（2014）闵行初字第24号
——上海市闵行区人民法院(2014-6-13)
（2014）闵行初字第24号
原告吴士良。
委托代理人吴晓彬。
委托代理人吴士明。
被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局。
法定代表人韩朝阳。
委托代理人唐振辉。
委托代理人庄菁，上海中夏旭波律师事务所律师。
第三人上海紫竹高新区(集团)有限公司。
法定代表人沈雯。
委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
原告吴士良诉被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局(以下简称闵行区房管局)、第三人上海紫竹高新区(集团)有限公司(以下简称紫竹公司)拆迁行政裁决一案，于2014年2月27日向本院提起行政诉讼，之后经补证，本院经审查于2014年3月13日受理，同年3月17日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，分别于2014年4月6日、4月14日公开开庭审理了本案。原告吴士良及其委托代理人吴晓彬、吴士明，被告闵行区房管局的委托代理人唐振辉、庄菁，第三人紫竹公司的委托代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告闵行区房管局根据第三人紫竹公司的申请，于2013年11月4日对吴士良户(被申请人)作出闵房管[2013]257号房屋拆迁裁决，内容如下：一、申请人按《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条、闵府发(2004)第12号文规定，补偿被申请人被拆除房屋补偿款718,372.52元、装修及附属物补偿69,741.52元、家用设备迁移费2,830元、基本奖励费5,000元，合计795,944.04元。二、根据货币补偿金额同等价值的产权房调换的规定，依据基地拆迁补偿安置方案，由申请人提供上海市闵行区广南路XXX弄XXX号XXX室、龙吴路XXX弄XXX号XXX室、龙吴路XXX弄XXX号XXX室予被申请人安置，房屋建筑面积分别为108.96平方米、60.69平方米、60.63平方米，新房价款为3300×108.96+3300×60.69+3300×60.63=759,924元。申请双方按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十四条规定结算差价。三、被申请人在收到本裁决书之日起十五日内搬迁至上海市闵行区广南路XXX弄XXX号XXX室、龙吴路XXX弄XXX号XXX室、龙吴路XXX弄XXX号XXX室内，并将现居住使用的闵行区吴泾镇幸福村1组26号和位于拆迁许可证范围内的自有房屋及其附属物交申请人拆除。四、在规定搬迁期限内，被申请人有义务协助申请人做好入户手续。五、被申请人按本裁决规定期限搬离原址的，给予基本奖励费5,000元，搬家补助费2,908.20元。庭审中，被告表示上述裁决主文第四条存在笔误，应是：在规定搬迁期限内，申请人有义务协助被申请人做好入户手续。
被告在法定期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
一、职权依据：《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)第五条第二款、第十六条第一款、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《实施细则》)第六条的规定。
二、适用法律依据：1、《实施细则》第三十四条、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(以下简称《若干规定》)第六条、闵府发[2004]12号《闵行区人民政府批转关于调整本区征用集体所有土地拆迁房屋补偿标准意见的通知》、沪价商[2002]024号《关于发布本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知》第二条，作为被告裁决对原告进行房屋安置和补偿金额计算方法的依据以及结算差价和裁决给予被告搬家补助费金额的依据。2、《实施细则》第二十四条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第八条、第十条的规定，作为被告依法定程序作出裁决的法律依据。
