（2013）甬慈周商初字第114号
——浙江省慈溪市人民法院(2013-5-14)
（2013）甬慈周商初字第114号
原告：慈溪市某某电器有限公司
法定代表人：王某某
委托代理人：童国金，浙江联吉律师事务所律师。
委托代理人：杨永东，浙江联吉律师事务所律师。
被告：慈溪市某某工具螺钉厂
法定代表人：金某某
第三人：某某银行股份有限公司宁波慈溪支行
负责人：邵某某
委托代理人：罗云雅，系该公司职工。
原告慈溪市某某电器有限公司为与被告慈溪市某某工具螺钉厂、第三人某某银行股份有限公司宁波慈溪支行房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈忠辉适用简易程序于2013年4月8日公开开庭进行了审理。原告慈溪市某某电器有限公司的委托代理人童国金、杨永东，被告慈溪市某某工具螺钉厂法定代表人金某某，第三人某某银行股份有限公司宁波慈溪支行的委托代理人罗云雅到庭参加诉讼。
原告慈溪市某某电器有限公司起诉称：2012年3月1日，原、被告及第三人三方签订房地产转让协议1份。协议约定：被告愿将自己所有的位于慈溪市天元镇火车跟村的部分厂房与土地使用权转让给原告，用于归还欠第三人的银行贷款，原告愿意受让上述房产。协议签订时，原告支付定金2 000 000元，该款项被告指定原告全部付至第三人或第三人指定人，由第三人直接用于归还被告欠第三人的银行贷款，余款1 050元在原、被告双方办理过户（将办理过户资料交至办证中心，取得受理单）时由原告支付，该款项被告指定原告全部付至第三人，由第三人直接用于归还被告欠第三人的银行贷款。协议内容并未涉及房产过户时间。协议签订后，原告于当天支付了定金。就在原告集资用于支付剩余房产款项之际，被告把上述房产转让了他人，并办理了过户登记手续。原告认为，现被告已无法实际履行该协议，被告的违约行为致使原告不能实现订立该协议的目的。被告已构成严重违约，存在重大过错。现要求：1.判令解除原、被告及第三人于2012年3月1日签订的房地产转让协议；2.判令被告返还原告定金2 000 000元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告慈溪市某某工具螺钉厂书面答辩称：房地产转让协议虽未约定余款交付时间，但协议三方口头约定原告应在15日内履行。原告支付定金后，不再付款，被告及第三人多次联系原告要求办理过户并支付余款，但原告均未理睬。2012年3月27日，被告向原告发函，催告原告准备好资金，在收到催告通知后5日内办理过户并付清余款，否则被告即解除协议并没收定金。原告受到该函后，未履行义务，也未提出异议。由于还贷期限临近，被告只得将房产转卖他人。被告认为，虽然未书面约定余款交付时间，但被告出卖房地产的目的是为了按期还贷，故协商时必然对款项交付时间进行约定，否则不可能形成协议。退一步讲，即使双方未约定余款交付时间，双方应按《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定履行。被告已按该条规定发函通知原告要求其履行义务，并给予了一定的准备时间。原告收到函件后既未对准备时间提出异议，亦未履行义务。原告的行为已经构成违约，被告有权解除合同。本案中，《房地产转让协议》已在原告受到催告函后的第五日结束时解除，而后原告对此未提出异议，时隔将近一年，原告要求解除已解除的协议毫无依据，也无要求返还定金的权利，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人某某银行股份有限公司宁波慈溪支行未作书面答辩，庭审中辩称：被告在第三人处贷款，2012年4月份到期。因被告资金周转困难，要求处理房地产。2012年3月1日，三方签订了一份房地产转让协议。现在已经过了一年多了，再提这个事情已经没有意义了。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
1.房地产转让协议（复印件）1份，证明协议的权利义务及协议并未明确过户时间的事实；
2.某某银行股份有限公司宁波慈溪支行转帐单（复印件）1份，证明原告已支付定金人民币2 000 000元的事实；
3.房产登记查阅证明1份，证明被告土地使用权证号慈国用（1998）字第210045号、慈国用（1999）字第210080号；房产权证号为慈房权证2008字第004513、004516、004517号于2012年5月27日转让给慈溪市鼎润贸易有限公司。
对于原告提供的证据，被告发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，虽然书面协议未明确约定余款支付时间，但双方曾有口头约定，原告应在合同签订后15日内付清余款。对证据2、3无异议。
对于原告提供的证据，第三人无异议。
被告为证据自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
1.催告办理付款与过户的通知1份，证明被告要求原告履行义务，原告不履行则要解除协议的事实；
2.投递邮件清单复印件及查询邮件回单各1份，证明被告发邮件给原告的事实；
3.证人杨斌斌、徐冠明证人证言各1份，证明订立合同时曾口头约定，原告应在合同订立后15日内支付余款的事实。
