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臺州市椒江區(qū)人民法院
　　　
　　　民事判決書

　　　　　　 （2013）臺椒民初字第362號



　　　　原告：臺州A經(jīng)營管理有限公司。
　　　　法定代表人：陳某某，該公司董事長。
　　　　委托代理人：王某某、葉某某。
　　　　被告：張某某。
　　　　原告臺州A經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱A公司）與被告張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年1月28日立案受理后，依法由代理審判員陳靜適用簡易程序，于2013年3月13日、4月10日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王某某、葉某某，被告張某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　　　原告A公司起訴稱：2010年7月24日，原、被告簽訂租賃協(xié)議書，約定，被告承租原告位于臺州市椒江區(qū)臺州大道東側(cè)的臺州新明國際家居生活廣場**棟203-206/225-227號鋪位，用于經(jīng)營燕泥綠島地板，鋪位面積共計271.49平方米，租賃費(fèi)為29元每月每平方米、物業(yè)服務(wù)費(fèi)為6元每月每平方米，先付費(fèi)用后使用鋪位，如果延期支付租賃費(fèi)，按照欠款金額每天5‰計算違約金。合同到期后，被告仍繼續(xù)使用上述鋪位。原告按原合同續(xù)租給被告一年，并承諾，如被告在合理期限內(nèi)支付完續(xù)租期間的費(fèi)用，被告只需承擔(dān)6個月的租賃費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，共計57012.9元，但如果被告未予支付，則取消上述優(yōu)惠。為此，原告委托浙江鑫湖律師事務(wù)所向被告發(fā)送律師函，告知上述情況，但被告至今仍未支付續(xù)租期間的任何費(fèi)用，現(xiàn)被告續(xù)租已超期。原告多次要求被告結(jié)清拖欠的租賃費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)、騰空場地，被告均未理會。故請求判令：解除原、被告租賃合同關(guān)系，騰退場地；被告立即支付自2011年11月29日至2012年11月28日的租賃費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計114025.8元，及自2012年11月29日起至被告實(shí)際騰退場地之日止的租賃費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)；被告承擔(dān)違約金51727元。
　　　　訴訟中，原告變更訴訟請求為：解除原、被告租賃合同關(guān)系；被告支付2011年11月29日至2013年1月24日的租賃費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)131129.67元；被告承擔(dān)違約金51727元（欠付一年的租金×365天×5‰×30%）。
　　　　被告張某某答辯稱：被告同意解除雙方間的租賃合同。被告已于2012年6月底7月初騰空了租賃的鋪位，原告方對此有存檔。原告要求被告支付的租賃費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)計算期限不合理，被告租用鋪位的時間沒有原告陳述的那么長，被告實(shí)際使用鋪位至2012年6月底。被告已按原告要求在2012年6月底辦理了清場手續(xù)。原、被告在2012年未簽訂合同，雙方一直就租金在協(xié)商，且原告承諾給予前期免租，被告等經(jīng)營戶由于原告未提供資料而無法辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、注冊商標(biāo)等，被告認(rèn)為無法繼續(xù)經(jīng)營商鋪。
　　　　本院經(jīng)審理，認(rèn)定本案事實(shí)如下：原、被告于2010年7月24日簽訂臺州A經(jīng)營管理有限公司租賃協(xié)議書，約定，原告將位于臺州市椒江區(qū)臺州大道東側(cè)的臺州新明國際家居生活廣場的**棟203號、204號、205號、206號、225號、226號、227號共計271.49㎡場地租賃給被告經(jīng)營燕泥綠島地板，租賃期限為2010年10月1日至2011年9月30日，租金為每平方米29元/月、物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每平方米6元/月，費(fèi)用于雙方簽訂協(xié)議之日支付，延期支付租金按欠款金額每天計收5‰的違約金。合同簽訂后，原、被告將租賃期限變更為2010年11月28日至2011年11月27日。被告付清了上述期限的租金。租賃期限屆滿后，被告繼續(xù)使用上述場地，雙方未簽訂書面租賃合同。2011年7月份，原告給予承租戶免交6個月租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠。2012年12月8日，原告委托浙江鑫湖律師事務(wù)所向被告寄送了律師函，要求被告支付拖欠的租賃費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)57012.9元。此后，原告發(fā)出通知，要求被告于2012年12月29日前付清拖欠的租金并撤清展廳內(nèi)所有的樣品，否則將于2012年12月30日對被告的場地進(jìn)行清場。上述通知在被告租賃的場地進(jìn)行了張貼。被告仍未支付，原告對被告租賃的場地進(jìn)行了清場。上述事實(shí)有臺州A經(jīng)營管理有限公司租賃協(xié)議書、律師函、中通速遞詳情單、限期繳租通知書等證據(jù)以及原、被告的庭審陳述證實(shí)。
