重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书

(2012)沙法民初字第04038号


原告重庆某某物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区。

法定代表人赵某某，重庆某某物业管理有限公司总经理。

委托代理人陈某某，重庆某某律师事务所律师。

被告潘某某，女，1979年出生，汉族，错那县某某液化气站职工，住重庆市沙坪坝区。

委托代理人潘某（潘某某之父），男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

被告叶某某，女，1956年出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

委托代理人潘某（潘某某之父），男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。


原告重庆某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告潘某某、叶某某物业服务合同纠纷一案，本院于2012年4月1日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告重庆某某物业管理有限公司的委托代理人陈某某，被告潘某某、叶某某的委托代理人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告重庆某某物业管理有限公司诉称，原告系重庆市沙坪坝区某某山镇北街99号某某小区的物业管理公司，二被告系该小区12-3-3-1号房屋的业主，于2007年9接房入住。二被告从2009年12月21日起，以各种理由拒绝支付物业服务费和公共能源费。原告多次催收未果，现要求被告立即支付原告2009年12月21日至2012年3月28日期间物业服务费（含公共能源费）2321.40元，并从逾期之日起按每日3‰支付违约金。


被告潘某某、叶某某辩称，二被告确系重庆市沙坪坝区某某山镇北街99号某某小区12-3-3-1号房屋的业主。二被告从2007年9月接房后，一直是由原告在提供物业服务。但是被告不认可业主委员会与原告签订的物业服务合同，且原告乱收除渣费，对小区管理混乱，导致小区环境脏乱差，对私搭乱建不予制止，怠于履行物业服务义务，导致被告家中两次被盗，被告多次向原告提出意见均未得到改正。被告认为其未享受到业主权利，故不应交纳物业服务费和公共能源费，不同意原告的诉讼请求。


经审理查明，被告潘某某、叶某某是重庆市沙坪坝区某某山北街99号某某小区12-3-3-1号房屋的产权人，该房屋建筑面积为129.67平方米，用途为住宅。


2007年8月27日，重庆市沙坪坝区物价局发布沙价（2007）46号《关于确定某某小区物业服务收费试行标准的通知》，通知规定，住宅物业服务费每月每平方米（建筑面积）0.33元，日常维修养护费每月每平方米（建筑面积）0.12元。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。有效期间为自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，等物价部门审定的正式文件生效之日止。通知还对重新申报等其他事项进行了规定。


2007年8月28日，重庆某某房地产开发有限公司（甲方）与某某公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，由甲方选聘乙方对坐落于重庆市某某山的某某小区实施前期物业管理服务。合同约定住宅物业服务费按照建筑面积计算，每月0.50元/平方米，小区公共能源费及800元以下日常维修养护费按照建筑面积计算，每月0.20元/平方米；同时约定，业主应于每月25日前交纳当月物业服务费，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2007年9月1日起至业主委员会选聘的物业管理公司进场时止。合同还对物业基本情况、委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。


2007年9月22日，原告（甲方）与被告潘某某（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方同意提供、乙方同意接受甲方对某某提供物业管理服务，同时对物业管理费的收费标准、交纳时间及滞纳金计算标准与前一前期物管服务合同的约定相同。同日，被告还签署了《业主临时公约》，规定某某小区由原告根据本公约进行管理。


2009年6月10日，重庆市物价局印发渝价（2009）184号《重庆市物价局关于确定北回归线等物业服务收费标准的通知》，规定某某按正式标准收费，物业服务费0.50元、维修养护费0.15元，合计0.65元。


2011年3月21日，重庆市某某山某某业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，由甲方续聘乙方继续对某某小区实施物业管理。对小区住宅的物业服务费，合同约定，2011年4月1日至4月30日，乙方承诺在小区安装5把休闲椅及补栽部分植物完成时止，物业费按每月0.60元每平方米收取，5月1日起物业费每月按0.70元每平方米收取。物业服务费或服务服务资金按月交纳，应在每月25日前履行交纳义务。如未能按时如数交纳物业服务费的，业主或物业使用人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同还对物业基本情况、委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。

签约后，原告为某某小区提供了相应的物业服务至今。2011年5月1日前，原告实际按照建筑面积0.60元/平方米收取物业服务费（含公共能源费）。

2011年12月，原告对被告进行了书面催交。


审理中，原告明确其诉讼请求为，从2009年12月21日至2011年4月，每月按0.60元/平方米计算，每月计收77.8元；从2011年5月至2012年3月共11个月，每月按0.70元/平方米计算，每月计收90.8元。被告认为其未享受业主权利，不同意原告的诉讼请求。原告放弃部分诉讼请求，仅要求被告支付2010年1月至2011年12月31日期间拖欠的物业服务费（含公共能源费），并按照银行同期贷款利率支付违约金。因双方争议较大，调解未成。


上述事实，有前期物业服务合同、业主临时公约、重庆市物业服务合同、律师函、照片、（2011）沙法民初字第08679号判决书、房地产权证以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以认定。其余证据材料或因与本案无关联性或因证明力不足，不作为定案证据使用。


本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。重庆某某房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》、业主委员会与原告签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，且二被告签订《前期物业服务合同》和《业主临时公约》对《前期物业管理服务合同》予以了认可，上述合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，对业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，因此，被告应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费（含公共能源费）。


原告自愿放弃部分诉讼请求，仅要求被告支付2010年1月至2011年12月31日期间拖欠的物业服务费（含公共能源费），符合法律规定，本院予以支持。则被告拖欠原告2010年1月1日至2011年12月31日期间物业服务费（含公共能源费）为1065.89元（2009年12月21日至2011年4月30日期间为0.60元/平方米×建筑面积129.67平方米×4个月零11天为339.74元，2011年5月1日至2012年12月31日期间为0.70元/平方米×建筑面积129.67平方米×8个月为726.15元）。


根据物业服务合同的约定，物业服务费按月交纳，在每月25日前履行当月交纳义务；未能按时交纳的，每日收取千分之三的违约金。原告按约提供了物业服务，被告作为业主，逾期交纳物业服务费，应当从逾期之日起以拖欠的物业服务费为本金支付违约金。原告自愿放弃部分诉讼请求，要求被告按照银行同期贷款利率计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。


根据物业服务合同的约定，物业服务费按月交纳，在每月25日前履行当月交纳义务；未能按时交纳的，每日收取千分之三的违约金。原告按约提供了物业服务，被告作为业主，逾期交纳物业服务费，应当从逾期之日起以拖欠的物业服务费为本金支付违约金。原告自愿放弃部分诉讼请求，要求被告按照银行同期贷款利率计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。


据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：


由被告潘某某、叶某某支付原告重庆某某物业管理有限公司原告2010年1月1日至2011年12月31日期间物业服务费（含公共能源费）1065.89元，并从逾期之日起，以拖欠物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。此款限于本判决发生法律效力后立即付清。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。


案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告潘某某、叶某某负担。被告潘某某、叶某某负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆某某物业管理有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,
直接向该院预交上诉案件受理费50元, 递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的, 按自动撤回上诉处理。


双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。







审判员 李 勤







二○一二年六月十四日



书记员 张玲玲