（2013）台椒民初字第1107号
——浙江省台州市椒江区人民法院(2013-10-25)
台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
�。�2013）台椒民初字第1107号
原告：胡××。
委托代理人：陈×。
委托代理人：戴×。
被告：台州市××开发有限公司，住所地：街道××号，组织机构代码：79858527-0。
法定代表人：陈××。
委托代理人：俞××。
委托代理人：程×。
原告胡××为与被告台州市××开发有限公司（以下简称新明××）商品房销售合同纠纷一案，于2013年4月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员周丹玲适用简易程序进行审理。审理过程中，原告胡××申请对商品房买卖合同、商品房认购协议等材料中“胡××”的签字及捺印是否系原告胡××本人所为进行鉴定，后原告胡××撤回鉴定申请。本案于2013年5月14日、2013年9月29日二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告胡××的委托代理人陈×、戴×，被告新明××的委托代理人程×到庭参加诉讼；第二次庭审，原告胡××的委托代理人陈×，被告新明××的委托代理人程×到庭参加诉讼。本案经双方当事人庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告胡××起诉称：2012年9月12日，原告向被告支付了预售购房款626577元、地下室停车位使用权转让款98000元和按揭诚意金30000元后，被告至今没有通知原告与被告签订房屋买卖合同。被告却在2012年11月20日凭空通知原告，称与原告解除合同。既然被告不将涉案房产出卖给原告，原告要求退回预付款，被告却又迟迟不予返还。因被告的违约行为，导致原告权益严重受损，为维护自身合法权益特向法院起诉。请求判令被告新明××返还原告预售购房款626577元、地下室停车位使用权转让款98000元和按揭诚意金30000元，共计754577元；并支付自2012年11月20日起按照银行同期贷款利率计算的利息损失。
被告新明××答辩称：被告新明××对原告的主体资格有异议，与被告新明××在2012年9月份签订商品房买卖合同的“胡××”提供的身份证有效期是2012年4月13日至2032年4月13日，原告起诉提供的身份证有效期是2009年8月4日至2019年8月4日，起诉时间晚于签合同时间，但是原告起诉用的身份证时间早于签订合同的身份证时间。根据身份证法规定，换发新证必须交还原证。被告对本案原告是否是买房的“胡××”表示怀疑，要求驳回起诉。原告诉状中陈述的预售购房款626577元、地下停车位使用权转让款98000元及按揭诚意金30000元，如果原告与买房的“胡××”是同一人的话，被告对此是有异议的，其中预售购房款，买房的“胡××”是分几天支付的，并非原告陈述的于2012年9月12日支付，买房的“胡××”支付了地下停车位使用权转让款98000元及按揭诚意金30000元是对的。假如原告与买房的“胡××”是同一人，也应按照认购协议和房屋买卖合同的约定来履行，双方之间的买卖合同已经解除，依照约定没收定金100000元及扣除未付款项1%的金额作为应当支付的违约金，剩余的房款由原告到被告新明××办理退款手续，原告一直没有来，是原告的责任，被告新明××不承担责任。
经审理查明：原告胡××向被告新明××购买台州市椒江区新明半岛27幢3单元1603、1604室商品房。被告新明××为此于2012年6月26日签订VIP客户登记协议（甲方为被告新明××、乙方为“胡××”），记载乙方于当日向甲方交纳诚意认购金100000元；于2012年9月8日签订商品房认购协议（甲方为被告新明××、乙方为“胡××”），记载乙方在签订协议当日向甲方支付住宅认购定金壹拾万元整，但该处记载有涂改；于2012年9月12日签订商品房买卖合同（出卖人为被告新明××、买受人为“胡××”，商品房买卖合同编号为20××××959），记载新明半岛27幢3单元1603、1604室房屋总价款为2056577元，买受人在签订合同之日支付首付款626577元，剩余房款1430000元由买受人于合同签订当日向银行申请按揭贷款，要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如该合同签订之日起60日内按揭贷款未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起有权单方解除合同，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款1%的比例金额做为买受人应当支付的违约金，剩余房款无息退还给买受人；于2012年9月12日签订地下停车位使用权转让合同（出让方为被告新明××、受让方为“胡××”），记载车位转让款为98000元。VIP客户登记协议、商品房认购协议、商品房买卖合同、地下停车位使用权转让合同中“胡××”签名及指印均非原告胡××本人所签及所按。被告新明××于2012年6月26日收取了涉诉房屋的购房某某金100000元，另外收取其他款项。2012年9月12日，被告新明××汇总收取的款项，向原告胡××开具了金额为626577元的预售购房款发票、金额为98000元的地下室停车位使用权转让款发票、金额为30000元的按揭诚意金收款收据。原告胡××未支付剩余房款。后原告胡××收到被告新明××发送的落款时间为2012年11月20日的通某某，主要内容为：因原告胡××至今未办理银行按揭相关手续，构成根本性违约，根据合同第七条第3项和有关法律规定，被告新明××自该日起与原告胡××解除合同关系，并没收房源认购书中明确约定的由定金转为首付款的金额100000元，同时在已付房款中直接扣除相当于“合同”应付款1%比例的金额即14300元作为应支付的违约金，余款610277元由原告胡××在收到通知后30天内到被告新明××办理退款手续，逾期不办理的，一切责任某某承担。
