（2013）台椒民初字第944号
——浙江省台州市椒江区人民法院(2013-10-23)
台州市椒江某人民法院
民 事 判 决 书
�。�2013）台椒民初字第944号
原告：郭××。
委托代理人：项××。
委托代理人：杨甲。
被告：街道办事处××村民委员会，住所地：街道办事处××村，组织机构代码：67720431-2。
法定代表人：周××。
委托代理人：杨乙。
委托代理人：王××。
原告郭××为与被告街道办事处××村民委员会（以下简称枧头××）土地租赁合同纠纷一案，于2013年4月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月24日、7月3日公开开庭进行了审理，原告郭××的委托代理人项××、杨甲和被告枧头××的委托代理人杨乙、王××到庭参加诉讼。本院于2013年9月26日进行第三次公开开庭审理，原告郭××的委托代理人杨甲，被告枧头××的委托代理人杨乙到庭参加诉讼。本案经审批延长审限一个月，现已审理终结。
原告郭××起诉称：2012年4月10日，原告与被告签订一份土地租赁意向书，被告将该村位于高教园区东南角28.94亩土地租给原告作为教育用地，租期自2012年4月10日至2032年4月9日。原告在合同签订后的第二天就按约定向被告支付了押金200000元，并开始着手办理在该块土地上建造并开办幼儿园的一切事宜。在原告对开办幼儿园项目进行操作实施过程中，被告突然告知原告解除合同，不将该土地租赁给原告使用，致使原告的项目无法继续实施。原告为该项目投入了大量人力、物力，被告违约造成原告巨大损失。原告提起诉讼，请求判令：一、被告返还原告双倍押金400000元；二、被告赔偿原告各项损失719800元。
原告郭××为支持其诉讼主张，提供以下证据：
1.土地租赁意向书，证明被告将高教园区东南角28.94亩的土地租给原告作为教育用地；
2.枧头××提供的关于要求村集体留地调整控规的报告、枧头××2012年4月6日的会议纪要、枧头村会议报到簿，证明本案所涉及的土地性质、用途经葭芷街道办事处同意，以及枧头村的村两委、村民代表的商量通过；
3.枧头××的委托书一份，证明被告将办理幼儿园的一切相关手续委托给张某某办理；
4.2012年4月11日浙江省农村信用社现金缴款单一份，证明在合同签订的次日，原告将合同约定的200000元押金存入被告指定的账户；
5.发票15份，证明原告在该地块建造并办理开办幼儿园事宜的过程和投入的费用；
6.结婚证，证明张某某和原告之间的夫妻关系；
7.台州市经济规划院的开发区枧头村幼儿园建设项目申请报告，该份申请报告对应的是台州市经济规划院2011年12月26日开出的30000元咨询费发票；
8.台州市规划与建筑工程方案设计招标文件，对应的是台州市建设咨询有限公司2012年6月25日开具的东海大道北侧学院路西侧12000元设计招标代理费发票；
9.台州市建设工程中心设计审查中心出具的街道办事处××村村民委员会枧头村幼儿园日照分析报告，对应的是日照分析费用8000元的票据；
10.台州市环境科学设计研究院针对枧头村幼儿园新建项目的建设项目环境影响登记表，对应的是环评费用8000元发票；
11.浙江山川有色勘察设计有限公司的关于枧头村幼儿园的岩土工程勘察报告，对应的是地址勘察费用30300元发票；
12.浙江省钱塘江管理局勘察设计院的关于枧头村幼儿园水某某持方案报告书，对应的是水保费用50000元发票；
13.台州市城乡规划设计研究院和台州市城市交通研究中心的关某某儿园的交通影响评价，对应的是交评费用40000元发票；
14.台州市城乡规划设计研究院与张某某签订的关于本案涉及到的地块规划修改论证及控规修改合同文本，对应的是控规费40000元发票；
15.关于本案所涉及的幼儿园工程设计方案4份，最后来定下来的是北京通程泛华建筑工程有限公司设计的关于学院路西侧的设计报告，对应的是设计费用400000元发票；
16.原告与北京通程泛华建筑工程有限公司签订的关于本案所涉及的地块上以阳光幼儿园名义签订的设计合同以及补充协议、温岭市民政局出具的民办非企业单位章程核准书、幼儿园办学许可证一份，这四份证据证明原告是阳光幼儿园股东之一，以阳光幼儿园名义开具发票，但是涉及地块是与本案有关的地块，并不是对阳光幼儿园进行设计；
17.谈话录音，证明原、被告另行约定在项目审批下来后再支付租金，双方协议解除是因为被告村的村民在协议签订后不同意将土地租给原告。