三、认定事实方面的证据：
1、企业法人营业执照二份及企业名称变更预先核准通知书、闵房地拆许字(2007)第107号房屋拆迁许可证、关于变更拆迁人名称的通知、同意延长拆迁期限的批文、上海紫竹科学园区二期1号地块项目建设拆迁计划和补偿安置方案、委托拆迁协议书及房屋拆迁资格证书，证明经被告核实，拆迁人属于合法拆迁，且被告对拆迁方案的合理性进行了审查，同时拆迁人委托了有资质的公司实施拆迁工作，被诉拆迁裁决作出时在拆迁许可证的有效期内。
2、有关被拆迁人的户籍资料、宅基地使用证内册资料(宅基地面积计算表、宅基地使用权审核表、宅基地丈量草图、宅基地勘丈记录图、土地使用证附图)、情况说明、建房批文、关于幸福村一队吴士良户的情况说明、房屋有证面积认定报告单及送达回证，证明经被告核查，被拆迁房屋权属情况、用途、有效建筑面积明确。
3、沪房地师估(2010)房字第1569-01号分户41《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》、沪房地师估(2010)房字第1569-01号分户41补《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》、送达回证，更正说明及送达回证；房地产估价机构资质证书、估价师资质证书、闵行区广南路XXX弄XXX号XXX室、闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室、闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室安置房源的产权证明及市场价格评估报告、看房通知单及送达回证，证明经被告核查，拆迁人已按规程对原告的房屋委托了有资质的评估机构进行了价值评估，并按规定提供了安置房源。
4、基地拆迁谈话笔录四份，证明拆迁人与原告就拆迁补偿安置经过四次协商未能达成一致。
四、执法程序证据：房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知、送达回证、调查笔录、房屋拆迁裁决书(稿)、房屋拆迁裁决书及送达回证，证明被告的执法程序符合《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第八条、第十条的规定。
原告吴士良诉称：一、原告方具有合法的土地证、建房批文以及土地主管部门批准建造打桩发票，受法律�；�。第三人是以盈利为目的开发公司，该公司拆迁非因社会公共利益，无权强征强迁。二、本案涉及的房屋拆迁许可证违法，拆迁人不符合取得房屋拆迁许可证的条件，违法的拆迁许可证不能无限期的延长，应予废止。三、拆迁裁决违法，补偿安置房屋未达到“拆一还一”，认定被拆迁房屋有证面积错误，房屋及附属物评估存在严重错误。四、裁决的安置房老旧，且分成三处，影响被拆迁人居住使用。故要求撤销被告作出的闵房管[2013]257号房屋拆迁裁决。
原告提供了如下证据：
1、照片50张，其中照片编号1证明原告房屋合法有证，受法律�；さ�；照片编号2该房屋是1997年获得批文，当时经过镇政府的土地部门过来打桩建造的；照片编号3、4、40，证明三层楼的南阳台宽应是2米，但是只算1.6米宽；照片编号5、6、7、8，证明北阳台是与主房一同建造，且与主房相通，也应计算建筑面积；照片编号9、10、11、12通往阁楼的楼梯，该阁楼没有算建筑面积；照片编号13、51树木照片，证明原告的树木是古树名木，系国家三级�；な髦�，该树的价值没有算给原告；照片编号14、15树木照片，证明未评估的树木；照片编号16，证明原告15000张堆在院子内的瓦片，既然是拆迁，就应将原告所有的财产进行评估补偿；照片编号17，证明原告家旁边填剩的河浜，造成原告生活不便；照片编号18，证明原告的铁门未评估；照片编号19、20，证明堆放在地上的水泥梁未评估；照片编号21，证明车库内的吊橱未评估；照片编号22，证明简易房未评估；照片编号23、24、25、26，证明铁栅栏未评估；照片编号27，证明吊橱未评估；照片编号28，证明壁柜未评估；照片编号29、30证明漏估了一间的石膏吊顶；照片编号31、33、34，证明所有的门套都未评估；照片编号32，证明地砖、踢脚线未评估；照片编号35，证明百叶窗导轨未评估；照片编号36、43、44，证明一间木地板漏估；照片编号37，证明二楼东面房屋的石膏线、百叶窗、窗箱未评估；照片编号38，证明二楼阳台地砖、踢脚线未评估；照片编号39，证明二楼阳台的隔离窗未评估；照片编号41、42、46、47，证明原告有七、八个灶台，都未评估；照片编号48、49，证明两个组合家具只评估了一个；照片编号50，证明原告家钢窗误估为木窗。