　　　　本院認(rèn)為：
　　　　被告在租賃期限屆滿后仍繼續(xù)使用場地，原告也未有異議，雙方間的原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期，故自2011年11月28日起原、被告間存在不定期的租賃合同關(guān)系。原告發(fā)出通知要求被告付清租金并清場，表明原告要求解除雙方間的合同關(guān)系。該通知在被告租賃的場地進(jìn)行張貼后，被告應(yīng)當(dāng)知曉通知的內(nèi)容，雙方間的不定期租賃合同已于2012年12月29日解除。
　　　　對于不定期租賃期間的租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告應(yīng)按原合同的約定支付。鑒于原告在不定期租賃期間曾出臺了優(yōu)惠措施，在確定被告應(yīng)付的費(fèi)用時，應(yīng)適用上述優(yōu)惠措施。雖然原告主張被告不符合適用優(yōu)惠措施的條件，但原告向被告催討欠款及解除合同時所確定的金額均與適用優(yōu)惠措施后的金額相符，現(xiàn)原告也未提供證據(jù)證明被告不符合優(yōu)惠措施的適用條件，故對原告的主張，本院不予采信。被告認(rèn)為根據(jù)網(wǎng)上公布的進(jìn)場裝修獎勵措施，其另外還享有一個月的免費(fèi)優(yōu)惠。但被告未能證實(shí)進(jìn)場裝修獎勵措施的真實(shí)性，即使該獎勵措施屬實(shí)，該措施是適用于2010年8、9月份裝修開業(yè)的承租戶，相應(yīng)的優(yōu)惠在2011年11月27日前的租賃費(fèi)用中予以體現(xiàn)，與不定期租賃期間的費(fèi)用無關(guān)，故被告的主張不能成立。原、被告對原告清理涉案場地的時間存在爭議，但原告提供照片反映不出原告清場的時間為2013年1月30日、被告也未證實(shí)其辦理退場手續(xù)或清場的時間為2012年6月底，而原告發(fā)出的通知中明確表述其清場的時間為2012年12月30日，在沒有其他證據(jù)推翻該通知的情況下，本院認(rèn)定原告清場的時間為2012年12月30日。因此，被告應(yīng)按照原合同約定并結(jié)合優(yōu)惠措施支付2011年11月28日至2012年12月30日間的租金67465.27元及物業(yè)服務(wù)費(fèi)11565.47元；對于涉案場地清場后費(fèi)用，原告要求被告支付缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　　　雖然被告應(yīng)按原合同約定的支付方式支付租金，但考慮到原、被告間系不定期租賃合同，在租期不確定的情況下，無法按照原合同進(jìn)行先付后用，根據(jù)法律規(guī)定，被告在租賃期間屆滿一年時支付一年的租金、在租賃期間屆滿時支付剩余期間的租金，即被告應(yīng)在2012年11月27日支付租金57012.9元、在2012年12月30日支付租金10452.37元。被告至今未付，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。關(guān)于違約金的計算，由于被告欠付的租金不足按照一年計算租金金額，故本院以被告欠付的金額確定基數(shù)；原告主張日5‰的30%的計算標(biāo)準(zhǔn)過高，庭審中被告也要求予以調(diào)整，本院依法調(diào)整為按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率四倍；對于違約天數(shù)，本院從租金應(yīng)付之日起計算，以365天為限。
　　　　綜上，原告訴訟請求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百三十二條、第二百三十六條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　　　一、原告臺州A經(jīng)營管理有限公司與被告張某某房屋租賃合同解除；
　　　　二、被告張某某于本判決生效后十日內(nèi)支付給原告臺州A經(jīng)營管理有限公司租金67465.27元、物業(yè)服務(wù)費(fèi)11565.47元，并支付違約金［自2012年11月28日至2012年12月30日以57012.9元為基數(shù)，自2012年12月31日至本判決確定的租金給付之日（以2013年11月27日為限）止以67465.27元為基數(shù)，均按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率的四倍計算］；
　　　　三、駁回原告臺州A經(jīng)營管理有限公司的其他訴訟請求。
　　　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　　　案件受理費(fèi)1900元（已減半收�。�，由原告臺州A經(jīng)營管理有限公司負(fù)擔(dān)900元、被告張某某負(fù)擔(dān)1000元。
　　　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)后十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于浙江省臺州市中級人民法院。[在遞交上訴狀后七日內(nèi)，按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴案件受理費(fèi)，逾期不交按自動撤回上訴處理�？顓R：臺州市財政局，開戶銀行：臺州市農(nóng)行，帳號：19-900001040000225089001]
代理審判員 陳 靜

　　　　　二〇一三年四月十六日
　　　　　代 書記員 鄭羽青