被告枧头××答辩称：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故本院原、被告于2012年4月10日签订的土地租赁意向书违反法律强制性规定，应属无效。因该合同无效，双方约定的双倍返还押金的条款也无效，本案应适用返还押金200000元而非双倍。本案系被告提出解除合同，但却因原告违约在先。根据双方签订的意向书的规定，每期的租金于期初付清，租金按年度计算，原告应当在2012年4月10日支付第一期的租费2048952元，但原告并未支付，根据双方约定，原告所交租金按合同超过一个月未支付的，被告有权解除合同，原告经济损失自负。原告主张的各项损失也缺乏合法、合理的依据。从原告提供的发票无法证明原告发票所涉费用与本案有关，且发票是否存在重复开具或者已实际支付相关费用无法证实。请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
被告枧头××未提供证据。
经质证，被告枧头××对原告郭××提供的证据的质证如下：对于证据1真实性没有异议，但该名称是土地租赁意向书，仅说明双方有意向，不能直接去办理手续，而且原告未按约支付租金，被告可以解除合同。对于证据2的真实性没有异议，但是租赁的土地是集体所有，依法不得出租。对于证据3的真实性没有异议，但是委托书对于办理手续产生的费用金额及承担方没有明确。对于证据4没有异议，但意向书里的约定的是押金。对于证据5真实性有异议，原告未提供相关的凭证证明该笔费用的产生及合理，部分发票的开票日期在被告决定出租村留地的会议纪要之前，与本案是没有关联，部分发票的户名是阳光幼儿园，与本案没有关联性。对于证据6没有异议。对于证据7，这份报告对应发票的时间是2011年12月26日，与本案是没有关联性的。对于证据8、9的真实性没有异议。对于证据10的真实性没有异议，但是两张票据的出具单位不同，对此有异议。对于证据11、12、13、14的真实性没有异议。对于证据15，该证据涉及枧头村幼儿园的设计方案与付款单位是阳光幼儿园的发票无法对应。对于证据16，该证据与本案无关。对于证据17，该录音系原告在诉讼过程中借与被告协商的名义私自录音，故对证据的合法性有异议，对于录音中的村委会成员的意见为个人意见，村委会的意见应以本案中的代理人陈述意见为准。
本院认证如下：原告提供的证据经质证后，被告对除证据5外其他证据的真实性均没有提出异议，本院本院对上述证据的真实性均予以采信。原告提供的证据5均系发票原件，被告提出异议却未提供证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以采信，但其中付款人为北京通程泛华建筑工程顾问有限公司、浙江华洲国际设计有限公司、浙江工业设计研究院的三张500元金额的发票，其付款人非本案的原、被告或与双方相关的人员，与本案不具有关联性，本院不作认定。原告提供的证据15、16结合证据5中的设计费发票，可以证明原告以阳光幼儿园名义签订设计合同，对枧头村幼儿园进行设计并支付设计费的事实。原告的证据17不能体现被告枧头××意见，本院不作认定。
根据以上对证据的认定，结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2012年4月10日，原告郭××与被告枧头××签订一份土地租赁意向书，约定被告将该村位于高教园区东南角28.94亩土地（村部东南，扣除村部面积，按实结算面积）租给原告作教育用地，用于设立幼儿园，双方约定了租期及租金支付方式等相关权利义务，同时约定原告先交押金200000元，如原告违约没收押金，被告违约将双倍返还。2012年4月11日，原告向被告支付了200000元押金。2012年4月13日，被告出具委托书一份，委托原告的丈夫张某某代表该村委会办理幼儿园项目的一切相关手续。2012年10月，被告告知原告解除双方的协议，不将该村土地租给原告。截至此时，双方约定所涉土地尚未获得规划许可用于幼儿园建设。