2、闵府土[2008]141号《关于批准上海紫竹科学园区研发二期1号地块建设项目调整前期基础性开发主体的通知》，证明拆迁许可证系2007年颁发，而上述通知是2008年6月27日，程序颠倒。
3、建设项目货币补偿安置存款说明书，证明总的占地面积为313,089.10平方，核算下来每平方143.70元。
4、政府信息公开申请答复书及上海市闵行区人民政府的批文，证明拆迁许可证的拆迁范围与批文中的四至范围不一致。
5、1997年4月14日定桩费收据，证明原告支付了20元打桩费。
6、上海市农村宅基地使用证，证明原告的房屋情况。
7、房屋、装潢及附属物价格明细表，证明原告收到的2013年5月的房屋、装潢及附属物价格明细表中金额空白。
8、行政复议决定书，证明原告在本次诉讼前进行过行政复议。
被告闵行区房管局辩称：被告具有作出被诉拆迁裁决的行政职权。被告受理第三人的裁决申请后，依法审查了裁决申请及相关材料，作出本案讼争的拆迁行政裁决。被告所作具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。至于原告对拆迁许可证的合法性提出的异议，因拆迁许可证的颁发属于另一具体行政行为，原告应另案起诉。被告请求法院维持其作出的房屋拆迁裁决。
第三人紫竹公司述称：不同意原告的诉讼请求。原告提出拆迁许可证违法不属于本案审查范围。对原告户的评估系依法进行的，在裁决审理过程中，原告对评估提出异议，被告也建议原告向估价专家委员会申请鉴定，但原告未提出鉴定申请。
第三人提供如下证据：
闵规建(2008)219号《关于核发上海紫竹科学园区发展有限公司紫竹科学园区研发二期1号地块前期基础性开发建设用地规划许可证的通知》、闵房地[2008]512号《关于调整紫竹科学园区研发二期1号地块房屋拆迁许可证主体的批复》，证明上海市闵行区规划管理局向第三人核发了建设用地规划许可证，2008年9月10日上海市闵行区房屋土地管理局同意闵房地拆许字(2007)第107号《房屋拆迁许可证》的拆迁人由“上海市闵行区土地储备中心”调整为第三人，上述证据还证明不存在原告所谓的建设用地规划许可证与拆迁许可证时间颠倒。
经庭审质证，原告对被告提供的职权依据没有异议；对被告提供的法律依据提出异议，认为被告不能根据地方规章作出裁决，本案被告适用的法律依据本身存在矛盾，被告既适用《实施细则》第三十四条，对原告户的补偿标准又适用《若干规定》，被告提供的闵府发[2004]12号文也没有规定按70%的面积进行安置。原告对被告提供的认定事实证据发表如下质证意见：对闵房地拆许字(2007)第107号房屋拆迁许可证有异议，用地批文四至范围与拆迁许可证拆迁范围不一致，原告房屋在拆迁许可证的拆迁范围内，但不在用地批文的范围内；拆迁许可证系2007年颁发，而2008年建设用地批准文件中要求拆迁人尽快办理拆迁文件，程序颠倒。原告对延长拆迁期限的批复不认可，认为拆迁期限多次延期违法，原告所在基地实际是2010年底才开始拆迁。原告对拆迁计划和补偿安置方案不认可，本次裁决安置的房屋不是其所在基地的安置房源。对于委托拆迁协议书及房屋拆迁资格证书，原告表示不清楚。土地使用证附图写明本户3，原告建造二层的房屋面积应算成三楼，1997年的建房批文原告未看到，不知道当时批准建造20平方，实际建造了80多平方，当时有人来监督打桩，应按打桩的面积来计算；对房屋有证面积认定报告单有异议，认为有很多面积未计算。安置房源老旧，拆迁宣传的安置房源在211—1地块，该房系期房。原告收到的房屋、装潢及附属物价格明细表中金额空白，被告提供的拆迁估价分户报告单原告未见过，评估有差错和遗漏。拆迁双方谈话不止谈过四次，当时并未制作笔录，事后形成。其余证据没有异议。对于被告提供的执法程序方面证据，原告对其真实性无异议。