对于被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议。但该通知是被告单方的通知，不能以该证据证明原告违约，因为单方的通知不构成协议，并且在该通知的最后，被告称“将宣布解除与贵方订立的房地产转让协议”，至今原告未收到被告解除协议的邮件。
对于被告提供的证据，第三人无异议。
对于证人证言，原告认为两位证人都提到被告曾打电话或发函给原告方，但这是被告转述证人的。三方签订的协议都是真实意思的表示，原、被告之间没有把约定的15天写入书面的合同不符合实际，因为这是一个重要的约定的，应该写入书面合同中。
被告与第三人对证人证言无异议。
根据原、被告及第三人的质证意见及庭审陈述，本院对原、被告提供的证据认证如下：被告及第三人对原告提供的某某银行股份有限公司宁波慈溪支行转帐单1份、房产登记查阅证明1份无异议，本院予以认定。被告及第三人对原告提供的《房地产转让协议》的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。被告称《房地产转账协议》中虽未约定余款交付时间，但协议三方曾口头约定原告应在15日内交付余款。被告提供了2份证人证言用以证明存在口头约定的事实。该2份证人证言具有真实性，合法性，且与本案具有关联性，本院予以认定。故对于三方曾存在口头约定的事实本院予以认定。原告及第三人对被告提供的催告函及邮件投递清单和查询回单的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。
根据本院认定的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2012年3月1日，原、被告及第三人签订《房地产转让协议》1份。协议约定：被告将自己所有的位于慈溪市天元镇火车头跟村的房地产转让给原告，转让价格为12 500 000元；协议签订时，原告交付定金2 000 000元，余款10 500 000元在原、被告办理过户时由原告支付。同日，原告按照合同约定支付了定金2 000 000元。支付定金时，原、被告口头约定余款10 500 000元于协议签订后15日内履行完毕，否则定金不再返还。2012年3月27日，被告向原告发送信函，要求原告在收到信函后5日内支付余款10 500 000元并办理权证过户，否则将宣布解除合同，并没收定金。原告于2012年3月28日签收该函件。后原告未在五日内交付余款，双方亦未办理过户手续。2012年5月27日，被告将本案所涉房地产转让给案外人慈溪市鼎润贸易有限公司，现双方已办理房产过户手续。
本院认为，本案所涉房地产现已转让给案外人，已无继续履行合同的可能性，且被告也表示要求解除合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其于2012年3月27日向原告发送函件，函件中要求原告在5日内付清余款否则将宣布解除合同，而原告未在收到函件后5日内交付余款，故在原告收到函件后的第六日，双方的合同已经解除。本院认为，本案所涉房地产转让协议中并未对合同解除的情形进行约定，而在法定解除的情况下，需要解除权人将解除合同的主张通知对方，而被告向原告所发的函件并不属于解除合同的通知，该函件中称“将宣布解除与贵方订立的房地产转让协议”，但被告亦未提供证据证明曾向原告发送解除合同的通知，故对于该辩称，本院不予采纳。原、被告及第三人双方在签订协议时，虽未在书面合同中明确合同履行时间，但双方的口头约定与书面约定具有同等的法律效力。原、被告在交付定金时口头约定原告应在签订协议后15日内交付余款，原告未按约交付余款属违约。2012年3月28日，原告收到被告要求在5日内交付余款的信函，但其亦未在5日内履行付款义务。本案房地产转让协议中明确载明被告转让房地产系为归还银行贷款，虽然协议中并未明确被告拟归还的贷款具体指向，但原告理应知道其按约支付余款系被告实现合同目的的最主要因素，而其未在约定时间内支付余款，并且在被告再次给予5天的付款时间后仍未履行付款义务，使被告在根据合同可期待的时间内收取转让款的目的无法实现，显然已构成根本违约。虽然被告于2012年5月27日将本案所涉房地产装转让给案外人，但该转让行为系在原告构成根本违约致使其无法实现合同目的的情况下而实施，实属合理。在原告事先构成根本违约的情况下，其要求被告返还定金的诉讼请求并无法律依据，本院不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第（四）项，第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原、被告与第三人之间订立的房地产转让合同；
二、驳回原告慈溪市慈溪市某某电器有限公司有限公司要求被告返还2 000 000元定金的诉讼请求。
本案受理费22 800元，本院依法收取11 400元，由原告慈溪市某某电器有限公司负担，交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：810060143738093001，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室�；憧钜宦勺⒚髟蟀负�。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈 忠 辉
二○一三年五月十四日
代书记员 熊 科 旦
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