重庆市梁平县人民法院

民事判决书



(2013)梁法民初字第00265号



原告江某某，男，1976年某某月某某日出生，汉族，重庆市某某县人，住重庆市某某县某某镇某某村11组，身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

原告石某某，女，1975年某某月某某日出生，汉族，重庆市某某县人，住重庆市某某县某某街道机场路535号，身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

委托代理人谢某某，重庆市某某县某某法律服务所法律工作者。

被告重庆某某有限公司，住重庆市某某区某某街161号3楼。组织机构代码：xxxxxxxxx。

法定代表人谢某某，系该公司董事长。

委托代理人陈某某，重庆某某律师事务所律师。

本院于2013年1月16日立案受理了原告江某某、石某某诉被告重庆某某有限公司商品房买卖合同纠纷一案，依法由审判员某某担任审判长与代理审判员某某、人民陪审员周某某组成合议庭，公开开庭审理了本案，原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2010年9月2签订《重庆市商品房买卖合同》，原告于2010年10月28日交齐了办理房地产权证的相关资料、2010年11月15日交纳了全部房价款363000元，2011年3月1日接收了房屋并办理了接房手续。根据合同约定，被告应在交房后60日内向土地房屋登记机构申请办理房地产权证，而被告在2012年5月20日才向梁平县房屋登记机构提交了办理《房地产权证》的申请及相关资料，违反了原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，违约时间长达385天，每天应支付房价款万分之三的违约金即108.9元，要求被告支付违约金41926.5元。

被告辩称，逾期交付房地产权证的原因一是办理房地产权证是统一办理的，由于有些购房户交纳的资料不齐致使延迟申请办理房地产权证；二是由于拆迁问题，政府没有按时交付土地使用权证，致使办理房地产权证延迟。这两点原因都是合同约定了的免责条款，不属于被告的原因导致逾期交付房地产权证，被告不应承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求；且对于本案中的违约金的计算比例，应根据最高院的司法解释的相关规定，依法予以降低。

原告为证明其诉讼请求提供了如下证据：

1
、原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》。拟证明原、被告于2010年9月2日签订了《商品房买卖合同》，在签订合同时被告就取得了土地使用权证，被告逾期办理房地产权证应承担违约责任。

2 、原告的《房地产权证》。拟证明该证是于2012年5月29日办理的。

3 、原告交纳房款发票。拟证明原告于2010年10月28日和2010年11月15日两次共向被告交纳了全部房款363000元。

4 、原告的契税缴税证明。拟证明原告于2011年11月23日缴纳了全部房屋契税。

5 、原告缴纳各种款项的收据。拟证明原告于2010年9月3日向被告缴纳了大修基金等各种费用。

6 、原告的物管费缴款收据。拟证明原告从2011年3月1日起就开始缴纳物业管理费。

被告质证认为：对原告提供的原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、原告的《房地产权证》、交纳房款发票、契税缴税证明、缴纳各种款项的收据、物管费缴款收据无异议。

被告为证明其辩称理由提供了如下证明：

1
、原、被告签订的《合同补充协议》。拟证明原、被告协议约定如果是原告方的原因或是受政策、政府行为及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能在约定时间内办理相关手续的，被告不承担责任。

2 、业主入住验房表。拟证明原告于2011年3月1日接房入住。

3
、梁平县国土资源和房屋管理局于2011年9月6日出具的关于重庆某某有限公司修建某某部分土地近期交付情况说明。拟证明由于某某的土地上未完成房屋拆迁，梁平县国土局延期交付土地，建设用地批准书延期至2012年10月底。

4
、重庆某某有限公司于2011年9月10日向梁平县国土资源和房屋管理局出具的关于办理某某业主房产证有关问题的情况反映。拟证明由于某某小区土地拆迁遗留问题导致没有得到土地证，无法办理房地产权证。

5 、重庆某某有限公司和梁平县梁山街道群益村村民委员会共同出具的关于某某小区土地面积的情况说明。拟证明由于梁平县国土部门的原因，导致某某小区土地出现争议。

6
、重庆某某有限公司于2011年10月12日向梁平县国土资源和房屋管理局出具的承诺书。拟证明被告于2011年10月12日向梁平县国土资源和房屋管理局申请办理某某小区的全部土地产权证。

7 、重庆某某有限公司的某某小区《重庆市房地产权证》。拟证明被告于2011年11月25日取得了某某小区土地的《房地产权证》。

8 、某某小区宗地测绘图。拟证明梁平县国土房屋勘测所于2012年2月2日完成了对某某小区土地勘测。

9 、某某小区的测绘发票及费用报销单。拟证明被告于2012年2月7日缴纳了测绘费。

10
、重庆某某有限公司和梁平县公有房屋管理所于2013年3月13日出具的关于某某住宅小区办理业主产权证有关情况的说明。拟证明被告由于某某小区中的土地拆迁问题没有取得土地使用权证及由于部分业主资料不齐全，导致办理房屋产权证时间推迟。