经庭审质证，第三人对被告提供的证据、依据无异议。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1，认为原告若对评估有异议，应申请房屋拆迁估价专家委员会鉴定；对于证据2的真实性无异议，被告表示最先房屋拆迁许可证的拆迁人是上海市闵行区土地储备中心，后经批准拆迁人调整为本案第三人；证据3、证据4认为与本案无关，原告提供该证据是为了证明房屋拆迁许可证不合法，但房屋拆迁许可证的合法性问题不属于本案审查范围；对证据5的真实性无异议，但认为根据法律规定，被拆迁房屋的有效面积的认定，是以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准，定桩不属于认定面积的依据；对证据6的真实性无异议，被告表示该证据佐证了被告提供的被拆迁房屋证据的真实性，证明对于原告被拆迁房屋面积的认定正确；对证据7的真实性无法确认，被告认为可能是草表，当时给原告的目的是为了让原告核对数量、明细；对于证据8的真实性无异议。
经庭审质证，第三人对原告的证据质证意见同被告。
原告对第三人提供的证据发表如下质证意见：原告认为被告应出示2007年的建设用地批文，第三人提供的2008年以后的手续可能是合法的，但2007年的房屋拆迁许可证本身是违法取得的，故后续批文的合法性也无法成立。
被告对第三人提供的证据无异议。
经审理查明：原上海市闵行区房屋土地管理局于2007年9月30日向上海市闵行区土地储备中心核发闵房地拆许字(2007)第107号《房屋拆迁许可证》。2008年9月10日，原上海市闵行区房屋土地管理局批复同意上述房屋拆迁许可证的拆迁人由“上海市闵行区土地储备中心”调整为“上海紫竹科学园区发展有限公司”。2009年10月30日，上述房屋拆迁许可证换证。后因上海紫竹科学园区发展有限公司企业名称变更为上海紫竹高新区(集团)有限公司，经被告闵行区房管局核准上述房屋拆迁许可证的拆迁人名称变更为第三人紫竹公司，并批准延长拆迁期限至2014年3月31日。
在房屋拆迁过程中，因第三人紫竹公司与原告吴士良未能就被拆房屋达成拆迁补偿安置协议，第三人向被告闵行区房管局申请裁决。被告于2013年10月14日受理后，向申请双方送达了受理通知书等材料，并通知拆迁双方至被告指定地点进行调查与调解。在裁决审理过程中，原告明确表示对被拆迁房屋的《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》不申请估价专家委员会进行鉴定。因调解未成，被告于2013年11月4日作出闵房管[2013]257号房屋拆迁裁决，并于同月8日送达原告。
另查明：原告户私房坐落上海市闵行区吴泾镇幸福村1组26号，土地系集体所有土地征用，属于闵房地拆许字(2007)第107号《房屋拆迁许可证》的拆迁范围内。根据原告户的《上海市农村宅基地使用证》、建房批准文件记载并经认定，被拆迁房屋有证建筑面积共计290.82平方米。第三人委托上海房地产估价师事务所有限公司对上述被拆迁房屋进行了估价，沪房地师估(2010)房字第1569-01号分户41《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》、沪房地师估(2010)房字第1569-01号分户41补《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》以及对上述分户报告单的《更正说明》，分别于2012年12月19日、2013年6月23日和2013年10月26日送达原告户。该房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积土地使用权基价为1,480元，价格补贴系数为25％。
第三人提供按价值标准调换房屋产权的安置房源，上海市闵行区广南路XXX弄XXX号XXX室、龙吴路XXX弄XXX号XXX室、龙吴路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积分别为108.96平方米、60.69平方米、60.63平方米，新房价款为3300×108.96+3300×60.69+3300×60.63=759,924元。安置房权利人系拆迁实施单位上海闵行闵三房屋拆迁有限公司。
在诉讼过程中，原告明确本案中对被拆迁房屋的《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》不申请估价专家委员会进行鉴定。
