质上是两回事。2006年10月的土地出让补充合同中明确，物业用房与管理用房是分开批准的，管理用房是商场经营管理的用房。市政公建设施用房则遵循谁投资、谁拥有的原则。法律没有强制性规定，除物业管理用房外的其他房屋归全体业主所有。且连廊体在预售合同图纸上明确在约定的出售部分以外，并不分摊面积。被上诉人的颁证行为合法有效。故要求依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人曹安国际述称：连廊体面积并未分摊，业主共有的前提是分摊面积，且曹安国际商城是三个独立的建筑，连廊体面积也无法进行分摊。上诉人混淆了公用服务设施的概念。同意被上诉人的意见。
本院经审理查明：原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。腾昭公司于2008年9月17日提出新建房屋所有权初始登记，被上诉人依职权适用当时施行的《上海市房地产登记条例》对申请进行审核，依据《上海市房地产登记条例》第二十五条、第二十六条和第二十七条的规定，登记机构受理了腾昭公司的申请后，对其提交的申请材料在法定期限内完成审核，认为符合规定的颁证条件，将该初始登记事项记载于房地产登记册，并向腾昭公司颁发了房地产权证，该颁证行为并无不当。被上诉人在进行本案的初始登记时，已将物业服务用房248.86平方米登记为全体业主共有。至于上诉人提到的连廊体等建筑，在初始登记前，相关房地产测绘成果管理办公室并没有确认该部分建筑属于全体业主共有，且当时施行的《上海市房地产登记条例》中也未明确初始登记时对属于全体业主共有部分进行区分登记。上诉人提起本案诉讼系认为本案所涉连廊体等建筑属于公建配套用房，被诉房地产登记行为侵犯了上诉人等业主对公建配套用房享有的所有权。上诉人的该项主张涉及房屋权属争议问题，在该房地产权属争议未解决之前，上诉人直接提起本案行政诉讼，要求撤销系争房地产初始登记行政行为，尚缺乏事实证据和法律依据。二审审理中，上诉人已就该连廊体等建筑权属争议提出民事诉讼，待民事权属明确后，可依法另行处理。故原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�！�
二审案件受理费人民币50元，由上诉人徐正忠、孟庆涛、邬文浩、徐武英、黄元庆、成鹰共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金刚
代理审判员 张晓帆
代理审判员 田 华
二○一四年七月九日
书 记 员 沈 倪
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