11 、重庆某某有限公司为部分业主刻章的发票。拟证明一些业主缺失资料，导致办证时间延迟。

12 、某某小区部分业主缺少办理房屋产权证资料的档案袋记录。拟证明一些业主缺失相关办理房地产权证的资料，导致办证时间延迟。

13 、重庆某某有限公司与梁平县国土资源和房屋管理局于2008年9月19日签订的挂牌成交确认书。拟证明被告于2008年9月19日竞拍到某某小区的土地。

原告质证认为：对被告提供的原、被告签订的《合同补充协议》及业主入住验房表无异议；对被告提供的梁平县国土资源和房屋管理局于2011年9月6日出具的关于重庆某某有限公司修建某某部分土地近期交付情况说明、重庆某某有限公司于2011年9月10日向梁平县国土资源和房屋管理局出具的关于办理某某业主房产证有关问题的情况反映有异议，这两份证据与原告无关，被告应在取得土地证后再修建房屋，被告在没有取得土地证就修建、销售房屋，是被告的问题导致违约；对被告重庆某某有限公司于2011年10月12日向梁平县国土资源和房屋管理局出具的承诺书有异议，说明被告在没有取得土地证就修建、销售房屋。对被告重庆某某有限公司的某某小区《重庆市房地产权证》真实性无异议，说明被告在2011年11月25日才取得了某某小区的房地产权证；认为被告重庆某某有限公司和梁平县梁山街道群益村村民委员会共同出具的关于某某小区土地面积的情况说明、某某小区宗地测绘图、测绘发票及费用报销单、重庆某某有限公司和梁平县公有房屋管理所与2013年3月13日出具的关于某某住宅小区办理业主产权证有关情况的说明、重庆某某有限公司为部分业主刻章的发票、某某小区部分业主缺少办理房屋产权证资料的记录、重庆某某有限公司与梁平县国土资源和房屋管理局于2008年9月19日签订的挂牌成交确认书与本案无关联。

本院依原告的申请向梁平县公有房屋管理所调取了原告房屋的土地房屋登记薄。原告质证认为该证据符合证据三性原则，能证明原告《房地产权证》的备案时间是2012年5月20日，登记时间为2012年5月29日。被告质证认为该证据能证明原告《房地产权证》的备案时间是2012年5月20日，登记时间为2012年5月29日。

对于梁平县国土资源和房屋管理局的公函，原告质证认为该函不能代表法律，且没有明确表示是由于国土部门的原因导致被告逾期办理房产证。被告质证认为对该函件的真实性无异议，能够证明是由于拆迁等遗留问题没有得到解决，被告于2011年11月25日才获得该土地的土地使用权证，导致逾期办理了原告的房地产权证。

对于本院依职权在梁平县房地产交易管理所调取的重庆某某有限公司开发的某某小区一号楼的房地产权证的相关资料、重庆某某有限公司在2009年12月15日申请办理面积为18220.3平方米、证号为308房地证2009字第03843号《房地产权证》的相关资料、重庆某某有限公司在2011年10月13日申请办理面积为41816平方米、证号为308房地证2011字第03910号《房地产权证》的相关资料以及对梁平县房地产交易管理所受理窗口工作人员邹某某的调查笔录。原告质证认为某某小区一号楼的房地产权证的相关资料是真实的，其载明了办理房产证的相关时间，说明该商品房已经取得了相关手续，可以办理房产证；重庆某某有限公司在2009年12月15里申请办理面积为18220.3平方米、证号为308房地证2009字第03843号《房地产权证》的相关资料，证实了被告在2008年就取得了土地使用权，因其没有缴纳完土地出让金才办理了18220.3平方米的土地证；重庆某某有限公司在2011年10月13日申请办理面积为41816平方米、证号为308房地证2011字第03910号《房地产权证》的相关资料，说明是被告因308房地证2009字第03843号《房地产权证》遗失才办理的该房地产权证；梁平县房地产交易管理所受理窗口工作人员邹某某的调查笔录，说明了是因被告没有缴齐土地出让金才办理的18220.3平方米的土地证，也说明了交易所在办理房产证不需要统一办理，只要资料齐全就可以。被告质证认为某某小区一号楼的房地产权证的相关资料是真实的，一号楼在2011年经规划验收合格；重庆某某有限公司在2009年12月15日申请办理面积为18220.3平方米、证号为308房地证2009字第03843号《房地产权证》的相关资料，是因当时有一部分土地还没有落实，就先办理了18220.3平方米的土地证；对重庆某某有限公司在2011年10月13日申请办理面积为41816平方米、证号为308房地证2011字第03910号《房地产权证》的相关资料无异议；对梁平县房地产交易管理所受理窗口工作人员邹某某的调查笔录质证认为，被告因当时只拿到了18220.3平方米的土地证才缴的600多万元，不是因为被告没交钱，而是因为有部分土地存在争议，关于档案袋上的签字署名确实是被告方的工作人员写的，但也是真实的。

根据原、被告的举证、质证以及本院调取的证据，对采信的证据综合分析如下：

本院审查后认为，原告提供的原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、被告向原告出具的交房证明、原告的交纳房款发票、原告的契税缴税证明、原告的《房屋房地