本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理�！渡虾Ｊ泄型恋厣戏课菡魇沼氩钩ナ凳┫冈颉泛汀渡虾Ｊ姓魇占逋恋胤课莶钩ピ菪泄娑ā芬灿邢嗤娑�。本案所涉房屋拆迁许可证的取得时间为上述条例施行前，根据《拆迁条例》第十六条和《实施细则》第二十四条的规定，被告闵行区房管局具有作出被诉房屋拆迁裁决的行政职权。因第三人紫竹公司与原告吴士良就拆迁补偿安置事宜未能达成协议，第三人向被告申请裁决，被告受理第三人的裁决申请后，审核了相关资料，并组织拆迁双方进行了调查和调解，在双方仍达不成协议的情况下，在批准延长的拆迁期限内作出本案讼争行政裁决，程序合法。
本案建设项目核发房屋拆迁许可证的时间为2007年9月30日，被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，被诉拆迁裁决适用《实施细则》、《若干规定》、闵府发[2004]12号等文件的相关规定，法律适用正确。
《实施细则》第六十七条规定，征用集体所有土地后拆迁房屋的补偿安置办法另行规定�！度舾晒娑ā返谝惶豕娑�，为了规范征用农民集体所有土地拆迁房屋及其附属物的补偿安置活动，根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，制定本规定�！度舾晒娑ā坊构娑�，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。被拆除房屋的用途和面积，以农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。征地拆迁居住房屋，被拆迁人可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。本案中，被告根据原告的农村宅基地使用权审核资料和附图以及建房批准文件等，确定被拆迁房屋的有证建筑面积，并以本市及闵行区的相关规范性文件确定的同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积土地使用权基价、价格补贴，以及估价机构的评估结果等为根据，计算出原告方的货币补偿金额，裁决第三人以与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换方式安置原告方，并要求拆迁双方结算差价，该裁决认定事实清楚，符合《若干规定》及有关拆迁规范的规定。
原告认为本案所涉的拆迁估价分户报告单有差错和遗漏，但在被告拆迁裁决审理和本案审理过程中，原告明确表示不申请估价专家委员会进行鉴定，故被告将该拆迁估价分户报告单作为裁决依据，并无不当。原告认为，被告适用法律依据存在矛盾，既适用《实施细则》第三十四条，对原告户的补偿标准又适用《若干规定》。本院认为，根据《若干规定》第十四条的规定，征地拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照《实施细则》中的有关规定执行。因此，被告对原告户的补偿安置标准适用《若干规定》，价值标准房屋调换的差价结算依据《实施细则》第三十四条，符合上述规定。原告认为本案涉及的房屋拆迁许可证违法的问题，因房屋拆迁许可证的合法性与本案并非同一法律关系，不属本案被诉拆迁裁决行政行为合法性审查范围。原告认为裁决安置面积未达到“拆一还一”违法，本院认为，法律、法规、规章就征用集体所有土地上房屋拆迁安置面积并没有“拆一还一”的规定，原告基地拆迁补偿安置方案中也没有安置面积“拆一还一”的记载，《若干规定》就拆迁安置房屋规定是实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换，因此，原告的上述观点本院不予采纳。原告认为安置房源老旧，拆迁宣传的安置房源是期房在211—1地块，裁决安置房源不合法的观点，本院认为，相关拆迁法律规范对安置房的要求是产权清晰无权利负担，就安置房的房龄没有明确规定，而本案裁决是以货币补偿金额同等价值的产权房调换，且裁决安置房价款是低于房地产市场价格结算；至于原告所提的期房不宜作为裁决安置房源，故原告的上述观点本院亦不予采纳。
综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决如下：
驳回原告吴士良的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蔡 云
代理审判员 李 岳
人民陪审员 莫英杰
二〇一四年六月十三日
书 记 员 沈春燕
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