另查明：原告胡××的身份证号码与销售不动产统一发票（发票号码为00176268）、商品房买卖合同、地下停车位使用权转让合同、商品房认购协议、VIP客户登记协议上“胡××”的身份证号码一致。原告胡××与中国建设银行股份有限公司台州分行签订了个人住房借款合同，约定原告胡××以台州市椒江区新明半岛27幢3-1603、1604室商品房作为抵押向该银行借款1430000元用于购置台州市椒江区新明半岛27幢3-1603、1604室商品房（商品房买卖合同编号为20××××959），该商品房买卖合同亦作为办理贷款材料的附件存放在银行。
上述事实有原告胡××提供的销售不动产统一发票、台州市××开发有限公司统一收款收据、浙江省地方税务局通用机打发票、台州市××开发有限公司通某某、身份证，被告新明××提供的商品房买卖合同、地下停车位使用权转让合同、商品房认购协议、台州市××开发有限公司通某某、商品房认购协议、VIP客户登记协议、购房某某金收款收据、中国建设银行商户存根、间联商户交易明细清单、身份证、个人住房借款合同、商品房买卖合同以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原告胡××的身份证号码与商品房买卖合同、商品房认购协议、销售不动产统一发票（发票号码为00176268）上“胡××”的身份证号码一致，且原告胡××持有相应票据，对被告新明××关于原告胡××并非台州市椒江区新明半岛27幢3单元1603、1604室商品房买受人的抗辩，本院不予采纳。虽然被告新明××签订的商品房买卖合同中买受人“胡××”签名非原告胡××本人所签，但原告胡××与中国建设银行股份有限公司台州分行签订的个人住房借款合同记载了抵押物为台州市椒江区新明半岛27幢3-1603、1604室商品房及商品房买卖合同编号为20××××959，该商品房买卖合同亦作为附件与个人住房借款合同共同存放在银行，表明原告胡××知晓商品房买卖合同的存在，且原告胡××支付首付款及申请办理按揭贷款的行为符合合同的约定，可见原告胡××已经开始履行合同义务，视为其对合同的追认，故商品房买卖合同对原、被告均具有约束力。原告胡××至今未按约支付剩余房款，构成违约，根据合同约定，被告新明××有权解除商品房买卖合同。原告胡××已收到被告新明××发出的解除合同的通某某，双方的商品房买卖合同已于通某某到达原告胡××时解除。
原告胡××要求返还预售购房款626577元、地下室停车位使用权转让款98000元、按揭诚意金30000元共计754577元，被告新明××对于应返还的款项基数754577元未提出异议，但抗辩认为应没收定金100000元及扣除未付房款1%的金额作为违约金。本案争议焦点在于被告新明××是否有权没收定金100000元及扣除违约金14300元。一、关于被告新明××是否有权没收定金的争议。定金合同应自定金实际交付之日生效，被告新明××认为定金系由2012年6月26日收取的购房某某金转化而来，但其作为证据提交的购房定金收款收据，原告胡××不认可，该收据系被告新明××单方制作，被告新明××未能提供双方约定购房某某金转为定金的证据，且未能提供原告胡××交付定金的依据，因此，双方的定金合同未生效，对被告新明××要求没收定金100000元的抗辩不予采纳。二、关于被告新明××是否有权扣除违约金的争议。因商品房买卖合同约定了买受方未付清房款时，出卖方有权从已付购房款中直接扣除合同应付未付款1%的金额作为违约金，根据该合同，原告胡××未付购房款为1430000元，虽然原告胡××另外支付了按揭诚意金30000元，但没有证据表明该款项抵作购房款，且原告胡××向银行申请贷款的金额亦为1430000元，因此，原告胡××未付款应按1430000元计算，违约金为14300元。该金额可根据双方约定在返还的款项基数754577元中扣除，剩余款项740277元被告新明××应予以退还。
至于原告胡××主张的利息损失，被告新明××应退还款项740277元中的610277元，虽然其已通知原告胡××办理退款手续，但该退款以扣除100000元的定金等款项为条件，有不当之处，且一直未实际退还，故被告新明××仍应支付该款相应的利息损失。虽然原告胡××未能证明在起诉前曾向被告新明××主张退款的具体日期，但原告已在本案中以起诉的方式向被告主张退款，综合考虑原、被告的权益，被告应赔偿的利息损失从起诉之日起算为宜，利率按中国人民银
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