原告在办理幼儿园项目手续的过程中，于2012年4月11日、5月18日两次以张某某名义向台州市城乡规划设计研究院支付了规划修改论证及控规修改费共40000元，2012年6月25日以被告名义向台州市建设咨询有限公司支付了幼儿园设计招标代理费12000元，2012年7月10日以张某某名义向台州市城乡规划设计研究院支付了交通影响评价费40000元，原告于2012年8月2日以被告名义向台州市建设工程设计审查中心支付了日照分析费8000元，2012年8月15日以被告名义向浙江省钱塘江管理局勘察设计院支付了水某某持方案费50000元，2012年10月16日以被告村幼儿园名义向台州市环境科学设计研究院支付了环评咨询费5000元，2012年10月24日以张某某名义向浙江亚环环保工程有限公司支付了环境影响评价咨询费3000元，2012年11月13日以被告名义向浙江山川有色勘察设计有限公司台州分公司支付了幼儿园地质勘察费30300元并以阳光幼儿园名义向北京通程泛华建筑工程顾问有限公司杭州分公司支付设计费300000元。此外，阳光幼儿园于2011年11月17日向北京通程泛华建筑工程顾问有限公司杭州分公司支付设计费100000元，张某某于2011年12月26日向台州经济建设规划院支付咨询费30000元。
本院认为：原、被告签订的土地租赁意向书，对于土地租赁的期限、租金、用途、范围等进行明确约定，已具备合同的全部要件，应视为一份土地租赁合同。但是，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被告所出租的土地为村集体土地，不具备出租给原告用于建设幼儿园的条件，故原、被告之间的土地租赁合同违法了法律法规的强制性规定，应认定无效。被告在签订合同时明知该土地尚不能出租用于建设幼儿园却仍与被告签订合同，并出具委托书给原告的丈夫张某某用于办理幼儿园项目的相关手续，造成了原告在办理幼儿园项目时产生损失，故被告应对原告产生的合理损失承担相应的赔偿责任，原告在签订合同时应当知道所租赁土地尚不能用于建设幼儿园，其本身也存在一定的过错，故根据双方的过错情况，本院确认由被告赔偿原告70%的合理损失。
原告主张损失719800元，根据原告提供的发票，经核算共计619800元，原告在损失赔偿清单上主张的其他100000元的损失未提供证据予以证明，本院不予确认，结合原告提供的台州市规划与建筑工程方案设计招标文件、日照分析报告、建设项目环境影响登记表、岩土工程勘察报告、水某某持方案报告书、交通影响评价、地块规划修改论证及控规修改合同、幼儿园工程设计方案、原告以阳光幼儿园名义签订的设计合同以及补充协议等证据，原告提供的发票中有1500元与本案不具有关联性，此外阳光幼儿园于2011年11月17日向北京通程泛华建筑工程顾问有限公司杭州分公司支付设计费100000元，张某某于2011年12月26日向台州经济建设规划院支付咨询费30000元均发生在本案双方签订意向书之前，不应作为原告因合同无效而产生的损失进行计算，剔除上述费用，本院确认原告的合理损失为488300元，应由被告承担70%的赔偿责任，计341810元。因双方合同无效，被告收取的原告押金200000元应予以返还；原告主张的加付一倍押金的请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，对于原告郭××的诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、被告街道办事处××村民委员会于本判决生效后十日内赔偿给原告郭××341810元；
二、被告街道办事处××村民委员会于本判决生效后十日内返还给原告郭××押金200000元；
三、驳回原告郭××的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14880元（原告已预缴），由原告郭××负担7680元，被告台州市枧头××负担7200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理�？罨悖禾ㄖ菔胁普�，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001］。
审 判 长 张 辉
代理审判员 郑楚楠
人民陪审员 张学林
二〇一三年十月二十三日
代书 记员 叶 臻
附件：
本案裁判所依据的法律和条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
�。ㄎ澹┪シ捶�、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
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